Kỳ vọng vào một cơ chế quản lý tài chính minh bạch, Dự thảo mới nhất về thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư được Bộ Xây dựng lấy ý kiến và công bố ngày 21/10/2015 được coi là giải pháp hoá giải “nút thắt” cho quỹ bảo trì chung cư.

Hàng loạt vụ mâu thuẫn, tranh chấp, giữa các chủ đầu tư với cư dân sinh sống ở trong các chung cư đã diễn ra trong thời gian vừa qua đã bộc lộ những bất cập yếu kém trong công tác quản lý quỹ bảo trì.

Thiếu thống nhất

Trong khi nhiều tòa nhà đã xuống cấp, dịch vụ không đảm bảo, thì quỹ bảo trì lại được chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đích. Mới đây nhất, tại cụm chung cư N05 Trung Hoà – Nhân Chính (Hà Nội), dự án của TCty Vinaconex vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao lại toàn bộ phí bảo trì tòa nhà (khoảng 70 tỷ đồng), dù dự án đã được bàn giao 3 năm nay. Theo lý giải của chủ đầu tư, sự chậm chễ bàn giao quỹ bảo trì 70 tỷ đồng là do văn bản pháp luật chưa có sự thống nhất. Lý giải của Vinaconex không phải không có cơ sở. Cụ thể, về vấn đề bàn giao quỹ bảo trì, trong khi Quyết định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà, thì Quyết định 01/2013/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội lại yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho DN mà Ban quản trị lập nên để vận hành tòa nhà.

Trong khi đó, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì tòa nhà cho Ban quản trị, nếu không bàn giao sẽ bị cưỡng chế. Tuy nhiên, sau hơn 3 tháng đi vào cuộc sống, những văn bản hướng dẫn dưới Luật như Nghị định, Thông tư, vẫn chưa được ban hành để triển khai trong thực tế chấm dứt tình trạng mập mờ của các chủ đầu tư. Thậm chí, ông Nguyễn Như Vinh, TGĐ Cty Hoàng Thành cho rằng nhiều chung cư còn lúng túng trong quá trình sử dụng khoản phí bảo trì. Với số tiền này, cư dân sử dụng hiệu quả, biết cách quản lý có thể 40 – 50 năm sau mới hết. Tuy nhiên, nếu sử dụng không hiệu quả chỉ tầm 10 năm đã hết sạch. Khi đó, người dân lại phải đóng góp tiếp. Vì vậy, vấn đề tư vấn cho cư dân sử dụng số tiền này như thế nào hợp lý cũng rất cần thiết.

Gỡ nút thắt

Chính vì vậy, Dự thảo thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư mới được coi là giải pháp hoá giải “nút thắt” cho quỹ bảo trì chung cư. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Quỹ bảo trì nhà cung cư được giao cho Ban Quản trị nhà chung cư trên nguyên tắc “Tiền của ai người đó quản”.

Theo đó, Ban quản trị sau khi được UBND quận ban hành quyết định công nhận, có trách nhiệm lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì tòa nhà tại ngân hàng theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời, đăng ký con dấu. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có thể là 1 người hoặc đồng chủ tài khoản do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Sau 7 ngày, khi Ban quản trị chính thức hoạt động, chủ đầu tư phải bàn giao tài khoản bảo trì cho Ban quản trị. Nếu chủ đầu tư cố tình chậm chễ, UBND cấp tỉnh, Thành phố sẽ có quyền cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao.

Theo quy định của Dự thảo, cơ chế quản lý tài chính từ quỹ bảo trì được quy định nghiêm ngặt. Cư dân sẽ là người biểu quyết xem thành viên Ban quản trị ai là người được đứng chủ tài khoản. Khi có quyết định rút tiền mặt từ quỹ bảo trì phải có chữ ký của thành viên Ban quản trị, trong đó, 1 người đại diện cư dân, 1 người đại diện chủ đầu tư.

Ban quản trị tòa nhà chỉ được rút tiền mặt tối đa 5 triệu đồng. Khi rút tiền mặt, Ban quản trị phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ với ngân hàng. Và số tiền rút tối đa chỉ được 5 triệu đồng. Với khoản tiền 5 triệu đồng rút ra từ quỹ bảo trì, ban quản trị phải xuất trình được với ngân hàng biên bản trong đó 50% thành viên ban quản trị đồng ý cho rút. Với khoản tiền lớn hơn thì phải có được hợp đồng bảo trì, được 75% ý kiến cư dân đồng ý và nếu rút tiền mặt thì phải được 100% thành viên ban quản trị đồng ý, ngân hàng mới cho rút.

Cũng theo dự thảo, tài khoản quỹ bảo trì sẽ do Ban quản trị đứng tên, số lượng người đứng tên chủ tài khoản (1, 2 hay 3 người trong Ban quản trị) sẽ do Hội nghị nhà chung cư bàn bạc và quyết định.

“Đồng tiền đi liền khúc ruột”, với những quy định cụ thể chặt chẽ tại dự thảo Thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư một mặt buộc các chủ đầu tư không thể chây ỳ trong việc bàn giao Quỹ bảo trì cho Ban quản trị toà nhà, một mặt sẽ tạo sự minh bạch trong sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà. Tuy nhiên điều các cư dân chung cư mong muốn là Thông tư hướng dẫn sẽ sớm được ban hành để quỹ bảo trì được sử dụng đúng mục đích, tránh tình trạng “chiếm dụng” hàng chục tỷ đồng tại một số dự án như hiện nay.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, để lấy ý kiến góp ý cho Thông tư quy định Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Cục đã tổ chức 5 Hội thảo lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan quản lý địa phương, chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà, ban quản trị đại diện cư dân… Dự kiến, dự thảo Thông tư sẽ được bổ sung, hoàn thiện và trình duyệt trong tháng 11/2015.