Bộ Xây dựng đang xem xét đưa vào quy định bắt buộc chủ đầu tư bất động sản (BĐS) phải mua bảo hiểm cho hợp đồng mua nhà. Liệu quỹ bảo hiểm hợp đồng mua nhà có trở thành "cứu cánh" cho dân khi mua nhà trên giấy? Xung quanh vấn đề này, PV đã có cuộc trao đổi với TS. Phạm Sỹ Liêm- nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Những khoảng trống pháp lý

* Ba năm trở lại đây, hàng loạt dự án chậm tiến độ, phá sản dẫn đến đổ vỡ của thị trường BĐS khiến người dân điêu đứng, ông nghĩ sao về thực tế này?

Các dự án có vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng chậm tiến độ, chủ đầu tư không triển khai hoặc triển khai không hiệu quả trong vài năm trở lại đây do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Tuy nhiên, những dự án như thế càng trở nên tràn lan, không chỉ gây ra tình trạng lãng phí rất lớn, mà còn dẫn đến nhiều hệ lụy đi kèm cho người dân, cảnh quan môi trường nơi có dự án, cảnh quan đô thị.

Hiện tượng người dân khiếu kiện đông người liên quan đến việc mua bán BĐS dưới hình thức góp vốn, không còn là chuyện lạ. Người mua biết, người bán biết, cơ quan quản lý cũng biết nhưng những "cú lừa" ngày càng tăng. Đặc biệt, 3 năm qua, việc huy động vốn và bán nhà trên giấy đã ầm ĩ với hàng trăm cuộc căng băng rôn, biểu tình, lập hội... đòi nhà. Thế nhưng, dân vẫn lâm vào cảnh bỏ tiền thật, mua nhà ảo là vì luật có nhưng không áp dụng!?

* Ông vừa nhắc đến việc luật có nhưng không áp dụng, trong khi luật là "cán cân" bảo vệ quyền lợi cho người dân. Xin ông phân tích rõ về điều này?

Để bảo vệ quyền lợi cho người mua- bán nhà, luật Dân sự đã quy định rất rõ nhưng không được áp dụng vào thực tiễn. Đối với người mua, ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua với giá cả nhất định. Còn với người bán, đây thực chất là huy động vốn. Việc cam kết ứng trước tiền này, bộ luật Dân sự có hai phương thức bảo đảm cho lời hứa hẹn của chủ đầu tư và người mua, đó là quy định về đặt cọc (theo Điều 358) và quy định về ký quỹ (tại Điều 360). Hai hình thức này thực chất là bảo đảm cam kết bằng một khoản tiền, nếu một trong hai bên không thực hiện đúng sẽ bị mất khoản tiền đó.

BĐS là tài sản có giá trị lớn, nên kinh doanh BĐS phải huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh. Chủ đầu tư ngoài phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư, họ phải vay ngân hàng. Nhưng thực tế, họ chỉ vay một phần để chi cho khâu tạo mặt bằng xây dựng, còn lại tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên mua.

Do luật pháp chưa chặt chẽ nên thường bên mua chịu thua thiệt, nhất là khi bên bán không thực hiện đúng cam kết, cố tình chờ thời cơ tăng giá, hoặc dự án chậm tiến độ. Có một số quy định tập trung vào việc mua- bán BĐS như: Điều 14, luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) về huy động vốn; Điều 8 của Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71. Tuy nhiên, Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không cụ thể để xét xử các vi phạm. Điều này, vô hình trung đã tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện.

* Nói như vậy, người dân sẽ phải nhận hệ lụỵ chua chát  là được "sở hữu" nhà trên giấy với chiêu trò kêu gọi góp vốn,  cho vay vốn của chủ đầu tư, thưa ông?

Rõ ràng, các hình thức khác như góp vốn, cho vay vốn là trái pháp luật. Đã là hợp đồng góp vốn thì phải sinh lời, vì chả có kiểu góp vốn mà người góp vốn không có một quyền gì trong kinh doanh, không được hưởng lãi, rồi sau đó còn bị vỡ nợ. Trong lúc đó, người bán không có vốn, ít vốn, không chịu đi vay vẫn có điều kiện hưởng lợi?!

Việc để xảy ra những vụ khiếu kiện đông người thời gian qua chính là do lỗ hổng của pháp luật. Góp vốn bản chất là kinh doanh, có lỗ, lãi; phải có hợp đồng ràng buộc chặt chẽ, rõ ràng. Thế nhưng luật chưa có quy định về vấn đề này nên chủ đầu tư lợi dụng danh nghĩa góp vốn để bán nhà, đất trên giấy. Điều vô lý là chuyện lách luật xảy ra từ lâu, ai cũng biết, nhưng chưa có quy định nào xử lý (thậm chí, có ý kiến cho rằng phải cho phép huy động vốn, nếu không chủ đầu tư không đủ vốn làm dự án-PV). Theo tôi, để ngăn chặn hiện tượng lách luật trên, từ khâu nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải xin và được cấp giấy phép, chứ không thể chỉ đơn giản thông báo, rồi mở tài khoản nhận tiền.


Không nên "đẻ" thêm quỹ bảo hiểm khi đã có... ký quỹ

* Bộ Xây dựng đang ấp ủ để đưa vào quy định bắt buộc chủ đầu tư BĐS phải mua bảo hiểm cho hợp đồng mua nhà. Theo ông, quỹ bảo hiểm hợp đồng mua nhà có phải là "cứu cánh" cho người dân? 

Tôi không hiểu ý tưởng mà bộ Xây dựng đề xuất cụ thể như thế nào. Khi đưa ra một ý tưởng, có thể bộ Xây dựng đã tham khảo mô hình của các nước trên thế giới. Tuy nhiên, theo tôi, điều quan trọng là có quỹ nào đứng ra nhận làm bảo hiểm cho các "ông" chủ đầu tư BĐS? Đặt tình huống, đến lúc quỹ bảo hiểm phá sản thì làm sao? Tôi cho rằng, đây không phải là ý tưởng hay.

Trong khi người dân chậm nộp tiền đặt cọc thì bị phạt, còn chủ đầu tư cứ "vô tư" chậm tiến độ, bộ Xây dựng cũng làm ngơ, khiến người dân phải lập hội đòi nhà. Vậy đâu là giải pháp khả thi khi hàng triệu khách hàng lâm vào cảnh đổ vỡ vì mua nhà trên giấy, thưa ông?

Theo quan điểm của tôi, làm gì phải "đẻ" thêm quỹ bảo hiểm mua nhà trong khi trong luật Dân sự đã quy định  hình thức ký quỹ an toàn, không thể mất vào đâu được!? Để bảo đảm quyền lợi cho mình, người mua chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc một phần tiền trước khi mua nhà. Điều này đảm bảo quyền lợi công bằng cho người mua trong hoàn cảnh thị trường đang "bát nháo" hiện nay.

* Ông có thể phân tích rõ hơn lợi thế mà người dân được hưởng khi lựa chọn phương thức ký quỹ?

Theo tôi, việc tạm ứng vốn mua nhà thông qua phương thức ký quỹ an toàn hơn với bên mua, tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền tương đương ký quỹ. Tức là, bên mua bỏ vào một tài khoản phong tỏa (không rút ra được-PV), khi nào thực hiện xong thì giải ngân. Ngân hàng dựa vào số tiền trong tài khoản phong tỏa mà cho bên bán được vay số tiền ấy. Như thế, tiền của người ký quỹ đó được ngân hàng bảo vệ, người bán cũng có lợi là huy động được vốn nhưng lại không thể hiện sự tuỳ tiện. Vì nếu anh bán chậm tiến độ phải trả lãi ngân hàng, phải trả cho người mua một số tiền tương đương với số vốn mà anh cam kết. Làm như vậy sẽ tránh được việc người bán huy động vốn của dân xây xong chưa thèm bán, chờ nâng giá. Quy định này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải trung thực, giữ chữ tín với khách hàng.

* Để người dân không bị "hớ" khi mua nhà, theo ông đâu là giải pháp hiệu quả nhất?

Theo quan điểm của tôi, yếu tố rất quan trọng cần lưu ý khi mua một căn hộ là tính pháp lý của dự án. Thời gian qua, rất nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra do những điều khoản trong hợp đồng mua bán không rõ ràng.

Trước đây, khi mua nhà, chủ đầu tư nói gì, người dân nghe thế. Tuy nhiên, bây giờ khách hàng nên yêu cầu họ cung cấp những thông tin cần thiết về dự án, kể cả giấy tờ pháp lý như sổ đỏ khu đất, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư; Khách hàng cũng cần tìm hiểu xem dự án này do chính chủ đầu tư đó trúng thầu hay chỉ là thứ cấp? Khi ký hợp đồng, người mua nên chú ý đến tiến độ xây dựng và thanh toán, tiêu chuẩn, chất lượng thi công căn hộ, cách tính diện tích, lãi phạt khi chậm tiến độ hoặc vi phạm hợp đồng... Điều đặc biệt quan trọng, để tránh những bất lợi về sau, người mua nhà nên tìm một luật sư để được tư vấn pháp lý một cách đầy đủ nhất. Thực tế, rất ít người Việt Nam có thói quen tìm đến luật sư để được tư vấn khi mua nhà. Điều này gây ra nhiều hệ lụy trong quá trình xử lý những phát sinh, khiếu kiện sau này.

* Xin cảm ơn ông!

LS. Lương Anh Tuấn- Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, hiện có một điểm khá bất lợi cho nhiều người mua nhà là hợp đồng mua bán thường do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối soạn sẵn. Trong các hợp đồng hiện tại hầu như không đề cập chuyện thưởng phạt đối với chủ đầu tư mà chỉ có khoản phạt người mua. Vì vậy, bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán căn hộ và buộc các chủ đầu tư phải căn cứ vào đó. Không nên để mỗi nơi tạo ra một loại hợp đồng, rồi ép người mua ký kết để khi xảy ra tranh chấp, người dân không bị "ép" ở thế thua.