Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đang kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư các dự án bất động sản (BĐS). Thế nhưng, đến giờ câu chuyện này vẫn khó tìm được lời giải.

Nghẽn ở “bảng giá đất”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay vô cùng phức tạp, không minh bạch, mất rất nhiều thời gian và không doanh nghiệp nào có thể biết trước chính xác số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cần phải đóng là bao nhiêu.

Hiện, công tác xác định, thẩm định giá đất dự án là 2 công đoạn do 2 sở quản lý: Công đoạn xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì. Trên thực tế chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê, “đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin-cho”, ông Châu nói

Điều đáng nói, cơ sở để tính tiền sử dụng đất là bảng giá đất, tuy nhiên “Bảng giá đất hiện nay không tính được tiền sử dụng đất, các quy định xây dựng bảng giá đất không phù hợp”,”  bà Trần Thị Việt Hòa, giảng viên Khoa Quản lý đất đai, bất động sản (Đại học Nông Lâm TP.HCM) nói.

Và một nghịch lý vẫn đang diễn ra, bên cạnh nhiều doanh nghiệp còn nợ thuế, có nhiều doanh nghiệp muốn  nộp tiền sử dụng đất, thì quy trình lại khó. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nam Long cho biết “Ngay cả một cửa hàng phở còn biết giá vốn bao nhiêu, giá bán bao nhiêu. Vậy mà từ trước đến nay, doanh nghiệp chúng tôi làm theo kiểu tự mò hết, làm dự án lên tới hàng trăm tỷ, hàng ngàn tỷ đồng nhưng không thể biết trước tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu. Đây là một rủi ro vô cùng lớn và trên thông lệ quốc tế chẳng ai làm như vậy”.

Bên cạnh đó, ông Quang cũng nhấn mạnh rằng với quy trình làm như vậy thì cho đến khi ra được quyết định giao đất và số tiền sử dụng đất sẽ phải nộp cần rất nhiều thời gian. Điều này không chỉ làm lỡ rất nhiều cơ hội, chi phí tài chính rất lớn bởi doanh nghiệp bỏ tiền ra mua đất xong, rồi làm cả đống thủ tục giấy tờ kéo dài cả vài năm chưa xong.

“Gỡ” tiền sử dụng đất

Bà Trần Thị Việt Hòa đề xuất hai phương án:  Một là ban hành bảng giá đất tăng lên theo giá thị trường, đồng thời điều chỉnh giảm các mức thuế, tiền sử dụng đất xuống tương đương mức tăng.

Hai là, ban hành một bảng giá đất bằng 50% giá thị trường, khi bồi thường, tính tiền sử dụng đất sẽ cộng thêm một hệ số nhất định. Làm như thế sẽ công khai, minh bạch. Người dân, doanh nghiệp biết được số tiền mình phải đóng là bao nhiêu

Và để thị trường địa ốc vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA cũng đề xuất 2 phương án sửa đổi. Phương án 1, xem tiền sử dụng đất là một sắc thuế. Với cách làm này vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Phương án 2, cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia vào quá trình xác định tiền sử dụng đất và rút ngắn thời gian trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở…

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp, ông Quang cho rằng, để gỡ cho “điểm nghẽn” đã kéo dài cả thập kỷ này không hề khó. Theo ông Quang, sau khi xác định xong giá đất, làm công tác thống kê để xác định giá đất tương ứng với bao nhiêu % của bảng giá đất hiện hành, Sở Tài nguyên Môi trường đưa ra con số về nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải đóng, điều này nó sẽ đơn giản hóa thủ tục đồng thời giúp cho doanh nghiệp chỉ cần nhìn bảng giá đất là biết nghĩa vụ tài chính của mình phải đóng bao nhiêu. Từ đó họ dễ dàng xác định được phương án kinh doanh hiệu quả. “Còn nếu cứ tiếp tục giữ qui trình tính tiền sử dụng đất như hiện tại vừa rủi ro lại mất rất nhiều thời gian, mất nhiều nguồn lực cho nền kinh tế”, ông Quang nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp - Nông thôn, Ban Kinh tế Trung ương, tại buổi làm việc với HoREA cũng chia sẻ khó khăn, vướng mắc các doanh nghiệp đang mắc phải, “tuy nhiên để sửa đổi, bổ sung luật thì cần phải có lộ trình, cần cân nhắc kỹ lưỡng, và sẽ xây dựng báo cáo trình Bộ Chính trị, Ban Bí thư để xem xét” ông Tiến nói.