Mặc dù đã có những quy định cụ thể để xử lý những vướng mắc trong quá trình quản lý và vận hành chung cư, nhưng vẫn còn những góc khuất giữa tình và lý trong việc hài hoà lợi ích giữa cư dân với đơn vị quản lý/chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo tình trạng tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Hiện trên địa bàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, chủ yếu là các trường hợp tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư, tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng…

Theo HoREA, nguyên nhân chính khiến tranh chấp bùng phát và chậm được giải tỏa dù hệ thống pháp luật đã tương đối hoàn chỉnh, là do các chế tài chưa được áp dụng một cách hiệu quả, kịp thời và đủ sức răn đe.

Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định, khi dự án đi vào hoạt động, sau một năm phải bầu ban quản trị chung cư. Tuy nhiên, việc “chia ghế” trong Ban quản trị trong nhiều trường hợp không nhận được sự đồng thuận của các bên.

Chẳng hạn, tại một dự án chung cư ở quận 7, TP.HCM, hội nghị chung cư lần đầu vừa tổ chức đã không thành công khi gặp sự phản đối khá gay gắt của cư dân về vấn đề phiếu uỷ quyền của những người không tham dự hội nghị không được công khai và cư dân cho rằng, những người bầu vào ban quản trị được "sắp xếp" từ phía chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, sau khi bầu được ban quản trị chung cư, theo quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao lại khoản phí bảo trì 2%. Đây được xem như một khoản tiền mà chủ đầu tư "thu trước" của cư dân và câu hỏi mà cư dân nhiều dự án đặt ra là khoản lãi hàng tháng trên số tiền phí bảo trì trong khoảng thời gian giao thời này có phải trả lại cư dân hay không?

Trong nhiều trường hợp, phí bảo trì là số tiền khá lớn mà chủ đầu tư “nhùng nhằng” không muốn trả lại ngay. Chẳng hạn, tại Chung cư C14 (đường Tô Hữu, Hà Nội) do Tập đoàn Bắc Hà là chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư khẳng định: "Ban quản trị cụm chung cư Bắc Hà không đủ thẩm quyền để yêu cầu Tập đoàn Bắc Hà phải bàn giao ngay kinh phí phần sở hữu chung và quyền quản lý vận hành cụm chung cư. Để có đủ điều kiện tiếp nhận khoản phí hơn 30 tỷ đồng này, Ban quản trị cụm chung cư phải có Quy chế thu chi tài chính".

Vấn đề chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà cũng là nguyên nhân xảy ra nhiều tranh chấp. Anh Nguyễn Hải, cư dân tại một chung cư cao cấp ở quận 2, TP.HCM cho biết, gia đình anh đã phải bỏ ra hơn 4 tỷ đồng để mua một căn hộ xây thô tại dự án, nên phải được phục vụ với chất lượng và dịch vụ tương xứng. Tuy nhiên, đơn vị quản lý thế nào là tương xứng, chuyên nghiệp thì luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa chủ đầu tư với cư dân dự án này từ những điều nhỏ nhất, như thái độ của bộ phận bảo vệ, cách sắp xếp xe cộ dưới tầng hầm…

Trên thực tế, khi chung cư bắt đầu đi vào hoạt động thì chủ đầu tư sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm đứng ra quản lý trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý khác để thực hiện.

Như Công ty Him Lam Land sẽ tự quản lý với chi phí chỉ 7.700 đồng/m2 (gồm VAT), hay chung cư Hoàng Anh Riverview, quận 2 do Savils quản lý chỉ 5.500 đồng/m2 (gồm VAT). Khi đó, chủ đầu tư sẽ cân đối thu bù chi để không lỗ và dù có lỗ trong năm đầu tiên, nhiều chủ đầu tư cũng chấp nhận xem như đó là chi phí phát triển thương hiệu.

"Chung cư vốn dĩ đã có chữ chung nên các bên đều phải có ý thức cao và tôn trọng lẫn nhau thì mới có thể hình thành một cộng đồng văn minh", ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết.

Đại diện CBRE Việt Nam, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong quản lý dự án bất động sản thì cho rằng, trong quá trình quản lý vận hành sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhất là trong giai đoạn đầu khi chung cư mới đưa vào hoạt động.

Chẳng hạn, do thói quen sống nhà phố của nhiều người, anh em bạn bè đến thăm nhà thường ra vào thoải mái, nhưng với chung cư thì khi ra vào thang máy thường phải có thẻ từ mới có thể lên tầng mong muốn. Hay việc sử dụng hồ bơi, hộ gia đình nào đăng ký thì mới có thể sử dụng, nhưng khi bạn bè đến muốn bơi thì phải đăng kí để đơn vị quản lý nắm rõ thông tin để quản lý thuận tiện và dễ dàng.

“Cư dân đều là những người làm nhiều ngành nghề, nhiều phong tục tập quán khác nhau nên đơn vị quản lý phải là đơn vị đứng giữa cư dân và chủ đầu tư để dung hoà và giải quyết những mâu thuẫn đó một cách hài hoà và hợp lý”, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết.