Những năm đầu thập niên 1990, căn hộ còn là một khái niệm xa lạ đối với nhiều người dân thành phố. Nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về cuộc sống chung đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung không ai khóc”, không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu “ổ chuột”, có những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông thường.

Vài năm trở lại đây, tốc độ đô thị hóa tăng lên đáng kể, căn hộ đã trở thành một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị. Có nhiều khu đô thị mới mọc lên, nhiều khu chung cư cao cấp ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố. Thế nhưng việc quản lý bất động sản dường như chưa có được một nhìn nhận đúng đắn từ xã hội, dẫn đến những hệ lụy xung quanh vấn đề này.

Quản lý bất động sản là gì? Tại sao cần phải có các dịch vụ quản lý bất động sản?

Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện...;

Chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động. Để tổ chức các hoạt động trên, cần có một ngân sách nhất định, mà ngân sách đó phải do người sử dụng (cư dân) đóng góp dưới hình thức phí quản lý (phí dịch vụ). Các công việc này thông thường được thực hiện bởi các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và được đặt dưới sự giám sát của ban quản trị tòa nhà do cư dân lập ra.

Như vậy, rõ ràng việc quản lý tốt bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Nó không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, bền vững và hợp lý trong khoảng ngân sách có hạn, mà còn góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản cho các cư dân sinh đang sống tại đó.

Hiện trạng của việc quản lý bất động sản tại Việt Nam

Khái niệm về chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị mới dường như mới mẻ và còn được hiểu một cách khá chung chung đối với nhiều cư dân, các công ty phát triển bất động sản và ngay cả đối với cấp quản lý nhà nước. Các tiêu chuẩn về khu căn hộ, khu đô thị mới dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây dựng, các tiện ích chứ chưa có những tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và phí dịch vụ.

Tại các khu dân cư hình thành trước đây, chi phí cho việc sử dụng những dịch vụ, tiện ích công cộng đều phó mặc cho tổ dân phố và Nhà nước lo, các khoản phí này là rất ít và hầu như không đáng kể. Khái niệm “dịch vụ được cung cấp” và “phí dịch vụ” nhằm tạo nên một môi trường sinh sống hợp lý tiện nghi là còn khá xa lạ đối với nhiều cư dân. Vì vậy, việc “phải đóng phí dịch vụ” rõ ràng là mới mẻ và chưa nằm trong ý thức của nhiều cư dân giống như việc phải đóng các khoản phí điện, nước, điện thoại hàng tháng.

Các công ty phát triển bất động sản dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng bất động sản liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá cả và tiến độ thanh toán, v.v… mà thiếu một sự lưu ý cần thiết đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu chung cư đó đưa vào sử dụng.

Tại một số các khu căn hộ đã đưa vào hoạt động, việc xây dựng cơ chế quản lý, nội quy, hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi của cư dân còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập do thiếu kinh nghiệm thực tế và chưa có các quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước. Trong giai đoạn đầu, để đảm bảo việc vận hành và hoạt động ổn định của các khu căn hộ, nhiều công ty phát triển bất động sản đã phải đảm đương luôn cả công việc quản lý này.

Thị trường các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp chưa phát triển. Số lượng các công ty này là không nhiều, điển hình chỉ có một số công ty cung cấp dịch vụ của nước ngoài và giá cả là điều bí mật của các công ty này, tùy thuộc quy mô bất động sản và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng nhiều hay ít dịch vụ.

Rõ ràng là khi việc trả phí để được hưởng các dịch vụ và các tiện ích còn là mới mẻ và chưa trở thành ý thức của mỗi cư dân cùng với việc không được giải thích rõ ràng những ước tính về các dịch vụ và các khoản phí dịch vụ trong tương lai lúc tiến hành mua bán từ phía các công ty phát triển bất động sản, cộng thêm với việc thiếu một cơ chế quản lý dựa trên nguyên tắc dân chủ, đồng thuận, thiếu sự giám sát, công khai minh bạch cần thiết về việc định nghĩa các loại dịch vụ và sử dụng phí dịch vụ như thế nào, thì việc xảy ra mâu thuẫn, xung đột giữa các công ty phát triển bất động sản, các công ty quản lý bất động sản và cư dân dường như là không tránh khỏi.

Cần một sự nhìn nhận đúng đắn từ nhiều phía

Đối với cư dân - những hạt nhân chủ chốt trong việc hình thành cộng đồng dân cư tạo nên một môi trường sống lý tưởng - việc làm này không những góp phần tạo nên một môi trường sinh hoạt chung văn minh, tiện nghi, mà còn góp phần vào việc làm gia tăng giá trị bất động sản của chính mình. Do vậy, ý thức chấp hành các quy định chung, việc tham gia vào các hoạt động chung của cộng đồng, rõ ràng là quyền lợi và trách nhiệm của chính họ.

Đối với các công ty phát triển bất động sản, là đối tượng chủ đạo trong việc định hướng cộng đồng dân cư, họ phải xây dựng các tiêu chuẩn về chất lượng và các dịch vụ được cung cấp cho tòa nhà mà họ xây dựng nên. Rõ ràng là việc các khu căn hộ này được quản lý tốt sẽ góp phần không nhỏ trong việc xây dựng hình ảnh uy tín và thương hiệu của họ. Vì vậy, các vấn đề liên quan đến quản lý bất động sản cần được định nghĩa một cách khoa học, rõ ràng và được cam kết thực hiện đối với người mua ngay từ khi họ chào bán sản phẩm của mình.

Quản lý bất động sản là một hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của nhiều đối tượng tham gia và có ảnh hưởng rất lớn đến những vấn đề xã hội, do vậy yếu tố quản lý nhà nước trong việc này là vô cùng quan trọng.

Nhà nước cần xây dựng, ban hành hệ thống văn bản quy định hướng dẫn cụ thể rõ ràng và chế tài về việc thực hiện các công tác quản lý bất động sản tại các khu căn hộ bao gồm:

- Đối với các thỏa thuận mua bán căn hộ, ngoài việc làm rõ quyền sở hữu chung riêng, trách nhiệm của các bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân), các đặc tả về chất lượng xây dựng, sản phẩm, còn phải làm rõ về các dịch vụ, tiện ích được cung cấp và những ước tính về cách tính phí dịch vụ trong tương lai, khi khu căn hộ đưa vào hoạt động.

- Cần xây dựng khung pháp lý về việc hình thành ban quản trị tòa nhà dựa trên cơ sở đúng pháp luật, dân chủ, đồng thuận và thông qua quá trình biểu quyết lấy số đông của cư dân. Ban quản trị tòa nhà sẽ là đại diện hợp pháp cho quyền lợi của cư dân giám sát hoạt động quản lý của tòa nhà.

- Việc áp đặt giá trần cho phí dịch vụ như hiện nay của các cơ quan quản lý là thực sự không hợp lý. Các cơ quan quản lý nên chỉ đặt ra những tiêu chuẩn tối thiểu về các dịch vụ cần được cung cấp, còn việc định nghĩa các dịch vụ cộng thêm, chất lượng dịch vụ, phí dịch vụ, lựa chọn các nhà cung cấp dịch vụ cần được các cư dân tiến hành biểu quyết thông qua.

- Nhà nước cần có chính sách phát triển, xây dựng hệ thống đánh giá các công ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản và khuyến khích các khu căn hộ sử dụng dịch vụ của các công ty này.

Căn hộ hiện đã và đang là phong cách sống của cư dân đô thị, nó chắc chắn sẽ trở thành xu hướng tất yếu cho cho giải pháp về nhà ở cho các cư dân đô thị. Rõ ràng việc quản lý tốt bất động sản sẽ có một ý nghĩa xã hội vô cùng to lớn và đòi hỏi sự nhìn nhận và quan tâm đúng đắn từ xã hội để tránh tái tạo lại những khu nhà “ổ chuột” như trước đây.