Khi ra tòa, tất cả các bên liên quan sẽ được triệu tập, từ đó sẽ sáng tỏ tại sao có chuyện quận cấp sai, trách nhiệm bồi thường ra sao...

Theo Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận (GCN) cấp sai nhưng tài sản đã chuyển nhượng thì quận, huyện không thu hồi mà người dân phải kiện ra tòa. Quy định này có gây khó cho người dân và tạo điều kiện cho cơ quan cấp giấy sai thoái thác trách nhiệm không?

Cấp trùng, mua bán nhiều lần

Đó là sự việc của ông Nguyễn Huy Tự ngụ quận Thủ Đức, TP.HCM. Đáng lưu ý, đây không phải là trường hợp cá biệt.

Ông Tự cho hay tháng 12-2011, ông mua căn nhà 42/2 đường số 3, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, đăng bộ sang tên vào tháng 1-2012...

Gần đây, ông Tự thấy có người đến đo đạc căn nhà tạm trên mảnh đất của ông (GCN có thể hiện). Người này cho hay vừa mua căn nhà này và xuất trình GCN khiến ông tá hỏa. Sau đó ông biết thông tin năm 2010, quận Thủ Đức cấp GCN căn nhà với diện tích đất 44,7 m2 và 10 m2 đường đi chung cho bà Nguyễn Thị Vui. Toàn bộ phần này nằm lọt trong khu đất ông Tự mua. Năm sau bà Vui bán nhà đất cho người khác (trước thời điểm ông Tự mua căn nhà 42/2). Từ đó đến nay căn nhà này đã mua đi bán lại ba lần, gần nhất là vào tháng 7-2016.

Ông Tự gửi đơn khiếu nại UBND quận Thủ Đức về việc cấp GCN cho người khác trên đất của ông. Tháng 12-2016, quận Thủ Đức có văn bản cho hay căn nhà nằm lọt trong khu đất ông Tự mua được cấp số nhà 42A đường số 3, phường Trường Thọ cho bà Nguyễn Thị Vui vào năm 2005, đến năm 2010 quận cấp GCN cho bà.

“Sau khi kiểm tra vị trí GCN cấp cho căn nhà 42/2 và nhà 42A thì quận Thủ Đức nhận thấy hai GCN đã cấp trùng vị trí. Cụ thể, căn nhà 42A có vị trí nằm hoàn toàn trong khuôn viên căn nhà 42/2” - văn bản do Phó Chủ tịch UBND quận Trần Văn Dũng xác nhận.

Quận này nhận định: “GCN cấp cho người bán lại nhà cho ông Tự vào năm 2007 và GCN cấp cho bà Vui vào năm 2010 là chưa đúng về nguồn gốc, chủ sử dụng, vị trí cần thu hồi”.

Để xử lý, quận cho hay hiện nay cả hai giấy đều đã chuyển nhượng. Căn cứ theo Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi GCN trong trường hợp cấp sai trừ trường hợp “người được cấp GCN đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật đất đaiz.

Từ đó, quận Thủ Đức đề nghị ông Tự và người mua sau cùng căn nhà 42A nằm trong khu đất của ông Tự liên hệ tòa án để được xem xét giải quyết.

“Quận thừa nhận cấp sai nhưng không giải quyết mà yêu cầu tôi phải đi kiện, không biết như vậy có đúng không” - ông Tự đặt vấn đề.

Kiện để bảo vệ người mua ngay tình?

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho hay hướng dẫn của quận Thủ Đức đề nghị ông Tự kiện ra tòa là đúng.

Đây chính là một điểm mới của Luật Đất đai 2013. Trước đó, theo Luật Đất đai 2003, trong những trường hợp như trên, GCN cấp sai sẽ bị thu hồi bất kể đã chuyển nhượng cho người khác. Trên thực tế rất nhiều trường hợp người mua bị thu hồi GCN do trước đó cấp sai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2013, riêng với trường hợp đã chuyển nhượng, cơ quan cấp giấy không được thu hồi, việc giải quyết sẽ do tòa án thực hiện.

Luật sư Nông cho rằng quy định mới phù hợp nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình và giải quyết được thấu đáo trọn vẹn câu chuyện khi các bên kiện ra tòa so với quy định cũ.

“Khi ra tòa, tất cả các bên liên quan sẽ được triệu tập, từ đó sẽ sáng tỏ câu chuyện tại sao có chuyện cấp sai, do ai, trách nhiệm bồi thường ra sao. Người dân không lo bị thiệt và khó khăn do quy định mới. Bên làm sai gây thiệt hại phải bồi thường, kể cả cơ quan cấp giấy” - ông Nông nhận xét.

Trưởng phòng Công chứng số 7 Hoàng Mạnh Thắng cho rằng quy định mới đi theo tinh thần của Bộ luật Dân sự là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thứ ba ngay tình. Theo ông, bên mua ngay tình không có lỗi trong việc GCN cấp sai nên thu hồi GCN của họ là không hợp lý. Ngoài ra, việc thu hồi GCN trong trường hợp này cũng không giải quyết được bản chất của câu chuyện là tài sản thuộc về ai.

Và cho dù có thu hồi thì các bên cũng phải kiện để phân xử tiếp tài sản giải quyết như thế nào, lỗi thuộc về ai, trách nhiệm bồi thường như thế nào. “Việc quận yêu cầu người dân kiện ra tòa không có nghĩa là quận không bị liên quan, không chịu trách nhiệm. Nếu cấp GCN sai, gây thiệt hại cho người mua ngay tình, cơ quan cấp giấy sẽ phải bồi thường” - ông Thắng nói.

Rắc rối hơn vì cả hai giấy đều đã chuyển nhượng

Trong câu chuyện của ông Tự, nhiều chuyên gia pháp luật nhận xét việc cấp hai GCN trùng một thửa đất ở thời điểm đã có bản đồ tài liệu đầy đủ, cho đăng bộ nhiều lần mà không phát hiện dù lý do gì đi nữa thì cũng là trách nhiệm của cơ quan cấp giấy.

Rắc rối ở chỗ cả hai GCN cấp sai đều được chuyển nhượng, đều được bảo vệ quyền lợi theo Luật Đất đai 2013 thì ai được giữ mảnh đất, ai sẽ bị thu hồi GCN là câu chuyện còn dài.

Câu kết làm sai, bị truy cứu hình sự

Đặt vấn đề về chuyện trong trường hợp có sự câu kết làm sai GCN rồi tẩu tán bằng cách chuyển nhượng, ông Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng phòng Công chứng số 7, cho rằng đến lúc này đã là câu chuyện vi phạm pháp luật hình sự và cũng sẽ được giải quyết theo luật hình sự.