Là quận vùng ven của TP. HCM, quận 9 được đánh giá là có nhiều tiềm năng và lợi thế để phát triển các dự án bất động sản. Song gần chục năm trôi qua, đến nay, không ít khu dân cư từng “vang bóng một thời” vẫn còn vắng bóng người.

Những khu dân cư không người

Nhìn lại thị trường bất động sản TP. HCM có thể thấy, quận 9 là một trong những khu vực có thời gian phát triển các dự án thuộc loại lâu nhất. Giai đoạn từ năm 2000 - 2008, quận 9 nổi lên như một hiện tượng của thị trường, đặc biệt là phân khúc đất nền, với hàng loạt dự án có quy mô lớn.

Dọc theo các tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, Liên Phường, Nguyễn Duy Trinh…, nhẩm tính cũng đã có đến hàng chục dự án được đầu tư và bán sản phẩm ra thị trường gần cả chục năm qua, như Dự án Phú Nhuận, Hưng Phú, Đông Tăng Long, Nam Long, Kiến Á, Bách Khoa, Bắc Rạch Chiếc… Tuy nhiên, có dịp trở lại nhiều khu vực ở quận 9 những ngày gần đây, ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, khung cảnh cũng không khác nhiều, có chăng, hạ tầng, đường sá đang bị xuống cấp nghiêm trọng theo thời gian. Không ít dự án dù đã hình thành nhiều năm qua, đã được đầu tư hạ tầng, nhưng chỉ thưa thớt khoảng chục căn nhà được xây dựng ở mỗi dự án.

Ngay đầu đường Liên Phường, Dự án Nhà Phú Nhuận, dự án có quy mô khá lớn, một thời từng gây sốt trên thị trường với hàng ngàn sản phẩm được giao dịch, nhưng giờ chỉ lèo tèo vài chục căn nhà được xây dựng và trở thành nơi tập lái xe ô tô của nhiều người.

Đưa tay chỉ về hướng dự án, anh Minh, một môi giới bất động sản ở quận 9 nói: “Nhìn vậy chứ tất cả sản phẩm của dự án đều đã có chủ. Có điều, chủ nhân của những lô đất ấy không có nhu cầu xây nhà để ở, nên mới xảy ra tình trạng dự án vắng người”. Cũng theo anh Minh, thời điểm sốt đất, dự án này có giá 10 - 12 triệu đồng/m2, nay xuống còn khoảng 8 triệu đồng/m2.

Ngán ngẩm hơn là Dự án Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Đây là dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2001, với diện tích hơn 82 héc-ta, trong đó, CTCP Địa ốc 10 (Res 10), tiền thân là Công ty Xây dựng và dịch vụ nhà đất quận 10 được giao tới 785.529 m2 đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Dù là dự án có vị trí khá đắc địa, giáp ranh với quận 2, nhưng sau hơn 10 năm đầu tư, đến nay, toàn dự án mới chỉ có khoảng 30 căn nhà được xây dựng. Qua trao đổi với phóng viên, nhiều hộ dân đang sống ở đây than thở, vì không còn lựa chọn nào khác, nên phải sống ở đây. Cuộc sống hiện tại của họ đang bị “tra tấn” cả ngày lẫn đêm, do chủ đầu tư đã biến gần như toàn bộ dự án thành bãi đỗ xe container.

Theo những người dân này, trung bình mỗi ngày, tại khu vực này có khoảng từ 500 - 700 lượt xe container ra vào, “bằm nát” hạ tầng khu dân cư. Nhiều khách hàng có đất tại dự án muốn xây dựng nhà để ở, nhưng không thể xây vì hạ tầng xuống cấp, điện, nước không có...

Có lẽ hoành tráng nhất và cũng vắng vẻ nhất là Dự án Khu đô thị Đông Tăng Long do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Với quy mô diện tích lên đến hơn 159 héc-ta, dự án được khởi công từ năm 2005, từng được coi là dự án trọng điểm của quận 9 và được ví là “lá phổi xanh” của khu vực.

Theo quy hoạch, Khu đô thị mới Đông Tăng Long được xây dựng theo tiêu chí của một khu đô thị mới hiện đại, dành 91,39 héc-ta làm các công trình phúc lợi công cộng, gồm có 4 trường mẫu giáo, 2 trường cấp 1, 1 trường cấp 2, 1 trường cấp 3 và các hạng mục khác như trung tâm hành chính, văn hoá, bệnh viện và bến xe bus rộng 12.000 m2.

Đặc biệt, trong khuôn viên của dự án được xây dựng một khu vui chơi giải trí rộng 15 héc-ta, trong đó có một hồ nước ngọt rộng 7 héc-ta. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ dự án này mời chỉ có khoảng 21 căn biệt thự được xây dựng, lác đác vài người đến ở, phần lớn còn lại, dù đã được đầu tư hạ tầng, đường sá, nhưng vẫn chỉ là một khu đất trống bạt ngàn cỏ hoang.

Ngoài những dự án kể trên, tại quận 9, hàng loạt khu dân cư khác cũng đang trong tình trạng ngổn ngang và vẫn là mảng đất trống mênh mông, không người ở sau gần chục năm đầu tư như Bách Khoa, Khu nhà ở Long Trường, Tây Tăng Long, Đại học Quốc gia...

Tiềm năng bị lãng phí

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, quận 9 là một trong những quận có nhiều tiềm năng để phát triển, nhất là khi được đầu tư nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm, kết nối với toàn khu vực, như đường cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, đường nối với cầu Phú Mỹ để sang quận 7… Một lợi thế khác của quận 9 là giá quyền sử dụng đất ở đây còn khá mềm so với các quận, huyện khác của Thành phố. Với nhiều lợi thế như vậy, nhưng đâu là nguyên khiến các dự án bất động ở quận 9 bị hoang hóa?

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real, đơn vị chuyên phân phối bất động sản khu vực quận 2, quận 9 lý giải, việc nhiều dự án ở quận 9 không có người ở hiện nay nguyên nhân chính là do hậu quả của thời kỳ sốt nóng.

“Phần lớn khách hàng mua nhà, đất trước đây là những nhà đầu cơ, chủ yếu mua đi bán lại, không có nhu cầu thực tế về nhà ở. Trong đó, có không ít nhà đầu cơ lúc đó mua với giá cao, sau khi thị trường lao dốc không muốn bán lỗ, nên găm hàng để đó. Ngược lại có những người dù có nhu cầu nhà ở thực sự, nhưng cũng không thể xây nhà để ở, vì không thể một mình ở trong một khu dân cư thiếu thốn các dịch vụ hạ tầng, xã hội”, ông Lộc phân tích.

Theo ghi nhận của chúng tôi, điểm chung của phần lớn các khu dân cư, khu đô thị không có người ở quận 9 hiện nay là tình trạng không có kết nối giao thông, không gắn kết được các tiện ích về hạ tầng xã hội như chợ, trường, trạm y tế…, nên thực tế, dù có người thực sự có nhu cầu về nhà ở, cũng không thể an cư ở đây.

Tài nguyên đất lãng phí đã đành, nhưng lãng phí hơn nữa là hệ thống hạ tầng được xây dựng kèm theo các dự án. Nhiều dự án trước đây được đầu tư hạ tầng khá đầy đủ, nhưng vì không có người ở, nên bị hư hỏng, xuống cấp. Chắc chắn, khi đưa vào sử dụng, hệ thống hạ tầng này phải thay mới hoặc tốn thêm một khoản tiền không nhỏ để nâng cấp, bảo dưỡng. Hiện tượng này đã được nhiều chuyên gia dự báo từ trước, song dường như những cảnh báo đó không đủ “nặng” để các cơ quan quản lý tìm được giải pháp khắc phục.

Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thị Loan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã thốt lên, chỉ cần đi một vòng qua khu vực quận 2, quận 9 mà thấy xót xa.

“Thực trạng này là do sự quản lý còn lỏng lẻo, trong đó có thực tế giao đất theo nhiệm kỳ. Để khắc phục tình trạng này, cần phải có một chiến lược về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, khu đất nào làm công nghiệp, khu đất nào làm đô thị, khu đất nào triển khai trước, khu đất nào triển khai sau và cân nhắc nên giao đất cho đơn vị nào đủ năng lực để triển khai dự án”, bà Loan nói.