Theo Nghị định 99/2015 hướng dẫn thi hành luật Nhà ở quy định, từ tháng 12.2015 các căn hộ chung cư không được dùng làm địa điểm kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế việc các cư dân tận dụng căn hộ để kinh doanh hoặc cho các doanh nghiệp thuê làm văn phòng công ty, tổ chức các hoạt động kinh doanh vẫn diễn ra ở nhiều nơi.

Thống kê của Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM, hiện TP có khoảng 2.000 doanh nghiệp (DN) đăng ký trụ sở ở chung cư, 1.300 DN đăng ký trụ sở ở cao ốc và có trên 10.000 DN đăng ký trụ sở trong tòa nhà.

Căn hộ làm quán cà phê

Ghi nhận của phóng viên cho thấy hầu như chung cư nào cũng có căn hộ được sử dụng làm văn phòng, trụ sở công ty, nơi buôn bán kinh doanh. Điển hình tại chung cư 42 Nguyễn Huệ (Q.1) hiện chỉ có 7 - 8 hộ đang sống tại chung cư, phần lớn căn hộ còn lại chủ nhà đã cho người khác thuê để kinh doanh, trong đó đa phần là kinh doanh quán cà phê. Do chung cư này nằm ngay mặt tiền phố đi bộ Nguyễn Huệ nên lượng khách ra vào các quán cà phê rất đông, thường hoạt động đến khuya, ảnh hưởng rất lớn đến những hộ còn lại. Một đại diện của ban quản trị chung cư này nói cư dân rất bức xúc vì hoạt động kinh doanh tại đây làm “náo loạn” cả chung cư đến tận khuya mới ngớt. Nhưng họ không thể làm gì được vì các đơn vị đều có giấy phép kinh doanh, trong khi chủ hộ lại không có mặt tại căn hộ.

Thực tế, hiện hầu hết các chung cư khác tại TP.HCM đều có chung tình trạng người dân cho thuê hoặc sử dụng chính căn nhà của mình làm văn phòng công ty, địa điểm kinh doanh, mua bán. Như chung cư Sông Đà Tower trên đường Kỳ Đồng (Q.3) rất nhiều căn hộ được dùng làm văn phòng để kinh doanh, khiến số lượng người ra vào chung cư này tăng đột biến. Theo phản ánh của một người dân tại đây, do nhiều căn hộ sử dụng chung cư làm văn phòng nên thang máy thường quá tải vào những giờ cao điểm. Không những vậy, chỗ để xe của cư dân cũng bị nhân viên các công ty “chiếm” làm cho khan hiếm, nhất là xe ô tô. “Đây là chung cư để ở chứ không phải trung tâm thương mại, không phải văn phòng cho thuê nên không thể lấy căn hộ làm văn phòng, địa điểm kinh doanh được. Nếu xảy ra vấn đề cháy nổ thì không biết chạy đâu”, vị này bức xúc.

Tại các chung cư 14 Tôn Thất Đạm (Q.1) có quán Banksy Studio Cafe, MockingBird Cafe, Things Cafe, The Other Person Cafe cũng hoạt động khá rầm rộ. Chung cư Lý Tự Trọng (Q.1) có Luth Cafe, Bông Cải Xanh Cafe, Cửa sổ mặt trời. Hay chung cư 158D Pasteur (Q.1) có đến 5 quán đang kinh doanh, trong đó nổi bật là She Cafe, Gabi Café, Coffee Book Shop, The Print Room... Nhiều chung cư mới xây dựng khác cũng diễn ra hoạt động kinh doanh, hình thức được các chủ nhân căn hộ chung cư và người thuê căn hộ áp dụng là: mở shop thời trang, kinh doanh spa, mỹ phẩm, may đồ... thậm chí cắt tóc, gội đầu tại nhà.

Hiện hoạt động quảng cáo cho thuê căn hộ chung cư để làm văn phòng giá rẻ cũng diễn ra rầm rộ. Có thể thấy rõ trên các trang web cho thuê nhà, giao dịch nhà đất, một loạt quảng cáo cho thuê chung cư tại khu Q.1, Q.12, Q.Phú Nhuận... làm văn phòng giá rẻ được môi giới đăng tải công khai.

Chỉ quy định hành vi bị cấm mà không có quy định về việc xử phạt thì chẳng khác gì “cấm trên giấy”, khó buộc người vi phạm tự nguyện thực thi... Do vậy, phải có những cơ sở cụ thể để ban quản trị chung cư và những người có thẩm quyền thực hiện, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhắc nhở như hiện nay Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM

Lách "chung cư" thành "tòa nhà"

Chị Hồng, chủ căn hộ tại một chung cư Q.1, hoàn toàn ủng hộ việc cấm sử dụng căn hộ chung cư để làm địa điểm buôn bán, kinh doanh, đặt văn phòng công ty. Bởi căn hộ để ở lại kinh doanh sẽ gây ra tình trạng không đảm bảo về an ninh, trật tự, môi trường sống của cư dân chung cư bị xáo trộn. “Chung cư là nhà chung của cả cộng đồng, không thể vì lợi ích của một vài hộ dân cho thuê để kiếm tiền mà bắt cả cư dân chung cư phải chịu trận, nhưng tình trạng vẫn diễn ra chứ chưa thấy chấm dứt dù luật đã có hiệu lực”, chị Hồng nói trong bức xúc.

Đại diện ban quản trị một chung cư trên địa bàn Q.1 cho rằng các vi phạm về kinh doanh tại căn hộ khó được xử lý, bởi nếu ghi nhận được có căn hộ kinh doanh thì ai lập biên bản, ai có thẩm quyền xử phạt cho đến nay vẫn chưa rõ. Chính quyền không xử phạt, trong khi ban quản trị chung cư cũng không có thẩm quyền, chỉ dừng lại ở việc nhắc nhở nên việc này vẫn tái diễn bất chấp luật đã có hiệu lực mấy tháng nay.

Luật sư Nguyễn Văn Đức, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng ủng hộ việc cấm sử dụng căn hộ làm địa điểm kinh doanh, mở văn phòng công ty vì chung cư được thiết kế cho chức năng ở. Chính vì vậy, từ hệ thống điện, nước, hạ tầng kỹ thuật, chỗ để xe... chỉ được thiết kế, tính toán đáp ứng nhu cầu cho người dân sống trong chung cư. Nay những căn hộ này bị thay đổi công năng chắc chắn sẽ làm tăng dân số, từ đó gây áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong chung cư, khiến nó trở nên quá tải và nguy cơ mất an toàn sẽ tăng cao. “Chung cư chỉ thiết kế số lượng thang máy, chỗ để xe... cho đủ số người được phê duyệt. Nay các căn hộ này mở văn phòng sẽ kéo nhân viên đến làm việc, cộng thêm đó là người đến giao dịch, chắc chắn sẽ làm quá tải thang máy, chỗ để xe không đủ đáp ứng nhu cầu. Phát sinh vấn đề mất an toàn cho tòa nhà, ảnh hưởng đến tính mạng, sức khỏe của cư dân sống trong chung cư”, luật sư Đức nói.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, trong một tòa nhà chung cư mới xây dựng hiện nay chủ đầu tư thường dành một phần diện tích, thường là khối đế bên dưới để làm trung tâm thương mại. Phần lớn diện tích còn lại làm căn hộ để ở. Những căn hộ này không có chức năng làm địa điểm kinh doanh, buôn bán, làm văn phòng công ty... Người dân cần phải hiểu rõ đâu là phần diện tích dùng được trong kinh doanh đã cấp phép và đâu là căn hộ chung cư dùng vào mục đích để ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tại hầu hết các chung cư, căn hộ thường được tận dụng làm địa điểm kinh doanh, làm văn phòng công ty. Nguyên nhân cơ bản theo luật sư Phượng, nhiều chung cư vẫn được DN đăng ký làm trụ sở là do lách chữ “chung cư” thành “tòa nhà” hoặc thậm chí không để “chung cư” vào địa chỉ đăng ký. Chỉ cần không có chữ chung cư là Sở Kế hoạch - Đầu tư chấp thuận, không thẩm tra. Đây là điểm khiến sở này không kiểm soát được khi DN đăng ký địa điểm kinh doanh nên tình trạng kinh doanh tại các căn hộ chung cư vẫn chưa được xử lý triệt để. Thậm chí nhiều căn hộ chung cư không cần đăng ký nhưng vẫn hoạt động kinh doanh mà cơ quan nhà nước, đơn vị quản lý không thể kiểm soát được.

Luật sư Trần Đức Phượng nhận định: “Chỉ quy định hành vi bị cấm mà không có quy định về việc xử phạt thì chẳng khác gì “cấm trên giấy”, khó buộc người vi phạm tự nguyện thực thi... Do vậy, phải có những cơ sở cụ thể để ban quản trị chung cư và những người có thẩm quyền thực hiện, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhắc nhở như hiện nay”.

Có thể thấy việc kinh doanh tại các căn hộ chung cư diễn ra bất chấp quy định của pháp luật hiện nay bởi khâu hậu kiểm gần như không có. Hiện không có cơ quan nào đứng ra kiểm tra, xử lý việc kinh doanh tại các chung cư. Chính vì các cơ quan chức năng không có “động tĩnh” gì trong việc xử lý, nên DN, người dân vẫn cứ phớt lờ lệnh cấm này.