Không đơn thuần là một vụ vi phạm hợp đồng giữa chủ đầu tư một dự án bất động sản (BĐS) lớn với khách hàng, tranh chấp tại Trung tâm thương mại (TTTM) chợ Mơ để lại nhiều điều suy ngẫm khi một công ty kiện chính DN mình bỏ vốn vào.

Tại anh, tại ả

Công ty TNHH Đầu tư Tư nhân Vina (VPCapital) đã tố cáo chủ đầu tư là CTCP Phát triển Thương mại Vinaconex (VCTD), công ty họ góp vốn 10%.  Lý do, VPCapital nhận mua toàn bộ diện tích thương mại thuộc tổ hợp TTTM Chợ Mơ (Hà Nội) với giá trị khoảng 600 tỷ đồng. Đến thời điểm bàn giao, VP Capital cho rằng, VCTD đã không đảm bảo chất lượng công trình như trong hợp đồng giữa hai bên.

Theo VPCapital, sau khi ký hợp đồng, VCTD đã cố ý lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng không đúng so với thiết kế cơ sở và với hợp đồng đã ký. Để gây sức ép với VCTD, VPCapital đã chủ động đưa câu chuyện ra công chúng. Về phần mình, VCTD đáp lại, họ làm theo Giấy phép xây dựng và “không sai” như VPCapital dẫn chứng.

Tranh chấp giữa hai bên căng thẳng đến mức có thể họ sẽ phải gặp nhau tại Tòa án để phân định đúng sai. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận kỹ câu chuyện này sẽ thấy, nguyên nhân tranh chấp không do bản thiết kế cơ sở như VPCapital nói hay Giấy phép xây dựng như VCTD đưa ra, mà chính là ở thị trường BĐS suy giảm, gây lỗ nặng cho các nhà đầu tư vào tổ hợp.

Trên thực tế, việc thi công của VCTD ở một công trình lớn như vậy không diễn ra trong ngày một ngày hai, bản thân VPCapital là một cổ đông lớn, hoàn toàn nắm bắt được thông tin, nên không dễ gì bị bưng bít đến mức không biết dự án tiến triển ra sao đến tận khi công trình hoàn thành. Hơn thế, Tổng giám đốc VPCapital, ông Thái Quốc Minh, lại giữ chức Phó chủ tịch HĐQT VCTD, phụ trách lo phần tài chính cho dự án, không lẽ lại không có thông tin về việc dự án được thi công ra sao. Vậy tại sao đến thời điểm cuối cùng sau hơn 3 năm gắn bó, VPCapital lại tố DN mình đã bỏ vốn đầu tư?

Mấu chốt chính là sự bất đồng giữa hai bên khi thị trường BĐS sụt giảm, khiến giấc mơ đầu tư vào TTTM chợ Mơ biến thành… mơ hão. Trong một cuộc trao đổi với lãnh đạo VCTD hồi năm 2012, họ từng rất hồ hởi khi cho biết, phần diện tích TTTM đã được khách hàng mua bao toàn bộ. Cách làm này rất mới trên thị trường BĐS Việt Nam, bởi từ đó họ có thể thi công, đầu tư theo yêu cầu thiết kế của khách hàng, tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc so với cách làm thông thường là đầu tư theo ý chí chủ quan của chủ đầu tư, rồi bán lại, khiến khách hàng sau đó phải thay đổi thiết kế lại rất tốn kém.

Tuy nhiên, 1 năm sau, tranh chấp bùng phát và TTTM chợ Mơ đóng cửa lặng lẽ trong khu vực vốn sầm uất bậc nhất Hà thành. Tranh chấp giữa 2 bên khiến công trình chưa hoàn thành đã xuống cấp và có nguy cơ lãng phí. Theo tìm hiểu của ĐTCK, VPCapital đã bán lại TTTM cho các nhà đầu tư khác. Rất có thể những nhà đầu tư này không phải là khách hàng khai thác trung tâm cuối cùng. Sự giảm giá của thị trường BĐS khiến các nhà đầu tư thứ cấp lỗ nặng. Không khó hiểu khi họ phải soi lại bản hợp đồng và tìm ra những điểm sai khác so với thực tế, để làm “bảo bối” đàm phán chuyện giảm giá.

Về yêu cầu giảm giá đã gửi VCTD giữa năm 2013, VPCapital nói: hai bên đã nhiều lần trao đổi, tuy nhiên, việc đàm phán kéo dài 5 tháng và “VCTD không có thiện chí”, đưa ra mức đền bù không thể đáp ứng được chi phí, phí tổn của các nhà đầu tư của VPCapital.

Theo một nguồn tin của ĐTCK, mức độ giảm giá VPCapital đưa ra là gần 1/3 giá trị hợp đồng. Mức quá lớn, theo nhận xét của lãnh đạo một công ty BĐS. Và dễ hiểu vì sao VCTD không chấp nhận.

Rõ ràng trong trường hợp này, VPCapital là một cổ đông của VCTD. Thực hiện yêu cầu trên, VCTD sẽ lỗ nặng, khoản đầu tư của VPCapital vào VCTD do đó khó có thể sinh lời. Tuy nhiên, VP Capital đã chọn cách làm để khoản lỗ này sẽ được chia cho các cổ đông khác là Vinaconex, Tập đoàn Viễn thông Quân đội Viettel, Ngân hàng TMCP Quân đội, CTCP Chứng khoán Dầu khí.

Mâu thuẫn được đưa tới cả chính quyền địa phương là TP. Hà Nội và cơ quan quản lý thị trường BĐS, Bộ Xây dựng. Nhưng rõ ràng, sẽ khó có sự can thiệp bên ngoài để giải quyết tranh chấp, khi giá trị hợp đồng quá lớn và không bên nào chịu bên nào. VPCapital đã ngửa bài, còn với VCTD, bị chính cổ đông lớn tố cáo và đòi giảm giá đến mức để dự án lỗ nặng là một đòn đau, còn với những cổ đông lớn khác, nếu VCTD lỗ nặng sẽ là miếng xương khó nuốt.

Tại cả thị trường

TTTM chợ Mơ không được như… “mơ” sẽ gây lãng phí cho nhiều nhà đầu tư. Trước mắt, các đơn vị cung cấp vốn cho dự án này, trong đó có MB và Công ty Tài chính Viettel Vinaconex có nguy cơ chôn vốn vào dự án.

Nhìn rộng hơn, năm  2013 được ghi nhận là năm kỷ lục các vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trên thị trường BĐS, từ những dự án đình đám như Splendora với chủ đầu tư là liên doanh Vinaconex - Posco (Hàn Quốc), đến những khu chung cư trên giấy của những công ty tư nhân như megastar, Azland…

Khách hàng bới lông tìm vết, chuyện tranh chấp do BĐS giảm giá phổ biến trên thị trường đến mức nhiều lãnh đạo DN mất ăn, mất ngủ. Tại ĐHCĐ năm 2013, ông Hoàng Tuấn Khải, Chủ tịch HĐQT Công ty XNK Tổng hợp I đã nói: “Thật may là chúng ta xoay xở đủ vốn để hoàn thành dự án chung cư văn phòng 30 Nguyễn Đức Cảnh (Hà Nội) đúng tiến độ. Nếu không sẽ rất dễ bị kiện cáo”.

Nếu như năm 2013, tranh chấp đưa ra thị trường chủ yếu là các khách hàng nhỏ lẻ kiện chủ đầu tư, thì năm 2014 được nhìn nhận có thể bùng vỡ những tranh chấp giữa các nhà đầu tư lớn mà trường hợp của VPCapital và VCTD là một ví dụ.