Đến nay vẫn chưa có câu trả lời chính xác đâu là gía trị thực của thị trường BĐS

Phí “bôi trơn” cho bất động sản (BĐS) là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá ảo, cầu ảo khiến thị trường này đóng băng. Theo đó, lượng vốn lớn của xã hội bị găm vào lĩnh vực này.

Nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam luôn phát triển trong tình trạng nóng, khiến người có nhu cầu mua nhà thực hoảng hốt. Tuy nhiên, 3 năm trở lại đây, tình hình nhà đất đã bớt căng thẳng do nhiều nhà đầu tư tuyên bố cắt lỗ, bán giá chạm đáy về giá trị thực, thậm chí dưới đáy. Nhưng như thế nào là giá thực, thế nào là đã chạm đáy, rất khó để xác định. Dư luận vẫn đặt câu hỏi, tại sao đến thời điểm này, Bộ Xây dựng vẫn chưa yêu cầu các đơn vị, DN BĐS công khai chi phí xây dựng (giá thành).

Phân khúc nào đã đạt giá trị thực?

Thời gian qua, BĐS đã có sự dịch chuyển trong phân hạng chào bán khi từ  2007- 2011 phân khúc hạng sang và cao cấp chiếm 25% số dự án chào bán. Nhưng từ 2012 đến nay con số này chỉ chiếm dưới 10%, chủ yếu tập trung ở hai quận Từ Liêm và Hai Bà Trưng. Xu hướng này phản ánh nguồn cầu thực là mua để ở. Dự án chào bán năm 2013 có giá chào thấp hơn nhiều so với giá trung bình của 5 năm năm trước do có sự dịch chuyển sang phân khúc trung cấp và bình dân.

Triển vọng nguồn cầu trong thời gian tới cho thấy, người dân cũng như nhà đầu tư đang tìm kiếm sản phẩm chất lượng cao và giá cả hợp lý. Sản phẩm có giá trong khoảng 15-20 triệu/m2 sẽ là thị trường mục tiêu sẽ được tiêu thụ tốt. Nhưng ngay khi giá hợp lý thì vẫn cần được cung cấp dịch vụ quản lý tôt, tiện ích tốt.

Theo đó cam kết thực của chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt để chiếm niềm tin của thị trường. Người dân vẫn kỳ vọng giá chào bán sẽ gần hơn với giá trị thực, theo đó chủ đầu tư sẽ điều chỉnh giá phù hợp với nhu cầu thị trường. Các dứ án sẽ vẫn trong áp lực giảm giá, nhất là với các dú án có khối lượng giao dịch thấp và mức giá không hợp lý theo hiện thực thị trường.

Theo ông Leon Cheneval, Phó giám đốc Công ty CBER tại Việt Nam, qua  nghiên cứu cho thấy giá chào có thể đã chạm đáy tại một số dự án. Điều này đặc biệt đúng tại một số dự án mà chi phí cao hơn giá bán ra.

Cùng nhận định, trong báo cáo mới đây của mình, Dragon Capital cho rằng, một vài phân khúc của thị trường BĐS đã chạm đáy, đã về giá trị thực, nhưng cả thị trường thì “có lẽ chưa”.

Theo nhận định của Dragon Capital, có hai phân khúc của thị trường BĐS có thể đã gần chạm đáy. Đó là, thứ nhất, những dự án văn phòng chất lượng tốt ở vị trí đắc địa, và thứ hai, các dự án nhà ở có vị trí tốt do các chủ đầu tư có uy tín xây dựng.

Bên cạnh đó, các báo cáo của các ngân hàng thương mại trong quý I cho thấy tình hình hoạt động không có sự sa sút thêm. Với sự liên hệ chặt chẽ của hai lĩnh vực ngân hàng và BĐS, đây có thể được xem là một tín hiệu để hy vọng rằng, thị trường BĐS đang dần hình thành một mức đáy.

Không “bôi” khó “trơn”

Nhiều DN BĐS đã khẳng định, BĐS đã về giá trị thực nhưng một số chuyên gia cho rằng: như thế nào là giá thực, thế nào là đã chạm đáy, rất khó để xác định.

TS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT cho rằng: Chuyện công khai giá thành trong BĐS hiện đang vướng mắc, nguyên nhân là từ khu vực quản lý. Cách thức quản lý giá trong thị trường  BĐS vẫn dựa trên nền tảng của tư duy bao cấp. Chính vì vậy, chúng ta thấy không cần thiết phải công khai minh bạch đối với các DN đang đầu tư vào thị trường BĐS, và theo đó ước tính thành phần cấu thành giá cũng có sai lệch so với thực tế.

Hơn nữa ngành BĐS vẫn đang giữ nguyên cách tính giá trong một thời gian dài, giữ nguyên cơ cấu giá khiến nó sẽ như  một yếu tố “nằm chết” chứ không  phải là yếu tố vận hành trong thị trường.

“Như vậy, khi giá đã sai thì một số quyết định về công cụ tài chính để quản lý thị trường BĐS cũng sẽ bị xộc xệch. Chắc chắn là những người quản lý thị trường BĐS chưa có  công cụ tài chính hữu ích để quản lý”, TS. Đặng Hùng Võ nói.

Trong câu chuyện công khai giá, theo dư luận, các DN BĐS không công khai giá thành xây dựng vì phí bôi trơn quá lớn. Theo đó, trong những nghiên cứu về tham nhũng trong quản lý đất đai gần đây, trong bản đồ tham nhũng  Việt Nam luôn xếp ở nhóm gần cuối  (nhóm tham nhũng nhiều). Với tình trạng đó, những nhà đầu tư đang phải chịu phí bôi trơn rất lớn.

“Nhiều nhà đầu tư cho biết phí bôi trơn khoảng 25, 30%. Các DN khó công khai, theo kế toán họ có cách dàn dựng, nhưng chi phí thật cho dự án thì luôn luôn bị phủ bởi yếu tố mập mờ và chỉ nhà đầu tư mới biết là bao nhiêu”, TS. Đặng Hùng Võ cho biết.

Về điều này, ông Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước  cho rằng trong chi phí cho xây dựng cơ bản thì phí bôi trơn không hề nhỏ, nhưng khi bôi trơn xong người ta phải đưa vào giá thành, giá bán nhà, người tiêu dùng phải chịu. Trong điều kiện hiện nay, thu nhập, khả năng tài chính như thế và với mức giá như thế thì người dân không thể mua được, dẫn đến lượng tồn kho lớn. Phí bôi trơn đang tạo ra hậu họa cho thị trường BĐS và toàn xã hội.

Ngoài ra, phí bôi trơn có thể do cơ chế chính sách có sơ hở, do thoái hóa trong bộ máy, hoặc do sự giám sát của các cơ quan quản lý chưa chặt chẽ, chưa hiệu quả. Người đầu tư người ta không muốn bôi trơn nhưng nếu không bôi trơn thì không được việc. Để ngăn chặn và xử lý tình trạng này, theo ông Kiêm, cần truy lại nguồn gốc “bôi trơn” để xử phạt đúng địa chỉ, đúng trách nhiệm.

“Những người đã “ăn phần” vào đây cũng cần phải truy trách nhiệm”, ông Kiêm thẳng thắn.