Dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP (có hiệu lực từ 10/12/2015) có quy định rất rõ về vấn đề phí bảo trì chung cư, nhưng những tranh cãi vẫn liên tục nổ ra xung quanh câu chuyện này.

Còn nhiều băn khoăn

Lần đầu tiên, nội dung về chuyển giao, cưỡng chế phí bảo trì chung cư được quy định tại Nghị định 99/2015. Đây là nội dung được thị trường đánh giá cao, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, quy định này mới chỉ xử lý phần ngọn, mà chưa giải quyết tận gốc của vấn đề, đặc biệt là Nghị định không đưa ra yêu cầu tài khoản phí bảo trì phải là tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm chuyển giao trọn vẹn cho cư dân.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico, việc phí bảo trì không được đưa vào tài khoản phong tỏa khiến cư dân không thể giám sát nguồn gốc số tiền, cũng như tiền lãi từ khoản tiền hàng chục, thậm chí cả trăm tỷ đồng này.

Đây chính là kẽ hở mà chủ đầu tư có thể lợi dụng để sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích và nếu tiền bị mất, rất có thể không có nguồn để bù đắp, nên có cưỡng chế cũng không có hiệu quả. Đặc biệt, nếu chủ đầu tư tuyên bố phá sản, thì cư dân trong vai trò chủ nợ không có tài sản bảo đảm, rất khó có cơ hội lấy lại được nguồn tiền này.

Đây là nỗi lo của rất nhiều người dân đang sinh sống tại các dự án “ngậm” phí bảo trì, như Chung cư Keangnam, Tòa nhà D11 Dịch Vọng Hậu, Chung cư Sông Hồng 165 Thái Hà, Dự án Sky City 88 Láng Hạ…

Ngoài ra, thời gian để tòa nhà, hay cụm chung cư thành lập được ban quản trị cũng khá dài, thậm chí tính bằng năm. Với nhà chung cư có dưới 20 căn hộ, thì không bắt buộc phải thành lập ban quản trị, hay nhà chung cư còn ít hộ ở, thì chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị… Trong các trường hợp này, quỹ bảo trì chung cư được quản lý và được sử dụng như thế nào, cư dân cũng rất khó theo dõi.

Một băn khoăn nữa là việc sau khi quỹ bảo trì được chuyển cho ban quản trị, thì được sử dụng như thế nào? Vấn đề này, cả Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 còn quy định rất chung chung, là “ban quản trị phải sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật”. Điều này khiến tại nhiều dự án, việc chậm bàn giao quỹ bảo trì bởi lý do đơn giản là chủ đầu tư không tin vào… năng lực của ban quản trị!?

Đơn cử, tại Dự án Rainbow Văn Quán, chủ đầu tư là CTCP BIC Việt Nam dù công khai tài khoản và mật khẩu để người dân vào kiểm tra việc sử dụng quỹ bảo trì, nhưng không muốn bàn giao lại cho ban quản trị. Thậm chí, chủ đầu tư còn muốn trả lại trực tiếp khoản tiền này cho cư dân, vì không tin tưởng vào ban quản trị tòa nhà.

Cần lấp kẽ hở

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam (VBMA) cho biết, vấn đề quản lý phí bảo trì hiện nay đã dần công bằng hơn, khi các quy định đều nghiêng về phía cư dân, những người có quyền lợi gắn trực tiếp tới vấn đề này. Tuy nhiên, nhiều chung cư còn lúng túng trong quá trình sử dụng khoản phí bảo trì.

Để việc quản lý quỹ bảo trì minh bạch và hiệu quả, các chuyên gia cho rằng, trước mắt cần yêu cầu cơ chế phong tỏa tài khoản sử dụng để thu phí bảo trì chung cư, hoặc có thể cho phép đóng phí bảo trì sau khi nhận được giấy chứng nhận nhà ở, hoặc sẽ nộp trực tiếp cho ban quản trị. Trường hợp nếu không nộp sẽ không nhận được giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, theo luật sư Trần Đức Sơn, Giám đốc Công ty Luật Sipco, phải có thêm chế tài phạt hoặc bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư cố tình vi phạm khoản phí bảo trì chung cư. Các nội dung phải thống nhất và được thể hiện trong các mẫu hợp đồng mua bán chung cư.

Vấn đề nữa là cần quy định rõ trách nhiệm và quyền hạn của ban quản trị trong việc nắm giữ và quản lý quỹ bảo trì, đồng thời tách bạch vấn đề quản trị với quản lý tòa nhà.

Theo ông Hiệp, vấn đề này, cơ quan quản lý cần sớm xem xét ban hành hướng dẫn theo hướng, yêu cầu các ban quản trị sau khi nhận bàn giao khoản phí bảo trì từ chủ đầu tư, phải thuê đơn vị quản lý tòa nhà chung cư chuyên nghiệp.

“Cần phải hiểu quản lý tòa nhà khác với quản trị tòa nhà. Ban quản trị là đại diện cho toàn bộ cư dân của tòa nhà, nhưng họ không phải là những người có chuyên môn về nghiệp vụ quản lý. Với khoản phí nhiều tỷ đồng, nếu để những người không có chuyên môn sử dụng không đúng cách, thì tiêu phí rất nhanh, chỉ một vài năm đã hết. Điều này gây ra những bức xúc trong cộng đồng dân cư”, ông Hiệp nói.