Từ trước đến nay chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 Nghị định 99/2015 do nhiều vướng mắc.

Theo quy định, trong thời hạn bảy ngày sau khi ban quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ phí bảo trì cho BQT. Thế nhưng không ít chủ đầu tư chậm thực hiện, có khi vài năm. Để giải quyết, luật quy định Sở Xây dựng “đòi” và “siết nợ” chủ đầu tư nhưng có khả thi?

Nộp tiền thì dễ, đòi tiền thì khó

Ông Lưu Quốc Thái, Trưởng BQT chung cư New Town, tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức (TP.HCM), cho hay chung cư được đưa vào sử dụng năm 2012. Đến tháng 9-2014 thì thành lập BQT.

“BQT đã qua ba nhiệm kỳ nhưng chủ đầu tư vẫn mới chỉ chuyển 450 triệu đồng phí bảo trì dù chúng tôi đã nhiều lần yêu cầu. Ước tính tổng số tiền phí bảo trì của chung cư khoảng 3,2 tỉ đồng. Nếu chủ đầu tư giao đúng hạn theo quy định thì mấy năm nay cư dân chung cư đã có thêm cả trăm triệu đồng lãi suất” - ông Thái bày tỏ.

Đến ngày 9-5 vừa qua, Công ty Thái Bình Dương, chủ đầu tư, có văn bản gửi BQT, đề nghị thanh toán theo lộ trình: Cuối tháng 6-2017 thanh toán 500 triệu đồng, cuối tháng 7-2017 thanh toán 500 triệu đồng và cuối tháng 8-2017 sẽ thanh toán hết phần còn lại.

Ông Thái cho hay BQT không đồng ý vì trước đây chủ đầu tư cũng từng có văn bản cam kết sẽ bàn giao phí bảo trì vào tháng 3-2016 nhưng không thực hiện đúng. Do đó không có cơ sở nào để chủ đầu tư sẽ làm đúng cam kết lần này. Nếu Công ty Thái Bình Dương không thực hiện chuyển giao phí bảo trì, BQT sẽ đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế theo quy định. Ngoài ra, BQT cũng có thể nộp đơn lên tòa án yêu cầu tuyên bố phá sản đối với công ty.

Tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao phí bảo trì không phải cá biệt mà khá phổ biến hiện nay tại các chung cư. Mới đây, tại chung cư Thăng Long Garden ở Hà Nội do Công ty May Thăng Long làm chủ đầu tư, các cư dân tại đây căng băng rôn phản đối do chủ đầu tư tiêu hết phí bảo trì nên không bàn giao.

Ở TP.HCM, chung cư Harmona ở quận Tân Bình cũng bị lình xình về việc này…

Giao Sở Xây dựng đi “đòi” là bất khả thi

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định (NĐ) 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở, nếu chủ đầu tư chậm trễ bàn giao phí bảo trì, BQT đề nghị UBND cấp tỉnh yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao. Quá thời hạn yêu cầu mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi phí bảo trì. Biện pháp cưỡng chế thực hiện bằng các cách: Chuyển từ tài khoản phí bảo trì đã lập, từ tài khoản khác của chủ đầu tư hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

Thực hiện quy định trên, với chung cư New Town, ngày 11-5, Sở Xây dựng (theo ủy quyền của UBND TP.HCM) có văn bản đề nghị Công ty Thái Bình Dương phải chuyển phí bảo trì cho cư dân theo hình thức chuyển khoản trước ngày 31-5, nếu không sẽ bị cưỡng chế.

Ngoài chung cư này, từ trước đến nay Sở Xây dựng TP từng có nhiều văn bản tương tự cho các chủ đầu tư chậm trễ bàn giao phí bảo trì.

Tuy nhiên, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho hay từ trước chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì cho chung cư theo Điều 37 NĐ 99 do nhiều vướng mắc.

Về cơ sở pháp lý, hiện phải chờ thông qua cơ chế ủy quyền cho Sở Xây dựng thực hiện vì theo NĐ 99, thẩm quyền và nhiệm vụ trên thuộc về UBND cấp tỉnh. Thế nhưng ngay cả khi Sở Xây dựng được ủy quyền thì ông Hùng cho rằng việc cưỡng chế chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn.

“Điều cơ bản nhất là phải thống nhất được kinh phí bảo trì là bao nhiêu, chủ đầu tư và BQT thường đưa số liệu khác nhau. Trong trường hợp không thống nhất được thì theo số liệu tại quyết định cưỡng chế của cơ quan chức năng. Mà Sở thì đâu thể thực hiện được việc này nên chắc chắn phải thuê đơn vị kiểm toán. Kinh phí này ai sẽ trả? Chưa kể thời gian cũng sẽ rất lâu…” - ông Hùng cho hay.

Dễ rủi ro vì bên mua phải chuyển phí bảo trì cho chủ đầu tư

Theo hợp đồng mua bán hiện nay, bên mua phải chuyển cả tiền phí bảo trì cho chủ đầu tư khi mua nhà. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua bởi không có cơ chế nào giám sát chủ đầu tư sử dụng tiền phí bảo trì ra sao.

Tôi cho rằng hợp đồng mua bán phải quy định hai tài khoản, một là thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư và một là phí bảo trì để chủ đầu tư không được sử dụng đến. Việc quy định, giám sát mẫu hợp đồng hoàn toàn khả thi và thuộc thẩm quyền của cơ quan chức năng như Sở Xây dựng thay vì giao cơ quan này đi “đòi và xiết nợ” cho người mua như quy định tại NĐ 99.

Ngoài ra, quy định như Điều 37 NĐ 99/2015 rất khó thực hiện, gây khó cho Sở Xây dựng cũng như UBND TP. Làm sao Sở Xây dựng hay UBND TP thực hiện được việc phán quyết số tiền bao nhiêu, rồi đi cưỡng chế tài sản. Luật đã giao đây là công việc của tòa án, thi hành án. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì, BQT chung cư khởi kiện ra tòa án dân sự là giải pháp khả thi nhất.

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM

Không thoái thác trách nhiệm

Công ty không thoái thác trách nhiệm mà do gặp khó khăn về dòng tài chính. Một phần tài sản tại chung cư này là tầng 17 công ty cũng chưa bán được. Chúng tôi cam kết sẽ thực hiện đúng lộ trình đã gửi cho BQT.

Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng rất bức xúc BQT do bị làm khó dễ như khóa thang không cho vào trong khi công ty vẫn còn sở hữu các phần tại đây.

Ông Phạm Đức Tấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương