Các vụ tranh chấp quỹ bảo trì tòa chung cư giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản trị xảy ra liên tục, thậm chí có trường hợp đã phải đưa nhau ra tòa. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trong năm 2015, có đến 63 chung cư xảy ra mâu thuẫn về phí bảo trì…

Mâu thuẫn tại chung cư Era Town mấy ngày nay vẫn chưa hạ nhiệt do một số cư dân khiếu nại chủ đầu tư (CĐT) không tổ chức hội nghị chung cư để bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị (BQT) theo quy định pháp luật. Trái lại, một số chung cư khác dân cư khiếu nại quyết liệt vì BQT hoạt động kém, tự tung tự tác, chi sai làm ẩu.

Thực tế cho thấy việc so sánh CĐT hay BQT ai làm tốt hơn thường không có mẫu số chung. Trong khi đó, luật quy định bắt buộc phải lập và giao cho BQT giữ phí bảo trì, kể cả những chung cư có kinh phí bảo trì hàng chục, hàng trăm tỉ đồng. Một số ý kiến cho rằng đó là bất cập vì dân chỉ có một phương án lựa chọn. Thay vào đó nên mở rộng quyền tín nhiệm của cư dân để chọn CĐT hay các thành viên ứng cử và lập ra BQT.

Không có BQT nên khiếu nại, có BQT càng bức xúc

Tại chung cư Era Town, nhóm cư dân khiếu nại cho rằng CĐT là Công ty Đức Khải không chịu tổ chức hội nghị chung cư theo quy định là trong một năm kể từ khi bàn giao căn hộ cho hơn 50% số hộ là phải thực hiện. Do không tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra BQT chung cư nên 50 tỉ đồng phí bảo trì vẫn đang bị CĐT chiếm dụng thay vì nếu có BQT là CĐT phải bàn giao số tiền này. Tương tự, tháng 5-2014, chung cư Lê Thành tại quận Bình Tân xảy ra “nội chiến” vì khiếu nại tố cáo của một nhóm cư dân cho rằng CĐT này trì hoãn không chịu tổ chức hội nghị chung cư để chọn BQT chung cư theo quy định. Nắm toàn quyền trong tay nên CĐT có những hành vi phương hại đến quyền lợi cư dân như thiếu minh bạch trong thu chi phí bảo trì; không bàn giao lưới điện dẫn đến khách hàng phải đóng tiền điện cao hơn quy định suốt hai năm, tự ý tăng phí giữ xe... Mâu thuẫn không chỉ dừng lại ở giấy tờ mà còn thành hành động khiến tình hình căng thẳng hơn.

Cứ tưởng mâu thuẫn, tranh chấp sẽ không còn một khi chung cư bầu được BQT đại diện cư dân nắm giữ phí bảo trì, quyết định những vấn đề quan trọng trong vận hành chung cư. Thế nhưng bức xúc tiếp tục xảy ra và cũng căng thẳng không kém tại một số chung cư do cư dân khiếu nại tố cáo BQT, cũng về các vấn đề như với CĐT. Tháng 8-2015, ông Lâm Tấn Lợi, cư dân chung cư Hoàng Anh Goldhouse ở huyện Nhà Bè, tố cáo BQT mới được lập và công nhận trái pháp luật sau khi “lật đổ” ba thành viên của BQT cũ. BQT mới tự sửa đổi quy chế quản lý sử dụng quỹ phí bảo trì mà khi đọc kỹ đã khiến ông hết sức lo lắng. “BQT cho mình được quyền quyết định các giao dịch dưới 1 tỉ đồng cho mỗi hoạt động bảo trì mà không cần thông qua ý kiến cư dân. Vậy chỉ cần họ chia nhỏ các giao dịch dưới 1 tỉ đồng là 30 tỉ đồng phí bảo trì chung cư sẽ hết sạch mà không ai hay biết để kiểm soát. Lúc đó ai chịu trách nhiệm?” - ông Lợi đặt vấn đề.

Tại lô M và lô A chung cư Bàu Cát 2, quận Tân Bình cũng từng xảy ra những cuộc chiến của các cư dân về BQT chung cư. Cư dân cho rằng BQT lộng quyền, chi sai quỹ kinh phí bảo trì, câu kết để trục lợi. Sở Xây dựng phải vào cuộc và kết luận BQT lô M chi sai 1,7 tỉ đồng trong việc vận hành quản lý chung cư.

Cố ép ra cho được BQT sẽ khó tránh kém chất lượng

Tại các chung cư chưa bầu BQT nói trên, các CĐT đều khẳng định mình không sai. Theo đó, lãnh đạo Công ty Đức Khải cho biết công ty không vi phạm thời gian tổ chức hội nghị chung cư. Trong giai đoạn thực hiện bầu BQT thì CĐT là người có tư cách pháp lý giữ kinh phí bảo trì. Còn Công ty Lê Thành thì cho hay đã mấy lần tổ chức hội nghị chung cư nhưng không thành do tỉ lệ tham dự quá ít. Sau đó UBND phường có văn bản yêu cầu tạm ngưng theo kiến nghị của một số hộ dân để hoàn thiện quy chế tổ chức. Cả hai trường hợp này Sở Xây dựng đều phải tham gia giải quyết trực tiếp. Đến nay tại chung cư Lê Thành tình hình tranh chấp khiếu nại đã tạm lắng nhưng vẫn chưa bầu được BQT chung cư. Còn Era Town thì các cơ quan chức năng đang lập tổ công tác để giải quyết.

Chẳng những vậy, các CĐT này còn nói thẳng họ cảm thấy không yên tâm về mô hình BQT chung cư, ít ra tại thời điểm hiện tại và tình hình ở chung cư của mình. “Luật có lẽ không dự trù đến việc có khi quỹ bảo trì của chung cư là hàng chục tỉ đồng như chung cư Era Town hơn 50 tỉ đồng, nếu giao cho một số cư dân lại hoạt động theo nhiệm kỳ nắm giữ là quá nguy hiểm. Nên nhớ rằng họ có thể bán nhà đi bất kỳ lúc nào không ai biết, không thể cản họ bán. Giả sử BQT cố tình chiếm, chấp nhận luôn bị tù tội để chiếm đoạt số tiền vô cùng lớn này dẫn đến rủi ro cho hàng ngàn cư dân khác thì ai chịu?” - ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Đức Khải, đặt vấn đề.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Phi Hùng cho hay đâu chỉ 50 tỉ đồng, có chung cư cao cấp và lớn đến nỗi phí bảo trì lên đến cả 100-200 tỉ đồng. Về mặt pháp luật thì chung cư phải thành lập BQT và BQT là nơi giữ số tiền này nên CĐT phải chuyển giao cho họ. “Thực tế cho thấy một số chung cư BQT làm tốt nhưng một số nơi khác thì cư dân tranh chấp, mâu thuẫn là về hoạt động của BQT, đặc biệt trong việc sử dụng phí bảo trì” - ông Hùng cho hay.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Giám đốc Công ty Lê Thành:

Mở thêm quyền lựa chọn của cư dân để dân quyết

Cần có quy định hai chiều mở rộng quyền lựa chọn của cư dân. Cư dân cần có quyền hoặc chọn BQT hoặc chọn CĐT nếu họ tín nhiệm bên nào hơn. Khi tổ chức hội nghị chung cư, trong phiếu bầu nên thêm một ô: “Không chọn bất kỳ ai trong những người ứng cử mà tiếp tục giao CĐT trong nhiệm kỳ ba năm”. Và nếu lựa chọn nào chiếm trên 50% thì phải tôn trọng, dù đó là BQT hay CĐT.

Với việc bổ sung thêm quyền lựa chọn của cư dân sẽ giải quyết được vấn đề không miễn cưỡng ra đời những BQT kém chất lượng mà cũng không độc quyền mỗi CĐT. Lúc đó CĐT cũng yên tâm vì hoạt động chính danh, được công nhận. Thêm quyền quyết định, thêm phương án lựa chọn thì càng bảo đảm quyền lợi của cư dân.