Tranh chấp sở hữu chung, riêng; thành lập và hoạt động của ban quản trị; kinh phí bảo trì; phí quản lý,vận hành nhà chung cư… là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay.

Để giải quyết những tồn tại này, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan và các địa phương về dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để thay thế Quyết định 08/2008. Trong đó, riêng về vấn đề phí bảo trì chung cư cũng còn nhiều điều đáng bàn, do trước đó khoản này bị nhiều chủ đầu tư lờ đi.

Với quy định mới, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định: “Với nhiều điều khoản quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì 2% phí bảo trì chung cư sẽ không dễ bốc hơi, tiền phí bảo trì không dễ để lấy, để rút ra hay chủ đầu tư dễ dàng chiếm dụng…”.

Ông Khởi cho biết, theo quy định mới, 2% phí bảo trì sẽ được chuyển vào tài khoản tại một ngân hàng do chủ đầu tư đứng tên, nhưng chủ đầu tư không thể rút tiền ra vì tài khoản này bị phong tỏa. Sau khi Ban quản trị nhà chung cư (BQT) có đủ tư cách thì số tiền này sẽ được chuyển sang tài khoản của BQT. Tiền chỉ được rút khi có đủ chứ ký của tất cả các thành viên của BQT. Như vậy, ngoài tờ “séc”, phải có thêm giấy xác nhận đồng ý của các thành viên BQT kèm theo quy chế chi tiêu do Hội nghị nhà chung cư đưa ra.

Theo đó, Luật quy định, việc quản lý chung cư không tách rời trách nhiệm của chủ đầu tư. Tùy số lượng sở hữu BĐS tại chung cư mà chủ đầu tư phải có trách nhiệm đưa ra 2 mô hình hoạt động của BQT theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hay mô hình hội đồng quản trị của công ty. BQT không thể hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, vì bản chất của 2 hoạt động là khác nhau.

BQT thay mặt cư dân trong chung cư đứng ra quản lý, sử dụng số tiền do cư dân đóng góp, còn công ty cổ phần là hoạt động kinh doanh. Vì thế, mức thù lao, chi phí, số lượng người trong BQT cũng như lựa chọn đơn vị quản lý là do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Luật cũng quy định, sau khi bàn giao nhà, chủ đầu tư vẫn có thể quản lý chung khu chung cư nếu có chức năng này trong đăng ký kinh doanh.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết: “BQT được bầu ra từ Hội nghị nhà chung cư, đây là hội nghị của người dân trong chung cư đó, nên không thể hành chính hóa các vấn đề thuộc quyền quyết định của người dân…”.

Tại Hội thảo “Công tác quản lý Nhà nước về chung cư trên địa bàn TP. HCM - thực trạng và giải pháp” vừa tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng, xảy ra tranh chấp tại các chung cư là do Luật trước đó chưa có quy định rõ ràng về quyền hạn của chủ đầu tư, BQT và cư dân. Đơn cử như tranh chấp tại Keangnam (Hà Nội) vừa qua cũng là do chưa phân rõ quyền hạn. Sự việc xảy ra vào thời điểm trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực nên đã gây lúng túng cho các phán quyết tại tòa án.

Chẳng hạn, số tiền 126 tỷ đồng phí bảo trì tại Keangnam do ai quản lý? Mức chi phí sử dụng dịch vụ tại tòa nhà này thế nào là hợp lý khi kỹ thuật viên vận hành toà nhà có mức lương 3.000 USD/tháng vẫn không dám nhận vì tòa nhà quá hiện đại?... Những vấn đề này đều được giải quyết trong quy định của Luật mới. Chẳng hạn như phí bảo trì 2%, trường hợp cư dân không nộp mà chủ đầu tư vẫn cho vào ở thì chủ đầu tư phải nộp.

Mức phí chi quản lý là do Hội nghị nhà chung cư quyết định nên không có chuyện so sánh cao thấp giữa các tòa nhà hay các địa phương. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định về phí bảo trì sẽ bị phong tỏa tất cả các tài khoản tại ngân hàng hoặc tịch thu tài sản của chủ đầu tư tùy theo mức độ vi phạm.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về vấn đề phí bảo trì chung cư tại các chung cư đã đưa vào sử dụng hiện nay đang bị chủ đầu tư chiếm dụng, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng: “Đây là vấn đề phức tạp, phải giải quyết dần dần những vấn đề phát sinh, vì đó là chuyện của quá khứ. Còn đối với các chung cư mới, chắc chắn sẽ phải làm đúng Luật và sẽ giảm thiểu tranh chấp”.

Vừa qua, Sở Xây dựng TP. HCM đã triển khai công tác kiểm tra 30 chung cư trong số hơn 1.400 chung cư hiện hữu. Theo đó, có 8/30 chung cư không có quỹ kinh phí bảo trì 2%. Ba lý do được nêu ra là: Hợp đồng mua bán căn hộ được ký trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006; Hợp đồng được thực hiện từ 2004 - 2007 nên không quy định kinh phí bảo trì; Hợp đồng được ký sau ngày 1/7/2006, nhưng không có mức phí bảo trì 2%...

Như vậy, vấn đề phí bảo trì từ thời điểm 1/7/2015 về sau sẽ đơn giản, minh bạch, nhưng câu chuyện giải quyết tồn tại ở những khu chung cư trước đó hẳn sẽ còn nhiều phức tạp.