Theo quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng.

Phí bảo lãnh do chủ đầu tư trả cho ngân hàng

Việc thực hiện bảo lãnh giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) đang khiến nhiều doanh nghiệp và khách hàng lo lắng về các chi phí bảo lãnh sẽ làm giá bất động sản tăng cao, trong khi Luật không quy định rõ khoản phí này là bao nhiêu và do ai trả.

Trả lời thắc mắc này, tại buổi họp báo chính phủ, ngày 25/4, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, Người phát ngôn Chính phủ Nguyễn Văn Nên cho biết, khi chủ đầu tư dự án bất động sản bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà đã được ngân hàng bảo lãnh, nếu vì lý do nào đó mà chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua nhà ở yêu cầu thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng.

Hiện nay Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang dự thảo văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn những nội dung liên quan của Luật và gửi lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức liên quan, trong đó có nội dung về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
 
Theo đó, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư dự án trả cho ngân hàng, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư dự án và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.

Tuy nhiên, cũng còn nhiều ý kiến băn khoăn khi quy định này sắp được áp dụng vào thực tế.

"Ý tưởng tốt nhưng hoài nghi về tính khả thi"

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho biết, với quy định này, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao theo đúng cam kết, phía ngân hàng sẽ trả lại tiền gốc cho người dân. Đây là cách làm nhằm tạo niềm tin cho người mua nhà.

DN không phải vay quá nhiều tiền của ngân hàng nên có thể giảm chi phí vốn vay, qua đó giảm áp lực đối với việc xây dựng giá bán sản phẩm. Về phía người mua, không phải ai cũng có đủ tiền để trả ngay khi mua căn hộ. Việc trả góp tạo cơ hội cho nhiều người biến giấc mơ an cư thành hiện thực.

Một số DN đang dự tính mức phí bảo lãnh mà các ngân hàng thu có thể sẽ vào khoảng 1 - 2% tổng mức đầu tư dự án. Với khoản phí này, có hai cách để tính toán, một là DN chịu phần thiệt, giảm bớt lợi nhuận; hai là, phân bổ vào giá bán nhà.

Có tính toán cho rằng chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400.000 - 600.000 đồng/m2. 

Thế nhưng, theo ông Nguyễn Văn Thương - Phó phòng Đầu tư của Công ty CP Vimeco thì quy định này giúp DN giảm bớt chi phí, thuận lợi hơn cho cả hai phía DN và người mua nhà.

Đây là quy định đúng, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà nhưng thêm một bước cũng là thêm thủ tục. Thận trọng với quy định bảo lãnh của ngân hàng, ông Thương cho rằng, quy định này cũng nhằm bảo vệ khách hàng nhưng sẽ không chỉ thêm thủ tục mà còn thêm chi phí cho các dự án.

Đưa ra ý kiến về quy định này, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, ý tưởng này tốt ở chỗ hướng tới mục tiêu bảo vệ cho người góp vốn mua nhà. Nhưng tại sao lại có câu chuyện góp vốn, đây thực ra là một cách đặt hàng để mua tài sản hình thành trong tương lai.

Các DN đang dùng tiền của người mua nhà để xây dựng công trình. Vì lo DN nhận tiền mà không xây nhà nên mới sinh ra việc cần có bảo lãnh. Nếu DN BĐS vay tiền của ngân hàng thì ngân hàng bảo lãnh đã đành. Nhưng thử hỏi, đã dùng tiền của người mua nhà để kinh doanh mà lại còn muốn ngân hàng bảo lãnh thì liệu ngân hàng có chịu bảo lãnh không, vì rủi ro rất lớn.

Tuy nhiên, TS Phạm Sỹ Liêm lưu ý, hiện trên thị trường vẫn còn có các DN gần như "tay không bắt giặc", phụ thuộc chủ yếu vào việc góp vốn của người mua nhà để triển khai dự án.

"Vì thế, bảo lãnh là ý tốt nhưng tôi hoài nghi tính khả thi", TS Phạm Sỹ Liêm nói.