Từ 1/7 tới đây, Theo Luật Kinh doanh bất động sản mới, các DN muốn bán, cho thuê, thuê mua căn hộ phải có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng. Quy định này sẽ giúp “xử đẹp” những dự án rùa bò. Nhưng chi phí bảo lãnh khiến mỗi m2 căn hộ đội giá thêm khoảng 600.000 đồng đang khiến các chủ đầu tư và người mua nhà lo lắng sẽ có thêm một “gáo nước lạnh” dội vào thị trường.

"Chỉ nên bảo lãnh căn hộ theo yêu cầu khách hàng"


Quy định phí bảo lãnh chung cư có cái hay là loại bớt được các nhà đầu tư kém năng lực, bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Nhưng, nếu chế định này áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp bất động sản thì không hợp lý. Bởi với các doanh nghiệp đã khẳng định được uy tín rồi thì bản thân người tiêu dùng cũng đâu cần bảo lãnh, đây là quan hệ dân sự và nên để cho thị trường tự điều chỉnh.

Theo tôi, chỉ nên bảo lãnh với số lượng cụ thể căn hộ hình thành trong tương lai theo đăng ký chứ không nên bảo lãnh toàn bộ dự án. Để có chứng thư bảo lãnh này của ngân hàng thì ngoài số tiền hoặc tài sản bảo lãnh, doanh nghiệp còn phải chịu phí bảo lãnh là 2%/năm. Như vậy, doanh nghiệp buộc phải tính chi phí này vào giá thành. Cuối cùng, việc đội giá này cũng đổ lên đầu người tiêu dùng. Do đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nên trả quy định này về quan hệ dân sự, nghĩa là nếu người tiêu dùng thấy không đủ lòng tin thì yêu cầu chủ đầu tư bảo lãnh cho căn hộ của mình, còn ngược lại thì không cần.

Tóm lại, quy định phí bảo lãnh chung cư, về mặt quản lý nhà nước thì có những cái lợi, nhưng làm tăng tổng chi phí xã hội, làm tăng giá thành sản phẩm… và người chịu thiệt thòi vẫn là người tiêu dùng.

"Nên chia đều chi phí bảo lãnh cho các bên"


Về cơ bản, tôi ủng hộ quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Bởi lẽ, chi phí có thể tăng thêm nhưng mang lại lợi ích cho người mua nhà và xã hội rất lớn. Đối với người mua nhà, họ yên tâm về tài sản mình đã mua, đối với chủ đầu tư tạo sự minh bạch, vì một dự án để được ngân hàng bảo lãnh, nghĩa là ngân hàng đã tham gia thẩm định dự án rồi. Đã là thẩm định thì tất cả các yếu tố đều được bảo đảm như: pháp lý, giá cả hợp lý, đầu ra của sản phẩm, tính khả thi của dự án… Đối với ngân hàng cũng bán được dịch vụ và thu phí - đây là nghiệp vụ bảo lãnh bình thường trong giao dịch ngân hàng và chỉ mới đối loại hình bảo lãnh là bất động sản thôi. Cái lợi lớn hơn của ngân hàng là phát triển được dịch vụ bán lẻ. Cơ hội cho vay (bán dịch vụ tín dụng) của ngân hàng đối với khách hàng lẻ - (là khách hàng mua chính dự án đó) là rất lớn.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất ở đây là chi phí phát sinh ai chịu? Với chủ đầu tư, khi xây dựng giá thành để bán thì đây chắc chắn sẽ đưa yếu tố này vào chi phí cộng thêm và người phải trả cuối cùng là khách hàng. Song, như đã nói ở trên, vì cái lợi này cả 3 bên đều được hưởng nên về bản chất, chi phí nên chia đều cho các bên, nghĩa là mỗi bên sẽ chịu một phần trong tổng chi phí bảo lãnh.

"Chỉ ngân hàng được lợi"


Tôi tin rằng, nếu áp dụng quy định phí bảo lãnh chung cư, giá chung cư chắc chắn sẽ tăng. Quy định này thể hiện các nhà soạn thảo luật đã rất quan tâm đến người mua nhà, muốn thị trường lành mạnh, nhưng theo tôi, cần có những hướng dẫn cụ thể hơn.

Chẳng hạn, với những doanh nghiệp lần đầu tiên làm dự án bất động sản mà bán nhà hình thành trong tương lai thì cần phải bảo lãnh, hoặc với các doanh nghiệp có nhiều tai tiếng trong quá khứ, có nhiều vi phạm về việc triển khai dự án thì phải áp dụng.

Tuy nhiên, với các doanh nghiệp đã có uy tín, các dự án trong quá khứ đều đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng thì nên để khách hàng và doanh nghiệp tự thỏa thuận. Bởi quy định là để bảo vệ khách hàng, nhưng nếu phải đóng thêm tiền, khách hàng có thể không chấp nhận.

Theo tính toán của tôi, nếu phí bảo lãnh từ 1 - 2%, bảo lãnh phần giá trị 85% trước giao nhà, thì giá thành tăng lên 0,85%. Vì thế tôi cho rằng, quy định đóng phí bảo lãnh chung cư, người hưởng lợi chỉ có ngân hàng, chứ khách hàng và chủ đầu tư thì thiệt hại.

"Lo tình trạng té nước theo mưa"


Việc áp dụng chính sách bảo lãnh chung cư, theo tôi, cần phải cân nhắc, vì nó ảnh hưởng đến động lực phát triển của thị trường bất động sản vừa mới ấm lại. Bởi hiện ở Việt Nam, 80 - 90% chủ đầu tư bất động sản là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Việc phải đóng mức phí từ 1 - 2% với dự án đầu tư lên đến cả trăm tỷ, nghìn tỷ. Nếu chủ đầu tư phải chịu thì gánh nặng rất lớn, dẫn đến việc dự án bị đình trệ, còn khách hàng phải mua căn hộ giá cao hơn.

Một hệ quả nữa nếu áp dụng phí bảo lãnh chung cư, là việc lợi dụng để “té nước theo mưa” tăng giá bán căn hộ. Tình trạng này chắc chắn sẽ diễn ra, bởi hiện nay, thị trường chỉ vừa hồi phục, nhiều dự án đã tăng giá đến 10% rồi, nếu buộc phải bảo lãnh chung cư, việc tăng giá là đương nhiên.

Vì thế, chính sách thì rất hay, nhưng nếu áp dụng lúc này, doanh nghiệp bất động sản và khách hàng sẽ mất nhiều hơn là được. Chính sách để gỡ cho thị trường bất động sản, nhưng nếu áp dụng, có khi chúng ta sẽ lại mệt mỏi đi gỡ khó vì chính sách này.

“Nếu không khéo, chi phí lại đội thêm cho người mua nhà”


Theo tôi, thay vì ký hợp đồng bảo lãnh, tại sao không quy định các chủ đầu tư, khi làm dự án phải chứng minh tài chính bằng cách phải ký một khoản quỹ nhất định tại một ngân hàng có uy tín do Ngân hàng Nhà nước lập danh sách. Số tiền ký quỹ này vẫn được hưởng lãi suất và khi xây dựng đến đâu, có hồ sơ quyết toán của chủ đầu tư và các nhà thầu thì ngân hàng giải ngân đến đó bằng tiền ký quỹ của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư bán sản phẩm thì kiểm soát việc bán hàng bằng cách yêu cầu họ phải có báo cáo tài chính rõ ràng, ký hợp đồng mua bán với khách hàng phải xuất hóa đơn từng đợt - thực hiện nghĩa vụ thuế ngay khi phát sinh doanh thu và số tiền này phải được chuyển vào ngân hàng đã ký quỹ trước đó nhằm giám sát việc sử dụng vốn của khách hàng đúng mục đích.

Như vậy, là cách nào chủ đầu tư cũng phải nộp tiền vào ngân hàng trước, nhưng để ký hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thì chủ đầu tư nộp tiền vào để thực hiện dự án mà không phải chịu khoản phí bảo lãnh hợp đồng (đồng nghĩa với không đưa chi phí này vào giá thành).