Một lần nữa sự kiên định của những người làm chính sách lại bị thử thách...

Sau khi Bộ Xây dựng có đề xuất giải pháp “cứu” thị trường bất động sản (BĐS), đầu tháng 8, các doanh nghiệp BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đã họp nhau lại đề xuất những biện pháp để giải cứu thị trường này. Một lần nữa sự kiên định của những người làm chính sách lại bị thử thách...

Sức ép đòi… giải cứu!

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, dư nợ bất động sản đến tháng 6/2011 khoảng 245.000 tỷ đồng, tương đương với 10% tổng dư nợ của nền kinh tế. Nợ xấu bất động sản chiếm khoảng 3% tổng dư nợ lĩnh vực này, trong đó, nợ thuộc nhóm 5 - nợ có khả năng mất vốn chiếm khoảng 40% số nợ xấu.

Có những chỉ dấu cho thấy, sức ép đòi giải cứu thị trường BĐS đang ngày một gia tăng. Ngày 27/6, Bộ Xây dựng đã phải đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có giải pháp điều chỉnh linh hoạt khoản mục cho vay đối với từng khoản mục BĐS, theo hướng: Giảm tỷ trọng các khoản mục vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê...; Tăng tỷ trọng cho vay như vay xây dựng cơ sở hạ tầng nhà, xưởng, vay mua nhà để ở; Giữ nguyên tỷ trọng với các dự án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành, bán và thu hồi vốn. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị NHNN nghiên cứu hình thức “chuyển nợ” từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Thậm chí trong hội thảo đầu tháng 8, Chủ tịch hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu còn đề nghị, không xếp ngành BĐS vào nhóm dịch vụ phi sản xuất mà cần xếp vào ngành sản xuất kinh doanh có điều kiện như Luật Doanh nghiệp.

Những kiến nghị này xuất phát từ Chỉ thị số 01 do Thống đốc NHNN ban hành ngày 1/3. Theo đó, trong năm 2011 sẽ thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán. Cụ thể, các tổ chức tín dụng phải đảm bảo đến 30/6, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất tối đa là 22% và đến 31/12, tỷ trọng này tối đa là 16%. Những ngân hàng không đáp ứng yêu cầu về tỷ trọng này có thể chịu những hình phạt rất nặng là áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp 2 lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung và hạn chế phạm vi hoạt động.

Nhiều ngân hàng có lẽ đang lo “sốt vó” về tiêu chí này, bởi theo Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia TS Lê Xuân Nghĩa, tín dụng BĐS Việt Nam tập trung ở các ngân hàng nhỏ, một số ngân hàng có tỷ trọng dư nợ bất động sản tới 30-40%. Đây là thông tin trong bài phát biểu của ông Nghĩa tại hội thảo “Tác động của thị trường BĐS lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách” sáng 18/8 tại Hà Nội.

“Đóng” hay “mở” đều khó

Sức ép giảm tỷ trọng cho vay BĐS đương nhiên sẽ đè xuống vai các doanh nghiệp BĐS đang sống bằng vốn ngân hàng. Nhưng bản thân các doanh nghiệp lại cũng đang gặp vô vàn khó khăn. Thị trường ảm đạm doanh nghiệp không thể thu hồi vốn; kênh vốn từ đầu tư nước ngoài cũng sụt giảm nghiêm trọng. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/7, cả nước chỉ có 9 dự án kinh doanh BĐS được cấp mới với số vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm đạt 305,26 triệu USD. Con số này quá nhỏ nhoi khi so với năm 2010 (gần 6,84 tỷ USD) và năm 2009 (gần 7,4 tỷ USD).

Thị trường đang khát vốn, nhưng có nên nới lỏng tín dụng để giải cứu hay không, thì lại là chuyện khác. Các chuyên gia đều khẳng định sự ảnh hưởng của BĐS đối với thị trường tài chính, nhưng đều tỏ ra thận trọng với đề xuất có hay không việc nới lỏng tín dụng BĐS. Bởi nới lỏng tín dụng bây giờ là chấp nhận một nguy cơ tăng trưởng nóng, trong khi sự kiên định với chính sách thắt chặt tiền tệ theo đường lối Nghị quyết 11 lại được cho là cần phải giữ vững trong bối cảnh hiện nay.

Ở một phương diện khác, có những chỉ dấu cho thấy, trong bối cảnh khó khăn thì BĐS lại đang có chuyển biến tích cực theo hướng ngày càng lành mạnh hơn về giá và cơ cấu căn hộ. Giá BĐS đang được cho là ngày càng tiệm cận với giá trị thực. Tại Hà Nội, các dự án mới ở Sài Đồng (Long Biên), dọc trục đường 32 (Từ Liêm)... đang được rao bán với giá chỉ 14-15 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư. Còn theo các doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh, các căn hộ giá xấp xỉ 1 tỷ đồng đang chiếm ưu thế tuyệt đối trên thị trường giao dịch. Về cơ cấu căn hộ, các căn hộ diện tích nhỏ đang được các nhà đầu tư chú trọng phát triển.

Đây là điều không thể mơ tưởng tới vào thời kỳ “sốt đất” năm 2007-2008. Một con số đáng chú ý nữa mà TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra là lượng kiều hối đầu tư vào BĐS đang tăng. Theo thống kê, cứ 4.000 hộ nhận kiều hối, có tới 52% kiều hối được đầu tư vào BĐS. Con số này cho thấy đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn của người dân. Ngay cả trong lãnh đạo ngành Xây dựng cũng có những ý kiến cho rằng, những khó khăn của thị trường BĐS cũng là một thử thách tốt để doanh nghiệp ngành này tự đổi mới và cơ cấu lại, đưa thị trường trở lại lành mạnh.