Vào tháng cuối cùng của quý 2/2013, mọi chuyện sẽ có thể được quyết định, hoặc theo chiều hướng có thể hy vọng cho thị trường, hoặc lại một lần nữa - giống với năm 2012 - mọi thứ để trở nên thất vọng.

Nợ lại chồng nợ

Tháng Sáu năm nay sẽ có thể được chứng nghiệm bởi một phép thử sống còn: gói kích cầu 30.000 tỷ đồng và hiệu ứng của nó.

Nhưng hiện tượng đáng chú ý và không thể phủ nhận là kể từ trung tuần tháng 5/2013 - khi Ngân hàng nhà nước chính thức ban hành thông tư về gói 30.000 tỷ - cho đến cuối tháng, không khí thị trường bất động sản vẫn chưa có một cải thiện nào đáng kể.  Có chăng chỉ là sự “sôi động” từ một số chủ đầu tư về hành động được xem là “bung hàng”.

Không còn cách nào khác khi cả quý 1 và gần hết quý 2 năm 2013 đã trôi qua mà hệ số tiêu thụ căn hộ vẫn chưa hề nhúc nhích. Nếu vào năm 2012 hệ số này chỉ khoảng 5-10% theo thống kê của những hãng tư vấn bất động sản có uy tín là Savills và CBRE Việt Nam, tình hình trong gần nửa đầu năm 2013 tuy có chuyển biến đôi chút, song vẫn là quá ít so với những kích thích tố được tung ra từ phía Nhà nước và sự cố gắng của các doanh nghiệp bất động sản.

Tình trạng không hề mong muốn trên cũng phản ánh một thực trạng đáng buồn khác: việc bắt buộc phải hoãn hiệu lực thi hành của thông tư 02 Ngân hàng nhà nước. Thông tư này, được khởi động từ tháng 4/2012, đã làm một việc rất có ý nghĩa đối với các ngân hàng thương mại cổ phần - chủ nợ - và các doanh nghiệp bất động sản - con nợ, là “tái cơ cấu nợ vay”, chuyển nhóm nợ từ xấu sang nhóm đỡ xấu hơn và do vậy các ngân hàng vẫn còn thời gian để thu xếp việc thanh toán với con nợ chứ không nhất thiết phải siết nợ thẳng thừng.
Cũng vào thời điểm ban thành thông tư 02 năm ngoái, số nợ vay được tái cơ cấu là 250.000 tỷ đồng, tương đương với toàn bộ nợ xấu trong khối ngân hàng như một thừa nhận của chính Ngân hàng nhà nước chỉ mới gần đây.

Nhưng trong hơn một năm qua, điều đáng buồn là thông tư 02 đã không thể làm được phần “hậu sự” cho các ngân hàng lẫn con nợ. Bởi một năm trôi qua nhưng thậm chí nợ vay còn tăng thêm khoảng 20.000 tỷ đồng, đưa con số hiện thời lên khoảng 272.000 tỷ đồng.
Người ta có thể nhìn vào số nợ vay ở những doanh nghiệp bất động sản lớn như Hoàng Anh Gia Lai để đánh giá. Nếu vào năm 2012, nợ vay của tập đoàn này tại ngân hàng BIDV còn được xem là “khiêm tốn”, thì sau hơn một năm, số nợ đó đã tăng vọt, cho dù ông Đoàn Nguyên Đức vẫn luôn tự tin “sẽ trả được hết nợ”.

Quả thực, nếu trong thời gian qua thông tư 02 không được Ngân hàng nhà nước cho hoãn, mọi việc có thể nghiêng về một chiều hướng khác, trong đó có thể xuất hiện hy vọng hồi phục sớm cho thị trường nhà đất. Nhưng cho tới giờ, hệ lụy tiếp diễn là các doanh nghiệp và ngân hàng lại có thêm một năm nữa - đến tháng 6/2014 - để “thanh toán” nhau.

Còn liệu pháp nào?

Kịch bản trì đọng đang diễn ra một cách hết súc từ tốn. Dù nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn “ém hàng”, nhưng tháng Sáu này là một phép thử lớn đối với thái độ chẳng đặng đừng như thế.

Cứ cho là cơ chế và việc triển khai gói 30.000 tỷ sẽ diễn ra một cách thông thoáng và người dân cũng như doanh nghiệp hoàn toàn có thể tiếp cận được tiền một cách dễ dàng, nhưng như nhiều chuyên gia nhận định, gói kích cầu này vẫn là quá nhỏ so với tổng tồn kho của thị trường, nếu có cũng chỉ có thể kích thích phân khúc nhà giá rẻ chứ không thể làm lay động phân khúc căn hộ cao cấp.

Muốn làm thị trường bất động sản giảm bớt tính trơ cố hữu của nó, những liệu pháp khác bắt buộc phải được tiến hành, hơn nữa là tiến hành đồng bộ. Lãi suất đồng thời phải được kéo giảm, giá vàng cũng như vậy, kể cả thị trường chứng khoán đồng thời phải được “đánh lên” như một biểu hiện của nền kinh tế hồi phục.

Song thời gian qua đã cho thấy điều gì? Bất chấp lời “hiệu triệu” của thống đốc Ngân hàng nhà nước từ tháng 3/2013, cho tới nay mặt bằng lãi suất cho vay vẫn giảm nhỏ giọt. Dù một giám đốc ngân hàng thương mại cổ phần báo cáo tại Quốc hội trong kỳ họp đang diễn ra là chênh lệch giữa lãi suất cho vay và lãi suất tiết kiệm chỉ còn từ 1,5- 1,8%, nhưng thực tế mà các doanh nghiệp và cá nhân đi vay lại hoàn toàn khác.

Ở một số ngân hàng, người tiêu dùng vẫn phải chịu lãi suất lên đến 20%, thậm chí có nơi còn đến 23%. Với nhiều doanh nghiệp, mức lãi suất được vay phổ biến hiện thời là 15-16%, tức vẫn cao hơn hẳn “quyết tâm” kéo lãi suất cho vay về dưới 13% của Ngân hàng nhà nước.
Vậy làm sao có thể hy vọng lãi suất cho vay sẽ về vùng 10% để các doanh nghiệp sớm phục hồi sức sản xuất của mình, và người tiêu dùng cũng có thêm cơ hội để không phải quá lo lắng về một lãi suất “cắt cổ”?

Trong khi đó, giá vàng vẫn chênh cao vời vợi so với giá thế giới. Cùng với cố gắng “bình ổn thị trường chứ không bình ổn giá” của Ngân hàng nà nước, độ chênh cao này vẫn lên đến 5-6 triệu đồng/lượng trong suốt thời gian qua. Mà ai cũng hiểu rằng một khi còn chênh cao như thế, một lượng tiền lớn vẫn nằm “chết” trong vàng chứ không thể chuyển ra lưu thông.

Những con số ước đoán về hiện trạng có đến 300-400 tấn vàng còn tồn trữ trong dân chúng cũng vì thế đang chẳng có ý nghĩa gì, một khi toàn bộ số vàng này không được chuyển ra tiền và cũng chẳng giúp gì cho nền kinh tế cải thiện vòng quay vốn lẫn sức mua của nó.
Vào tháng cuối cùng của quý 2/2013, mọi chuyện sẽ có thể được quyết định, hoặc theo chiều hướng có thể hy vọng cho thị trường, hoặc lại một lần nữa - giống với năm 2012 - mọi thứ để trở nên thất vọng.

Kịch bản tốt nhất mà thị trường bất động sản có được là không khí 30.000 tỷ sẽ kích thích sức mua của một bộ phận người dân, dù chưa thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang các phân khúc khác. Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay giảm mạnh về vùng 9-10% và do vậy một số người tiêu dùng mới dám đặt chân đến cửa ngân hàng. Cũng đồng thời, giá vàng được kéo hạ về sát giá thế giới, cũng như giá chứng khoán tăng chừng mực, đủ để tạo một le lói nào đó về niềm tin phục hồi nền kinh tế. Tức tháng Sáu sẽ là một bước đệm quan trọng để dẫn sang những tháng sau đó.

Nhưng nếu mọi chuyện không được tiến hành đồng bộ mà chỉ đơn độc gói 30.000 tỷ , e rằng kịch bản tệ hơn sẽ diễn ra: thị trường chỉ hơi “lao xao”, nhưng hoàn toàn không tích lũy được những gì cần thiết để tạo chuyển biến. Khi đó, phép thử sẽ kết thúc và các doanh nghiệp bất động sản lẫn ngân hàng lại phải chờ đợi một chất men kích thích muộn mằn nào đó.