Bộ Xây dựng vừa có tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường bất động sản (BĐS).

Chiến lược được xây dựng trên cơ sở đúc rút kinh nghiệm thực tế của Việt Nam và các nước trên thế giới. Đặc biệt, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những tồn tại, bất cập và nguyên nhân khiến thị trường BĐS đóng băng trong thời gian qua, từ đó đưa ra những giải pháp chống tình trạng "nóng - lạnh" bất thường cho thị trường.

Chưa hợp lý

Rất nhiều tồn tại, bất cập của thị trường BĐS đã được Bộ Xây dựng chỉ ra. Trong đó, vấn đề chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS đã được nhìn nhận "chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ". Phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. 

Cụ thể, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở quá thấp, trong khi đó lại chưa có thuế BĐS (nhà ở, công trình kinh doanh), do đó, không khuyến khích được việc sử dụng đất đai hiệu quả, không hạn chế được đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó, do Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, được tính trên cơ sở thuế suất nhân với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đã dẫn đến không hợp lý trong việc tính thuế, có khu vực phải nộp thuế rất cao như tại khu vực trung tâm TP lớn, nhưng lại có khu vực (đất ở nông thôn) lại phải nộp thuế rất thấp. Điều không hợp lý ở đây là tại những khu vực này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại thấp hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ 2 - 4 lần.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, vị trí có giá đất ở cao nhất năm 2014 là 81 triệu đồng/m2 sẽ phải nộp thuế là 24.300 đồng/m2 /năm; vị trí có giá đất ở có giá thấp nhất là 400.000đồng/m2 (huyện Mỹ Đức) sẽ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là 120 đồng/m2/năm, trong khi thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng 1 cùng khu vực là 0,055kg thóc x 5.500 đồng/kg (giá năm 2013) = 302,5 đồng/m2/năm.

Điều khiến người dân e ngại nhất và cũng gây ảnh hưởng đến công tác quản lý cũng như nguồn thu của Nhà nước đối với loại hàng hóa đặc biệt này là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS. Mức áp dụng hiện hành là 2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% thu nhập. Phí trước bạ trong giao dịch BĐS cũng ở mức cao là 0,5% giá trị. Các loại thuế và phí không hợp lý khiến người dân không muốn giao dịch chính thức và đăng ký nộp thuế, dẫn đến tình trạng khai man để trốn thuế. Bên cạnh đó, thủ tục nộp thuế từ chuyển nhượng BĐS cũng phức tạp, tốn nhiều thời gian của người dân, doanh nghiệp.

Sửa đổi theo hướng công bằng

Cùng với 8 giải pháp cơ bản khác, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho ngân sách. Theo đó, Bộ đề nghị tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng công bằng trong sử dụng đất và nghĩa vụ nộp thuế, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp về nguyên tắc phải cao hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng khu vực. Kết hợp với việc nghiên cứu xây dựng chính sách thuế BĐS để tạo sự công bằng, hạn chế đầu cơ BĐS cũng như tạo nguồn thu ổn định và lâu dài cho Nhà nước.

Để khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế thấp nhất các giao dịch "ngầm" trên thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định về lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS theo hướng chỉ quy định một phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS bằng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất; nghiên cứu giảm mức lệ phí trước bạ. Cùng với đó, cần có cải tiến quy trình thủ tục thu thuế liên quan đến BĐS, thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân, xử lý nghiêm các trường hợp trốn thuế, gian lận thuế, chống thất thu cho ngân sách.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng về năng lực các chủ thể của thị trường BĐS, kể cả năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường.