Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt.

Khi cung "làm ngơ" cầu

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu về nhà cho thuê mua, cả nước phải cần đến 11 triệu m2. Trong khoảng 2,2 triệu lao động làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp, gần 350.000 người gặp khó khăn về nhà ở. Dự kiến từ nay đến năm 2010 cần đến 35.000 tỉ đồng để phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Thế nhưng nguồn cung cho thị phần này luôn trong tình trạng "muối bỏ bể" so với nhu cầu. Tại một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương..., mỗi địa phương chỉ mới triển khai rải rác vài dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Ở TP.HCM, tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều trong tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu. Hiện TP.HCM có khoảng 11.000 cán bộ công chức có nhu cầu bức xúc về chỗ ở, hàng ngàn hộ trong diện giải tỏa di dời do ảnh hưởng bởi các dự án cũng có nhu cầu rất lớn về nhà tái định cư ...

Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát triển. Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.

Linh hoạt phát triển

Theo Luật Nhà ở, có 2 loại nhà ở xã hội là loại cho thuê và cho thuê mua (mua trả góp). Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng để giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội, Nhà nước nên tập trung vào phát triển quỹ nhà cho thuê để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập rất thấp. Còn nhà cho thuê mua thì nên xã hội hóa đầu tư. Nhà nước chỉ cần có cơ chế hỗ trợ như quỹ đất, giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi vay đầu tư... để khuyến khích các thành phần kinh tế cùng tham gia.

Một vấn đề khá quan trọng mà Hiệp hội BĐS TP.HCM đã kiến nghị điều chỉnh để phát triển mạnh mẽ quỹ nhà ở xã hội, đó chính là chiều cao và diện tích của nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở, tại TP.HCM và Hà Nội, nhà ở xã hội phải là chung cư chiều cao 5 - 6 tầng, diện tích mỗi căn không quá 60m2 và không nhỏ quá 30m2.

Ông Châu phân tích, tại TP.HCM và Hà Nội, giá đất hiện nay rất đắt, nếu chỉ xây chung cư 5 - 6 tầng thì quá lãng phí. Xuất phát điểm của quy định này có thể là do sự lo xa những người có thu nhập thấp không đủ tiền để trả chi phí điện thang máy nên không xây nhà quá cao tầng. Tuy nhiên, ở nước ngoài, nhà ở cho người thu nhập thấp thường xây 20 - 25 tầng và bài toán tiết kiệm điện được giải quyết rất đơn giản. Theo đó, thiết kế chung cư cứ 4 tầng mới mở cửa thang máy một lần sẽ giúp giảm chi phí điện rất nhiều.

Về vấn đề diện tích, ông Châu cũng cho rằng: "Quy định căn hộ không quá 60m2 sẽ không đáp ứng nhu cầu của những gia đình đông thành viên. Ngược lại, sinh viên mới ra trường, vợ chồng mới cưới, hay gia đình trẻ chỉ có 3 người thì chỉ cần một căn hộ 30m2 là đủ. Họ sẽ đổi nhà khi có điều kiện và một lớp mới tiếp theo sẽ lại kế thừa những căn hộ nhỏ này".

Xung quanh vấn đề nhà ở xã hội, rất nhiều điều còn phải bàn cãi. Tuy nhiên, việc nới lỏng các quy định trên để khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển đang là yêu cầu bức thiết để giải quyết bế tắc lâu nay.

Theo Thanh Niên