Thị trường bất động sản năm 2017 vẫn phát triển, lượng hàng tồn kho giảm nhưng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và còn nhiều điểm cần phải cải cách về chính sách để phát triển trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các chỉ số về giá cả, số lượng giao dịch.

Tồn kho bất động sản giảm

Số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho thấy tính đến cuối tháng 11-2017 tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 25.723 tỉ đồng, giảm 5.300 tỉ đồng (hơn 17%) so với thời điểm cuối năm 2016. Còn so với lúc đỉnh điểm của tồn kho bất động sản vào qúi 1-2013 thì giá trị tồn kho bất động sản đã giảm 102.825 tỉ đồng, tương đương mức giảm 79,99%.

Trong lượng hàng tồn kho bất động sản, tồn kho đất nền nhà ở dẫn đầu trong các phân khúc với gần 3,1 triệu mét vuông, tương đương 12.265 tỉ đồng. Tiếp đến là tồn kho nhà thấp tầng với 3.082 căn, khoảng 6.973 tỉ đồng. Căn hộ chung cư còn tồn kho 2.862 căn, ước khoảng 4.146 tỉ đồng và tồn kho đất nền thương mại 580.421 mét vuông, tương đương 2.339 tỉ đồng.

Trong số lượng tồn kho ấy, giá trị tồn kho bất động sản của Hà Nội cao hơn thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng số tồn kho trên địa bàn Hà Nội còn khoảng 5.313 tỉ đồng. Còn tại TPHCM, giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 4.725 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết từ đầu năm 2017 tới nay Ngân hàng Nhà nước tiếp tục theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản để kịp thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Theo đó, yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản trung - cao cấp).

“Tính đến 31-7-2017 dư nợ cấp tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 4% so với cuối năm 2016, chiếm khoảng 9% tổng dư nợ trong cả nền kinh tế (tỉ trọng này khá ổn định từ năm 2013 đến nay). Dòng vốn tín dụng trong bất động sản đã hướng vào lĩnh vực tiêu dùng về nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân với mức tăng trưởng khoảng 11% so với cuối năm 2016. Bên cạnh đó Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, nhờ đó đã giảm từ 7,05% năm 2013 còn 4,06% hiện nay” ông Hùng nói.

Ông còn cho biết tính đến cuối năm 2016, thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng để cho vay chương trình hỗ trợ nhà ở, doanh số giải ngân của chương trình đạt 29.679 tỉ đồng. Đến hết ngày 30-9-2017, dư nợ đạt 21.510 tỉ đồng, tỉ lệ nợ xấu rất thấp ở mức 0,23% trên tổng dư nợ.

Ông Hùng cho rằng, sau 4 năm triển khai thực hiện, về cơ bản chương trình trên đã đạt được các mục tiêu đề ra như: hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn về nhà ở tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi mua và sửa chữa nhà ở; tạo sức lan tỏa giúp cho thị trường phục hồi và khởi sắc; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở có giá cả phải chăng, đáp ứng nhu cầu thực; tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn kho…

Thị trường bất động sản còn tiềm ẩn rủi ro

Nhận định về những năm tới, ông Hùng nói: “Hiện thị trường bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vẫn còn tình trạng mất cân đối cung cầu tại nhiều phân khúc bất động sản. Phân khúc nhà ở cao cấp và biệt thự có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong khi nhà ở xã hội và giá rẻ còn thiếu.”

Cùng chung quan điểm trên, ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận, hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa đồng bộ, thiếu bền vững và còn tiềm ẩn rủi ro, thiếu minh bạch, một bộ phận thị trường phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối.

Ông Hà đưa ra nhận định này dựa trên nhiều biểu hiện của thị trường, như nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng, chủ yếu được huy động từ các tổ chức tín dụng và huy động từ khách hàng, nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư còn thấp. Một số nhà đầu tư lớn sử dụng vốn vay ngân hàng thông qua các công ty con, công ty liên kết  dẫn đến việc kiểm soát tín dụng đầu tư bất động sản còn nhiều khó khăn.

Thêm nữa, cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng chưa hợp lý và chưa được kiểm soát chặt chẽ. Có tình trạng dư nguồn cung ở một số bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Một số doanh nghiệp tập trung đầu tư vào sản phẩm bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng mà chưa quan tâm đến phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà cho thuê, nhà ở xã hội…

Ông Hà còn cho rằng tính minh bạch công khai của thị trường bất động sản còn yếu. Việc triển khai nghị định của chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn rất chậm.

Ngoài ra, năng lực một số chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản còn hạn chế. Các cơ quan quản lý nhà nước chưa kịp thời ban hành, hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản. Còn thiếu một số công cụ thuế, tín dụng, đất đai để điều tiết các nguồn lực phát triển bất động sản… Một số doanh nghiệp triển khai dự án chưa phù hợp với yêu cầu thị trường, năng lực quản lý kém dẫn đến chậm tiến độ, lãng phí đất đai…

Chính sách còn bất cập với doanh nghiệp


Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói rằng hàng loạt những bất cập từ chính sách cho các doanh nghiệp bất động sản đã được kiến nghị để sửa đổi.

Ông nêu một số ví dụ, chẳng hạn như theo quy định của Thông tư 200/2014/TT-BTC, việc ghi nhận doanh thu bất động sản được áp dụng như hàng hóa thông thường khác. Tuy nhiên, trong việc thu nộp ngân sách kinh doanh bất động sản lại bị coi là lĩnh vực đặc thù, phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trước khi ghi nhận doanh thu, trong khi các lĩnh vực khác thì nộp thuế cùng thời điểm ghi nhận doanh thu. Điều này không chỉ thể hiện sự phân biệt đối xử trong chính sách thuế giữa kinh doanh bất động sản và lĩnh vực kinh doanh khác mà còn gây nhiều khó khăn, bất lợi cho các doanh nghiệp (khi đã phải ứng vốn rất nhiều trong quá trình đầu tư).

Còn về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, ông Bình cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trong khi đó, khoản 1 điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

“Thực tế, cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở riêng lẻ có nhiều bối rối, hoài ghi, bởi theo họ, luật đất đai thì không quy định họ là “người sử dụng đất”, pháp luật nhà ở cho phép mua nhà ở riêng lẻ nhưng không có quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở. Còn Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định rằng “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Vậy, vấn đề quyền sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài nếu mua nhà ở riêng lẻ như thế nào? Các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này,” ông Bình nói.

Nói về quy định điều kiện thế chấp nhà ở sẵn có, ông Bình cho hay theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì các giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu) thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điểm a khoản 1 điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 lại nói các giao dịch thế chấp nhà ở (trừ nhà ở hình thành trong tương lai), thì phải có giấy chứng nhận. Điều đó có nghĩa là theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở sẵn có (nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng) nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện thế chấp.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 quy định như trên nhưng ngày 23/06/2016, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, lại cho phép đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận. Quy định này dường như đã giúp tháo gỡ bế tắc cho người sở hữu nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trong việc thế chấp nhà ở nhưng lại đang mâu thuẫn với những quy định nói trên của Luật Nhà ở năm 2014. Liệu hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Thông tư liên tịch này có bị tuyên vô hiệu do vi phạm Luật Nhà ở năm 2014 trong trường hợp có tranh chấp xảy ra hay không, nhất là khi thông tư liên tịch hiển nhiên có giá trị pháp lý thấp hơn luật. Doanh nghiệp kiến nghị cần cân nhắc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định việc thế chấp nhà ở có sẵn cũng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận (tương tự như nhà ở hình thành trong tương lai).

Làm gì để thị trường bất động sản phát triển

“Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ ngành địa phương, các chuyên gia và nhà khoa học xây dựng đề án đánh giá thị trường, dự báo xu hướng trung hạn và đề xuất các giải pháp cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trình Chính phủ trong thời gian tới,” ông Hà cho biết.

Đề xuất những giải pháp để phát triển thị trường bất động sản, ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể là sửa đổi, bổ sung các nội dung liên quan đến đầu tư kinh doanh tại Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (dự kiến trình Quốc hội năm 2018); nghiên cứu xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị (dự kiến trình Quốc hội năm 2019); sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng và kinh doanh căn hộ khách sạn; nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung chính sách thuế để điều tiết hợp lý nguồn thu, khắc phục tình trạng đầu cơ bất động sản…

Với các địa phương ông Ninh nhận thấy cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp triển khai các dự án có cơ cấu căn hộ vừa và nhỏ, giá cả hợp lý. Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thủ tục đầu tư để đẩy nhanh việc triển khai các dự án bất động sản. Công khai danh sách các dự án chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng; các dự án chậm tiến độ có vướng mắc về vấn đề pháp lý, có quyết định thu hồi dự án và thông tin về danh sách các chủ đầu tư có sai phạm, năng lực yếu kém để người dân mua nhà ở biết, tránh được rủi ro tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà ở…

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng đề xuất một số giải pháp để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và thông báo công khai; rà soát các quy định, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích trung bình, giá bán vừa phải; Bộ Xây dựng sớm xây dựng và đưa vào khai thác sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối, bố trí nguồn vốn ngân sách để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng được chỉ định nhằm triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội…