Vì sao các "tiểu vương quốc" bất động sản được gọi là đô thị ở Việt Nam phát triển như vũ bão trong 2 thập kỷ vừa qua? có phải là chính sách "đổi đất lấy hạ tầng",hay phong trào phát triển kinh doanh đô thị hóa có tính lợi ích nhóm,siêu lợi nhuận đặc thù "kiểu"Việt Nam.

Đảo mắt qua con số thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối năm 2011, cả nước có 755 đô thị, tăng 126 đô thị so với năm 1999 (629 đô thị). Như vậy, hơn 10 năm gần đây, bình quân mỗi năm Việt Nam có khoảng 12 đô thị mới hình thành và nhiều đô thị cũ mở rộng quy mô.

Hiện Việt Nam có 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TPHCM, 10 đô thị loại I, 12 đô thị loại II, 47 đô thị loại III, 50 đô thị loại IV và 634 đô thị loại V. Theo phân cấp quản lý đô thị thì có 5 thành phố trực thuộc Trung ương, 55 thành phố trực thuộc tỉnh, 40 thị xã thuộc tỉnh, còn lại là các thị trấn.

Đó là chưa kể đến 630 khu đô thị mới (có quy mô từ 20 héc ta trở lên, trong đó có 538 dự án có quy mô nhỏ hơn 200 héc ta, có 80 dự án quy mô từ 0,2 - 1 nghìn héc ta và có 14 dự án có quy mô lớn hơn 1.000 héc ta) với tổng quy mô diện tích trên 100.000 héc ta.

Có lẽ ở Việt Nam "tiểu vương quốc " kiểu đô thị phát triển theo cả quy,hình thức,dân số, diện tích đất đai và đầu tư xây dựng công trình hạ tầng đô thị. Nhưng không theo tiêu chuẩn quốc tế như, tỷ lệ đất dành cho giao thông đô thị chỉ khoảng 13% đất xây dựng đô thị (còn thấp so với yêu cầu từ 20 - 25%), tỷ lệ đất dành cho giao thông tĩnh (bãi đậu xe) dưới 1% đất xây dựng đô thị (yêu cầu từ 3 - 3,5%).Vì vậy nạn tắc đường, kẹt xe ,ùn tắc giao thông cứ thổi còi báo động ở tất cả các đô thị lớn.

Nhìn qua con số đô thị phát triển đô thị ta thấy quả là "ấn tượng" vì sao như vậy là 1 phần nhờ vào chính sách đổi đất lấy hạ tầng có hiệu lực từ năm 1992 - 2000. Mà tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, một trong những địa phương đầu tiên của cả nước áp dụng cơ chế trên đã có cơ sở hạ tầng, kỹ thuật của tỉnh phát triển vượt bậc. theo báo cáo của tỉnh tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng bằng cơ chế mới này đạt tới 1.700 tỷ đồng/8 năm, trong khi sức đầu tư từ ngân sách nhà nước cố gắng lắm cũng chỉ 320 tỷ đồng/8 năm.

Những con số trên có thể sẽ đúng nếu chỉ xét về hiệu quả của phát triển hạ tầng. Tuy nhiên Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” trong hoàn cảnh chưa có quy định của phát luật khung, chắc chắn sẽ dẫn tới những “sai sót” do vô tình hay hữu ý, thậm chí những sai sót đó cũng chưa có chuẩn mực pháp luật để đánh giá.

Trong Nghị định 181/2004 về thi hành luật đất đai có quy định về cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, trong đó quy định rõ hai hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp xây dựng công trình hoặc đấu thầu xây dựng công trình và đầu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn cho công trình đó trong một gói thầu mà gần như ai thắng thầu đều được biết trước "bệnh hình thức và khe hở của tham nhũng" nhóm lợi ích từ đây. Vì cứ giành được quyền sử dụng đất là có thể phát triển thành dự án bất động sản, phát triển đô thị, phân lô bán nền.... và gần như là không có đối tượng sử dụng sản phẩm trực tiếp mà 99% là khách hàng đầu cơ kinh doanh bằng mọi giá (do vậy có những khu đô thị kéo dài vài thập kỷ chưa có người sử dụng" Đô thị bỏ hoang, biệt thự cũng bỏ hoang...... đất nông nghiệp bị đô thị hóa cũng bỏ hoang .....

Hiện chúng ta vẫn gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, tuy nhiên các điều khoản đi kèm trong nghị định nói trên bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc: thang điểm đấu giá đất sẽ được chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình thức thứ hai nói trên.

Theo GS Đặng Hùng Võ, quy định như vậy là chặt chẽ về giá trị nhưng lại thiếu sức sống trên thực tế vì không còn hấp dẫn nhà đầu tư nữa. Hơn nữa, việc đấu giá đất mà chưa có hạ tầng cũng làm cho giá đất bị giảm đi rất nhiều, bởi giá đất chỉ tăng khi gắn với hạ tầng.

Ông Võ cho rằng, trên thực tế, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” có bản chất là “hàng đổi hàng”, nên để rõ ràng minh bạch cả hai hàng hóa này phải được định giá phù hợp giá thị trường trước khi đem đổi. Cơ chế này có nhiều ưu điểm đối với các nước còn nghèo như Việt Nam và cũng là một cách vốn hóa đất đai hiệu quả.

Thế nhưng, cũng có thể vì e ngại những tiêu cực trong quá trình thực hiện nên có thể luật pháp đất đai hiện hành không cho phép thực hiện cơ chế này. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được biến thể sang cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao) mà Nhà nước trả cho nhà đầu tư bằng đất. Do đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, việc loại bỏ một cơ chế khỏi pháp luật khi mà cơ chế đó đang có sức sống trên thực tế là điều không nên.

Thực tế cũng đã có nhiều giải pháp đã được đưa ra như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng/dịch vụ trên đất...

Tuy nhiên, do chưa có định mức phí phải thu cũng như cơ quan quản lý chưa định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi nên các nguồn thu đều khó thực hiện.

Và việc phát triển đô thị "kiểu" Việt Nam như vậy sẽ là một trong những nguyên nhân gây tác động bất ổn đến nền kinh tế nhìn chung còn rất khó khăn và eo hẹp của ta.

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn