Chỉ tính riêng trên địa bàn TP. HCM, hiện có tới 502 dự án bất động sản đang đình trệ do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân quan trọng là vướng ở khâu giải phóng mặt bằng.

Trong khi đây vẫn là căn bệnh trầm kha gây khó cho chủ đầu tư, vì các dự án kinh doanh phải thỏa thuận đền bù với từng hộ dân, thì Bộ Tài chính lại vừa công bố Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất và Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất.

“Để có đất sạch làm dự án, Công ty đã phải mua đất từ thời ‘đồng không mông quạnh’ cách đây cả chục năm, thời mà chưa ai nhìn thấy tiềm năng, thời mà người có đất chỉ muốn bán đi kiếm chút tiền. Còn đợi đến lúc hé lộ một chút tiềm năng thì rất khó, có khi cả một dự án lớn phải đình trệ vì một vài hộ dân đưa ra những yêu sách không thể đáp ứng" - Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành.

Có hai điểm đáng chú ý trong các dự thảo trên khiến các chủ đầu tư băn khoăn là có thêm nội dung về điều khoản phạt tiền sử dụng đất chậm nộp, cũng như không sửa quy định về khấu trừ tiền đền bù. Hai quy định trên làm tăng thêm tiền sử dụng đất của DN kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và tạo thêm gánh nặng cho các chủ đầu tư dù trong nhiều trường hợp, lỗi không phải do họ gây ra.

Đối với các dự án mà chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, giá thỏa thuận này cao hơn từ 4 - 5 lần so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện. Quy định tự thỏa thuận này phát sinh nhiều bất cập đến nỗi, có dự án đã khởi công rồi phải dừng thi công do gặp vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng.

Đơn cử như Dự án Gateway tại quận 2, TP. HCM. Trong khi chủ đầu tư dự án đưa ra đầy đủ bằng chứng về tính pháp lý của dự án, trong đó có biên bản cưỡng chế thu hồi đất, nhưng người dân vẫn chưa nhận số tiền đền bù 675,7m2 đất giải tỏa và số tiền này vẫn được “treo” trong tài khoản của Ban Đền bù giải phóng mặt bằng quận 2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết: “Để có đất sạch làm dự án, Công ty đã phải mua đất từ thời ‘đồng không mông quạnh’ cách đây cả chục năm, thời mà chưa ai nhìn thấy tiềm năng, thời mà người có đất chỉ muốn bán đi kiếm chút tiền. Còn đợi đến lúc hé lộ một chút tiềm năng thì rất khó, có khi cả một dự án lớn phải đình trệ vì một vài hộ dân đưa ra những yêu sách không thể đáp ứng. Bất cập trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thì quá nhiều, nhưng DN xác định đã kinh doanh thì phải chấp nhận…”.

Quan điểm của ông Nghĩa cũng là ý kiến của nhiều chủ đầu tư khi tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường, bởi theo họ, “nếu đợi mặt bằng sạch hoàn chỉnh thì 20 năm cũng chưa chắc đã khởi công được một dự án". Cho nên phương án “vừa làm vừa đàm” luôn được lựa chọn. Thế nhưng, không phải dự án nào cũng “xuôi chèo mát mái”, nên có cả chục dự án vẫn đang “trơ gan cùng tuế nguyệt” vì vướng mặt bằng. Trong khi đó, cách tính tiền bồi thường tại Dự thảo Nghị định trên có thể khiến dự án “đắp chiếu” sẽ nhiều hơn.

Một vấn đề khác có thể gây khó cho các chủ đầu tư, đặc biệt là các đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp là việc Dự thảo Nghị định trong nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thêm nội dung tính thêm khoản tiền “chậm nộp”. Theo đó, khoản tiền chậm nộp sẽ được tính từ tháng 11/2016 đến hết thời gian thuê đất của dự án.

Trên thực tế, DN kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp phần lớn đều thu ngay từ đầu khoản tiền thuê  của các đơn vị kinh doanh thuê đất trong khu công nghiệp trong toàn bộ thời hạn thuê. Số tiền này đã được hạch toán vào kết quả sản xuất - kinh doanh thời điểm DN thu tiền, nên khi Nhà nước điều chỉnh giá thuê đất, chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ không thể thu thêm tiền của DN thuê đất.

Khi cơ quan quản lý yêu cầu phải nộp tiền theo đơn giá điều chỉnh, thì DN chỉ còn đường “nợ”. Theo quy định xử phạt chậm nộp thuế với mức phạt 0,05%/ngày, tương đương 18,25%/năm trên số tiền chậm nộp sẽ là một gánh nặng cho DN kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho biết, HOREA sẽ có kiến nghị đến cơ quan ban hành chính sách bỏ quy định cộng thêm khoản chậm nộp tại Dự thảo trên. Đối với tiền khấu trừ bồi thường, HOREA kiến nghị 2 phương án: Thứ nhất, khoản tiền khấu trừ không vượt quá số tiền phải nộp, số tiền chuyển nhượng còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.

Thứ hai, đối với số tiền chuyển nhượng được tính lại theo phương án so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, thì UBND cấp tỉnh được xem xét áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k tùy theo thời điểm.