Ngày 27.6, tại Hà Nội, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo "Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam".

Nhà đầu tư lợi cả 2 đầu

Phát biểu tại hội thảo, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT), Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi, điều xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất.

“Thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém", ông Đặng Hùng Võ nói.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho rằng, về giá đất đối với các dự án BT đất của doanh nghiệp đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát lãng phí đất đai sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin - cho.

Theo ông Hùng, điển hình là giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư làm nhà ở khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá tỉnh ban hành, không đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư chạy xin - cho để được có dự án hưởng lợi cực lớn.

Bên cạnh đó là các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt”, không đấu thầu. Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu.

“Cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền”, ông Hùng nói.

Phạm vi thu hồi đất quá rộng, gây nhiều khiếu kiện

Ông Trần Ngọc Hùng cũng đề cập đến vấn đề thu hồi đất đai. Trong Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai cụm từ và ý nghĩa của cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” và vì lợi ích quốc gia, công cộng đã không còn đảm bảo cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62 Luật Đất đai 2013.

Ví dụ khoản C Điểm 3, Điều 62 quy định rất thoáng và rộng rãi khi đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”.

Đặc biệt đối tượng “chỉnh trang đô thị” có thể được hiểu là mọi dự án tại đô thị đều được thu hồi đất đã dẫn đến tình trạng chạy dự án vào các khu đất vàng, đất trống để được diện chỉnh trang đô thị được nằm trong diện thu hồi đất như: Đất công sở, nhà máy, kho tàng, bến bãi… khi phải di dời mà hàng loạt mảnh đất vàng đã được thu hồi giao cho chủ đầu tư làm nhà ở, điển hình như cơ khí Trần Hưng Đạo, cơ khí Quang Trung…(ở Hà Nội) nhà máy Ba Son (TP.HCM).

Ông Hùng cho biết, các nhà đầu tư lao vào nhắm các khu đất vàng trong đô thị này để lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sinh lời cực lớn do chênh lệch địa tô. Nhà nước đền bù thu hồi đất cũng như tiền sử dụng đất theo giá thành phố, tỉnh ban hành thấp hơn nhiều giá thị trường. Trong khi nhà đầu tư khi bán bất động sản đưa bán giá thị trường đem lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư và người có thẩm quyền (thông qua suất ngoại giao và chi phí không chính thức).

“Chính điều này tạo cơ chế xin - cho, tham nhũng và đã gây nên sự bất bình khiếu kiện rất lớn trong thời gian qua, dân thì nghèo đi, một số người giàu lên cực kỳ nhanh chóng”, ông Tùng nói.

Một điều đáng lo là theo ông Tùng, trong thực tế quyền thu hồi đất này chỉ nằm ở một số đơn vị tham mưu và người có chức có quyền thiếu hẳn quy chế công khai minh bạch, dân chủ, giám sát của cộng đồng.

Nên giao quyền sở hữu đất cho cá nhân?

Cũng theo ông Trần Ngọc Hùng, điều 179 Luật Đất đai giao cho gia đình cá nhân đất tất cả các quyền của người sở hữu, đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng, cho, thế chấp, góp vốn. Như vậy, có nên sửa đổi theo hướng giao quyền sở hữu đất cho gia đình, cá nhân quyền sở hữu đất đai gắn liền với nhà ở (chỉ là đất ở, không bao gồm đất giao để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản…).

“Việc này sẽ tác động trực tiếp đến hàng chục triệu hộ gia đình và tuyệt đại đa số người dân được, “an cư lạc nghiệp”, có ý nghĩa chính trị xã hội rất lớn đồng thời cũng tránh được hiện tượng tùy tiện trong việc giải quyết tranh chấp - đền bù - giải phóng mặt bằng trên một mảnh đất có nhà ở có 2 chủ sở hữu. Điều này cần thiết phải sửa đổi Điều 53 của Hiến Pháp có thể thực hiện thông qua trưng cầu ý dân”, ông Tùng nói.

Bên cạnh đó, ông Hùng cho rằng trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh phát triển kinh tế xã hội và việc cưỡng chế thực hiện đã gộp các loại hình vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế xã hội vào một phương thức là bất hợp lý.

"Nếu vì lợi ích quốc phòng, an ninh công cộng thì người dân ủng hộ và ít có phản ứng nhưng thu hồi sử dụng đất vì phát triển kinh tế xã hội trong đó có kinh tế, xã hội của cá nhân gia đình mà cũng bị gộp chung vào một điều là không phù hợp", ông Hùng nói.

Vì vậy cần sửa đổi các điều của Luật Đất đai trên cơ sở cần có tiêu chí thế nào là thật sự cần thiết và vì lợi ích cộng đồng mới được đưa vào diện thu hồi đất để tránh tình trạng chiếm đoạt lợi ích của nhóm người hộ gia đình bị thu đất để giao cho chủ đầu tư khác chiếm dụng quyền sử dụng để kinh doanh kiếm lời.