Qua gần 10 năm triển khai thực hiện, luật Đất đai 2003 đã bộc lộ rất nhiều bất cập. Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, giá đất…được coi là nguyên nhân gây nên tình trạng khiếu kiện đông người.

Vì vậy, luật sửa đổi luật Đất đai 2003 cần phải giải quyết được 4 vấn đề lớn liên quan đến đất đai hiện nay gồm khiếu kiện đông người, dai dẳng; đất đai chưa trở thành nguồn lực lớn để phát triển đất nước; tài chính đất đai và kéo giảm mặt bằng giá bất động sản (BĐS) trên giác độ kéo giảm mặt bằng giá đất.

Bỏ khái niệm "bằng nơi ở cũ"

Nguyên nhân của khiếu kiện đông người là do một số chính sách, cơ chế liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạm cư thiếu công khai minh bạch, không công bằng và không bảo đảm được mục tiêu người có đất đưa vào dự án phải có chỗ ở tốt hơn nơi cũ. Cương quyết bỏ khái niệm bằng nơi cũ, tạo điều kiện cho người nông dân hòa nhập vào đời sống đô thị, có công ăn việc làm ổn định nhờ việc giải quyết tốt bài toán đào tạo, tái đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp. Đồng thời có cơ chế khả thi để người nông dân có thể tham gia đầu tư trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất (SDĐ) theo quy hoạch thông qua việc triển khai thực hiện các dự án. Mặt khác, chúng ta chưa giải quyết được bài toán tái phân phối giá trị SDĐ gia tăng do chuyển đổi mục đích SDĐ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt là sau khi được nhà nước đầu tư kết nối hệ thống hạ tầng, trước hết là giao thông, điện, nước… Phần nào giá trị gia tăng đó phải được điều tiết vào ngân sách nhà nước để tái phục vụ xã hội, phần nào nhà đầu tư được hưởng, phần nào người có đất được hưởng và phần nào cư dân tương lai tại đó được hưởng.

Trong luật Đất đai 2003 có 2 cơ chế thu hồi đất, cơ chế thứ nhất là do nhà nước đứng ra thu hồi đất, tiến hành giải phóng mặt bằng. Cơ chế thứ hai là doanh nghiệp (DN) tự thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất, bồi thường. Những năm trước đây có tình trạng DN “ép” dân. Hiện nay, tình trạng “dân” (mà chủ yếu là giới kinh doanh - cò đất) ép DN lại khá phổ biến. Đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá BĐS lên cao. Đơn cử, có dự án ở Q.2 (TP.HCM) đã giải phóng mặt bằng được 98%, chỉ còn 2% diện tích, do người dân không chịu giao đất làm kéo dài tiến độ dự án thêm 6-7 năm, gây thiệt hại cho nhà đầu tư, lãng phí cho xã hội. Trong luật Nhà ở có quy định khi 2/3 chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý thì được quyền phá dỡ chung cư. Nên áp dụng quy định này sang luật Đất đai khi tiến hành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư. Với 1/3 diện tích còn lại chưa bồi thường được, có thể áp dụng 3 phương thức để giải quyết. Đầu tiên là DN phải bồi thường với giá cao nhất theo giá đã bồi thường trước đây; thứ 2 là thuê một công ty thẩm định giá độc lập; thứ 3 là nếu người dân không đồng ý, đưa ra tòa án giải quyết và các bên liên quan phải chấp hành.

Luật hiện nay quy định giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Trong dự thảo sửa đổi luật Đất đai 2003 lại nêu ra khái niệm giá đất do nhà nước quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Quy định như vậy là có tính định tính mà không có định lượng có thể gây rất nhiều khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện và tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện trong tương lai. Ngoài ra, theo luật Đất Đai 2003, UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất hằng năm làm chính quyền địa phương tốn rất nhiều công sức lại không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí là "giá phải sát thị trường trong điều kiện bình thường" đồng thời lại bị khống chế bởi "khung giá vùng" của Chính phủ. Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng và cũng là một nguyên nhân của khiếu kiện đông người. Vì thế, luật cần giao hoàn toàn thẩm quyền xác định, ban hành bảng giá đất cho chính quyền các tỉnh thành, phải áp dụng cho tất cả các mục đích có thu ngân sách và phải có giá trị 5 năm để các nhà đầu tư có cơ sở lập quy hoạch và cũng là cơ sở tính toán tiền SDĐ mà mình phải nộp. Chính phủ không cần thiết phải ban hành khung giá đất mà chỉ cần chủ trì xử lý chênh lệch giá đất giáp ranh các tỉnh, nhất là các tỉnh giáp TP lớn như Hà Nội và TP.HCM…

Bổ sung thêm loại đất ven biên giới

Khái niệm “tiền sử dụng đất” không còn phù hợp pháp luật cần phải chuyển thành một sắc thuế, đưa vào trong luật thuế gọi là “thuế đánh trên giá trị SDĐ gia tăng do chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đô thị". Thuế suất xác định 10%, hoặc 15%, 20% trên bảng giá đất để chấm dứt cơ chế xin - cho như hiện nay và góp phần làm giảm mặt bằng giá BĐS đang quá cao so với các nước trong khu vực.

Hiện nay, đất đai chưa thực sự trở thành một trong những nguồn lực chính để phát triển đất nước, thể hiện ở SDĐ còn lãng phí, hạn chế trong quy hoạch và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó để tình trạng chuyển đổi mục đích SDĐ tự phát còn phổ biến, chưa phát huy được vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành theo luật định để tạo nguồn vốn phát triển kinh tế xã hội của các địa phương. Chính vì thế, phải có chiến lược phát triển quỹ đất của từng loại đất theo quy hoạch để sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả. Đồng thời, có dành quỹ đất dự trữ hợp lý để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước và các thế hệ trong tương lai. Cần hết sức coi trọng quỹ đất lúa, quỹ đất đô thị và quỹ đất phát triển công nghiệp… Đồng thời, phải có chính sách cơ chế phù hợp để tạo lập và phát triển các quỹ đất này. Trong đó, đặc biệt coi trọng công tác quy hoạch SDĐ và có sự phối hợp, kết hợp đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành khác, trước hết là quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch công nghiệp…

Có điều đáng lưu ý là, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) không nêu khái niệm đất đai theo tư cách lãnh thổ quốc gia. Ở phạm vi vĩ mô, khái niệm đất đai phải xác định với tư cách là lãnh thổ quốc gia, bao gồm mặt đất, mặt nước, sông hồ, mặt biển, hải đảo và bãi đá ngầm từ đó để có sự thống nhất với Hiến pháp với luật Biển. Trong phân loại đất đai theo luật Đất đai 2003 và dự thảo luật sửa đổi hiện nay cũng chưa chú trọng đến loại hình đất lúa, bao gồm đất lúa nước, lúa nương. Đây phải được xác định là một loại đất riêng biệt, không đặt vào loại đất trồng cây hàng năm để có chính sách và cơ chế bảo vệ quỹ đất này nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ thế mạnh của Việt Nam là một nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên thế giới.

Đề nghị bổ sung loại đất ở ven đường biên giới quốc gia trên bộ cách đường biên giới quốc gia khoảng 1 km với quan niệm kết hợp chặt chẽ về vấn đề quốc phòng an ninh (như hiện nay Bộ Quốc phòng đang triển khai đường tuần tra biên giới kéo dài từ Móng Cái đến Hà Tiên với cự ly trung bình cách đường biên giới quốc gia 100 m) phải được bảo vệ nghiêm nhặt.

Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên