Thị trường bất động sản (BĐS) "đóng băng", các nhà đầu tư dự án liên tục giảm giá nhưng không có giao dịch. Nguồn cầu nhà ở giá rẻ của người lao động cao còn nguồn cung thiếu.

GS - TSKH Đặng Hùng Võ.

Rồi hàng loạt ý kiến trái ngược xung quanh việc cứu và không cứu BĐS khiến thị trường đã tồn kho lớn lại thêm nhiều nghịch lý. Song hầu hết chuyên gia và giới trong nghề đều đã và đang nhìn thấy những bước chuyển mới, chậm nhưng chắc.

Hiện tại và xu hướng

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, sản phẩm BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có hơn 35.000 căn hộ. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng/căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng tại thị trường này lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng, để giải quyết số lượng tồn kho BĐS trên phải mất ít nhất 7 năm.

Có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Cho nên, nợ xấu từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn được ước tính chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng, nhưng nhiều ý kiến cho rằng con số này cao hơn rất nhiều. Hơn nữa, một số nhà đầu tư BĐS nói rằng lỗ nhiều nhưng số liệu thực lại cho thấy vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc điểm này có thể coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở.

Bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường BĐS và liệu có thể giải cứu được không? Chúng ta hãy nhìn vào sự thăng trầm của thị trường chứng khoán để có hành động đúng đắn đối với thị trường BĐS.

Thứ hai, trong nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường ở nước ta thì sự sốt giá của thị trường BĐS trong giai đoạn trước 2004 do quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế (giá đất từ bằng "0" nâng lên bằng giá trị thị trường khu vực và còn nâng cao hơn do quán tính của thị trường), còn sự thăng trầm của thị trường BĐS sau năm 2004 do quy luật của thị trường tạo nên trong mối quan hệ giữa thị trường BĐS và các thị trường khác. Tại sao lại là năm 2004? Đây là năm mà Nhà nước thừa nhận giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường. Đặc điểm này cho phép đánh giá đúng được các quy luật tác động vào thị trường BĐS trong từng giai đoạn, tránh nhầm lẫn trong nhận định và dự báo.

Vậy thị trường BĐS hiện nay có "đóng băng" hoàn toàn? Nhiều chuyên gia khẳng định là không, vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tiêu biểu, dự án Xa La (Hà Đông) với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh (Thanh Trì) giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả 2 dự án giá thấp này đều bán hết hàng trong một thời gian rất ngắn.

Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2, một cuộc tranh luận với nhiều ý kiến trái chiều đã nổ ra. Một phía khẳng định đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Phía khác lại khẳng định đây là một hành vi phá giá thị trường. Cuộc tranh luận này đã thu hút được sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng. Đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh theo Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu, chủ đầu tư dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng còn đưa giá xuống thấp hơn.
 

Tất nhiên, việc đưa giá BĐS xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường, nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện có giá cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn.

Cứu hay không cứu?

Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam năm 2012 - 2013 là kho BĐS giá trung bình và cao đang tồn đọng có khối lượng khá lớn gắn với tồn đọng vốn đầu tư. Mặt khác, cầu có khả năng thanh toán thấp lại có nhu cầu thực về mua nhà ở khá cao. Trong tình trạng này, hầu hết các nhà đầu tư BĐS đều cho rằng Nhà nước phải giải cứu thị trường BĐS. Và các Bộ có liên quan đã vào cuộc với nhiều đề xuất, giải pháp khác nhau. Chính phủ đã có gói giải pháp rất toàn diện để giải cứu thị trường, cả ngắn hạn và dài hạn. Trước hết, việc xuất 30.000 tỷ đồng để trợ giúp vốn vay ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở và cho cả các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội. Dài hơi hơn là các giải pháp về rà soát quy hoạch, rà soát dự án và các giải pháp tài chính giải quyết nợ xấu trong BĐS. Xa hơn là các giải pháp về đổi mới chính sách, pháp luật...

Bên cạnh các giải pháp trên, một luồng ý kiến hoàn toàn khác, không cần giải cứu thị trường BĐS. Trước hết, những ý kiến của các đại biểu Quốc hội trong Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khi xem xét vấn đề giải cứu thị trường BĐS. Hầu hết đều cho rằng không phải giải cứu thị trường BĐS, vì đây không phải vấn đề có tác động lớn tới nền kinh tế, các nhà đầu tư phải tự tìm giải pháp cho mình.

Tiếp theo là sự ồn ã quanh chuyện tranh luận giữa TS Kinh tế Alan Phan và Câu lạc bộ BĐS Hà Nội. TS Alan Phan cho rằng không phải giải cứu thị trường BĐS vì thực trạng hiện nay là hệ quả tất yếu do chính các nhà đầu tư BĐS tạo ra, khi lãi nhiều thì không ai trợ giúp Chính phủ nhưng khi lỗ thì lại kêu phải giải cứu. Điều quan trọng hơn, TS Alan Phan đã chỉ ra được tính tích cực của khủng hoảng BĐS hiện nay, đừng nhìn chỉ với con mắt tiêu cực. Sự khủng hoảng tất yếu là cơ hội để thị trường BĐS lột xác và có một cơ thể khỏe mạnh hơn. Ngược lại, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội đã vẽ ra một bức tranh BĐS Việt Nam toàn màu đen như cảnh tượng con tàu BĐS chìm sẽ kéo theo thị trường hàng hóa, vật liệu xây dựng, việc làm của người lao động, vốn của dân, vốn của doanh nghiệp, hạ tầng kinh tế... và không thể để thị trường BĐS rơi tự do. Trong khi TS Phạm Sỹ Liêm thì cho rằng xin mời các nhà đầu tư cứ rơi tự do như quy luật của thị trường.

Theo thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70 - 90% trên tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động và để trả các khoản nợ.

Sự thực, với thực trạng của thị trường BĐS nước ta hiện nay, không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tháo gỡ khó khăn". Về nguyên tắc, một số nước như Mỹ, Thái Lan, Singapore trước đây cũng đã từng giải cứu thị trường BĐS. Nhưng các quốc gia này chỉ ra tay khi thị trường tác động xấu gây nên khủng hoảng tài chính hoặc khủng hoảng kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Họ đặt ra vấn đề giải cứu vì hệ lụy phát sinh chứ không phải vì bản thân thị trường BĐS.

Ở Việt Nam hiện nay, mới chỉ có thị trường BĐS chịu khó khăn về vốn khi Nhà nước kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khủng hoảng tài chính quốc gia. Tất nhiên mới có một số ít doanh nghiệp mới bước chân vào thị trường BĐS là gặp khó khăn thực sự. Vấn đề giải cứu chỉ được đặt ra khi sự suy biến của thị trường BĐS làm nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Thị trường là một "cuộc chơi" kinh tế, bước chân vào thì phải chấp nhận "luật chơi", thắng có tiền bỏ túi, thua phải chấp nhận mất tiền.

Câu kết cho tương lai

Ý kiến của TS Alan Phan về cách nhìn tích cực đối với khủng hoảng BĐS hiện nay là cách tiếp cận đúng đắn. Sự trầm lắng của thị trường BĐS là một hệ quả tất yếu của quá trình phát triển. Cổ nhân đã có câu "cùng tắc biến, biến tắc thông", câu này rất phù hợp với cách hành xử đối với thị trường BĐS nước ta hiện nay. Tại điểm trầm lắng cùng cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư. Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang trong cơn đau “sinh nở”, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất hiện nếu bà đỡ làm tốt nghiệp vụ. Bà đỡ ở đây chính là các cơ quan quản lý với nghiệp vụ chuyên nghiệp, khách quan và công bằng.