Ai cũng biết thị trường bất động sản (BĐS) luôn luôn gắn với thị trường tín dụng. Mấy năm qua, BĐS đóng băng, tồn kho lớn, dẫn đến nợ xấu cao, tạo thành "cục máu đông" làm tắc nghẽn nền kinh tế. Theo Ts. Lê Xuân Nghĩa, nếu không quan tâm giải cứu thị trường BĐS có thể sẽ phải trả giá rất đắt. Vì vậy, bắt buộc phải "phá băng" thị trường BĐS, khơi thông tín dụng để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Sau nhiều năm phát triển "nóng", các nhà đầu tư BĐS đa phần dùng vốn ngắn hạn (vốn vay ngân hàng) để triển khai dự án. Do đó, khi gặp khó khăn của nền kinh tế, thanh khoản thị trường thấp đã kéo theo nợ xấu tăng cao, tác động tiêu cực đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác.

Tồn kho cao như núi

Theo thống kê của các chuyên gia, nếu con số nợ xấu các loại vào khoảng 15%, tương đương 450.000 tỷ đồng trong hệ thống ngân hàng, thì có đến 70% liên quan đến BĐS.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết tính đến 31/3/2013, so với cuối năm 2012,hàng tồn kho căn hộ đã tăng vọt 20%, tồn kho nền đất tăng 1%, tương đương 1 triệu m2 sàn.

Giá trị tồn kho bất động sản khoảng 111.963 tỷ đồng, riêng tại Tp.HCM, trên 20.000 tỷ đồng và Hà Nội là trên 14.000 tỷ đồng. "Nếu tính cả các dự án BĐS dở dang, những công trình bị đình trệ vào tồn kho, thì tiền vốn nằm ở những dự án này là rất nhiều. Như vậy, số tiền "chết" trong bất động sản là rất lớn", ông Nam nhấn mạnh.

Để giải quyết điều này, Nghị quyết 02 đã đưa ra nhiều giải pháp với gói 30.000 tỷ đồng có thể tạo cú hích cho thị trường. Tuy không nhiều nhưng so với dư nợ của thị trường BĐS thì gói này cũng tương đương với tăng trưởng tín dụng khoảng 15%. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, Ngân hàng BIDV sẽ giải ngân khoảng 3.000 tỷ cho các dự án có sẵn.

Theo các chuyên gia kinh tế, nợ xấu và hàng tồn kho BĐS có quan hệ chặt chẽ với nhau. Một khi phá băng được thị trường bất động sản thì sẽ giải quyết tăng trưởng tín dụng, khơi thông dòng chảy cho nền kinh tế. "BĐS mà "chết" thì các ngành khác như xây dựng, sắt, thép, xi măng cũng "băng hà" theo, làm cho nợ xấu càng nguy hiểm hơn", một chuyên gia nhận định.

Theo Ts. Lê Đăng Doanh, thị trường BĐS đã tăng trưởng quá nóng so với nền kinh tế, cho nên cần phải định giá, phân loại BĐS. Cần có chính sách hợp lý để vực dậy thị trường này, có thể giao công ty mua bán nợ các dự án thế chấp trong ngân hàng với mức giá hợp lý rồi đầu tư, bán lại cho người dân.

Thật ra, thị trường BĐS đóng băng ở phân khúc cao cấp, giá ảo tới hàng nghìn USD/m2, chứ phân khúc nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà đi đúng đối tượng khách hàng mục tiêu sẽ tạo ra cú hích cho thị trường. Đây là giải pháp tốt nhất để gỡ thế bí cho thị trường BĐS cũng như giải quyết điểm nghẽn nợ xấu cho ngân hàng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết: Tại Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội đã thành lập tổ công tác đặc biệt để giải quyết các thủ tục chuyển đổi một cách nhanh nhất, hiện đã có hơn 60 dự án đã đăng ký và đang được các địa phương xem xét cho điều chỉnh cơ cấu và chuyển đổi cơ cấu.

Nhóm giải pháp tín dụng là nhóm giải pháp được dư luận, người dân, DN quan tâm nhất, để giải ngân gói tín dụng này, 5 ngân hàng thương mại nhà nước đang tích cực chuẩn bị và đã công bố chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở từ ngày 1/6/2013.

Phá băng "nợ xấu" ra sao?

Theo Ts. Lê Xuân Nghĩa, BĐS là nền tảng kinh tế của mọi quốc gia vì nó gắn với nhu cầu thiết yếu của xã hội. Cho nên, Chính phủ đã thành lập công ty mua bán nợ quốc gia để tập trung mua bán nợ xấu (chủ yếu là BĐS). "Việc giải quyết nợ xấu làm sao phải nuôi dưỡng thị trường BĐS phục hồi, chứ nếu mua nợ xấu BĐS sau đó bán đổ, bán tháo thì thị trường sẽ sụp đổ và sau đó chẳng có gì để giải quyết. Vào thời điểm cuối tháng 5 này, tăng trưởng tín dụng sẽ đạt 2,5% trong khi giờ này năm ngoái vẫn là con số âm, đây là điều đặc biệt quan trọng đối với kinh tế và kể cả BĐS. Như vậy, nền kinh tế đang đi lên từ đáy vào quý I/2013 chứ không phải là bên bờ vực suy thoái như đánh giá tiêu cực của nhiều người", ông Nghĩa chia sẻ.

Để vực dậy nền kinh tế và cũng để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản, ông Nghĩa đề xuất ba phương án giải quyết nợ xấu mà trên thế giới đã áp dụng.

Phương án thứ nhất, Chính phủ sẽ không can thiệp vào điều hành thị trường, để tự các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu, doanh nghiệp tự đối mặt với khó khăn và phá sản. Khi đó, kết quả dự kiến tăng trưởng tín dụng trong năm 2013 sẽ đạt dưới 8%, thị trường BĐS vẫn đóng băng và GDP chỉ tăng ở mức 4%.

Phương án thứ hai, Chính phủ sẽ can thiệp nhưng ở mức độ rất ít, NHNN sẽ dùng dự trữ bắt buộc để tái

cấp vốn cho các ngân hàng thương mại. Với giả thuyết này, tín dụng có thể tăng trưởng đến 14%, BĐS sẽ tan băng, GDP có thể phục hồi mạnh hơn, năm sau có thể tăng trưởng 6-6,5%. Đối với giả thuyết này, vấn đề lo lắng là liệu có dẫn đến lạm phát hay không; có mất cân đối trong cán cân thanh toán không và tỷ giá như thế nào?

Ông Nghĩa cho biết, trong năm nay, lạm phát sẽ không xuất hiện vì tổng cầu còn rất yếu, NHNN hoàn toàn có thể xử lý được những vấn đề nảy sinh về lạm phát (nếu có), cán cân thanh toán hay tỷ giá. Tuy nhiên, sang năm tới, khi thâm hụt thương mại tháng 5 đã lên đến 1,7 tỷ USD, thì các doanh nghiệp xuất nhập khẩu cần quan tâm đến tỷ giá.

Một giả thuyết nữa, phương án thứ ba theo ông Nghĩa, là Chính phủ sẽ dùng tiền thật, tiền mặt từ nguồn bán tài sản của các DNNN. Hoặc vay nợ nước ngoài từ việc phát hành trái phiếu để hỗ trợ nền kinh tế mua lại các khoản nợ xấu. Với cách làm này, tăng trưởng tín dụng có thể đạt tới 18%, GDP tăng từ 7,5-8% trong năm 2013.

Tuy nhiên, theo Ts. Nghĩa thì phương án thứ ba rất khó thực hiện vì còn liên quan đến rất nhiều vấn đề mà cụ thể là việc bán tài sản các DNNN sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Ông Nghĩa cho rằng Chính phủ nên thực hiện giả thuyết thứ hai và kết hợp một phần phương án thứ ba (phát hành trái phiếu) để cân đối được tăng trưởng, lạm phát mục tiêu và giải quyết khó khăn từ nợ xấu.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sắp được giải ngân ngày 1/6 được xem là cú hích quan trọng cho thị trường bất động sản. Mặc dù số tiền không lớn nhưng nó xác nhận một điều rằng Chính phủ luôn coi bất động sản là thị trường quan trọng. Việc giải quyết vấn đề tài chính nhà ở là nền tảng để tăng trưởng kinh tế, đẩy tín dụng trở lại thị trường.