Theo TS. Nguyễn Đình Cung, thẳng thắn cần nhìn lại cách tiếp cận để thiết kế chính sách. Việc giảm giá hay thay đổi kết cấu… là do DN quyết định chứ không phải là việc của Nhà nước. Chính sách cho BĐS là phục vụ xã hội chứ không phải là một vài DN. “Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi”, ông Cung nhấn mạnh.

Bong bóng chưa thể vỡ

Nếu so với thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội năm 2010, giá đất nền đã giảm đi đáng kể, nhưng vẫn còn cao gấp nhiều lần nếu so với giai đoạn bình yên 2007-2008.

Ông Nguyễn Văn Nghi, trú ở đường Bồ Đề, Gia Lâm chỉ vào lô đất bên cạnh nhà nói: “Đang chào bán 60 triệu đồng/m2 đấy, giảm tới 40 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2010, nhưng so với năm 2008, chủ đầu tư vẫn lời hơn 3 lần bởi khi đó, giá mà ông chủ này mua chỉ là 17 triệu đồng/m2”. Cũng tại thời điểm năm 2007 - 2008, giá đất ở Phú Thượng Tây Hồ chỉ là 30 triệu đồng/m2 trong khi hiện tại cho dù đã giảm một nửa so với cách đây 2 năm cũng vẫn còn 60 triệu đồng/m2.

Giá đất vẫn ngất ngưởng, giá chung cư cũng không lấy làm rẻ như người ta nghĩ. Báo cáo mới đây của Savills cả ở thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy, việc giảm giá 20-24% của thị trường chủ yếu do các dự án mới gia nhập thị trường giảm giá bán hơn là do các dự án hiện hữu điều chỉnh mức giá hiện tại.

Chỉ số giá BĐS (SPPI) theo quý của quý IV/2012 ở TP. Hồ Chí Minh, đứng ở mức 89,6, giảm nhẹ so với quý trước 0,8 điểm. Tuy nhiên, tốc độ giảm chậm hơn tốc độ giảm của chỉ số theo quý trung bình trong cả năm 2012. Tính chung chỉ số theo quý giảm khoảng 15 điểm kể từ mức cao nhất 105 trong quý III/2009.

Dựa trên các dự án dở dang tại TP. Hồ Chí Minh, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm chừng 41.000 căn hộ mới hoàn thành tại các quận ven được tung vào thị trường. Savills

Tại Hà Nội, chỉ số giá nhà ở của Savills theo quý tại thời điểm quý IV/2012 ở mức 114,7 điểm, giảm 4,6 điểm so với quý trước, giảm xấp xỉ 28% sau khi đạt đỉnh ở mức 138,7 vào quý II/2011. Tuy nhiên, giá trung bình toàn thị trường (bao gồm cả các dự án mới) giảm ở mức thấp hơn, 22% trong cùng giai đoạn.

Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế Quốc hội trong bản tin kinh tế vĩ mô quý I/2013 cho thấy, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Trong khi đó, so với thu nhập, giá BĐS trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

Theo Ủy ban Kinh tế, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch “giá BĐS chỉ có thể tăng chứ không thể giảm”.

Đi tìm điểm cắt cung - cầu

Cho dù thị trường đã đóng băng một thời gian khá dài, song không ít DN kinh doanh BĐS cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS kể cả ở phân khúc trung và cao cấp chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ nhanh chóng phục hồi.

Những nhà đầu tư cũng có xu hướng này. Chung cư Đại Thanh là một ví dụ. Chào hàng với giá chỉ từ 10 - 12 triệu đồng/m2, song trên thực tế, các căn hộ này hầu như đã được các nhà đầu cơ găm giữ và người mua nhà chỉ có thể mua khi đã bị cộng thêm chênh lệch khoảng 1 triệu đồng/m2.

Ngay khi chính sách cho chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, bên cạnh những dự án nhà ở thương mại đang tìm đường thoát thân bằng cách này, nhiều chủ đầu tư cũng đã nhăm nhe khởi công dự án mới. Những thông tin mới đây từ NHNN hỗ trợ người mua nhà với lãi suất chỉ là 6%/năm càng thắp sáng tia hy vọng này.
 

Trong tổng số 1.166 dự án BĐS các loại đã được cấp phép trên địa bàn, đến nay mới chỉ có 195 dự án hoàn thành; 815 dự án đang triển khai dở dang. Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh

Đây là kỳ vọng hoàn toàn sai lệch vì với quy mô nợ xấu trên thị trường BĐS hiện nay,  Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn – Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu.

Theo Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, đến nay tại các địa phương cả nước có trên 42.000 căn nhà còn đang tồn kho, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng số liệu trên chưa phản ánh thực tế tình hình tồn đọng BĐS hiện nay, còn nhiều dự án tồn kho nhưng chưa báo cáo, bên cạnh đó đặc điểm tồn kho BĐS cũng khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng chưa bán được. Vì vậy con số thực tế tồn kho BĐS sẽ lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo.

TS. Nguyễn Đình Cung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thẳng thắn cần nhìn lại cách tiếp cận để thiết kế chính sách. Việc giảm giá hay thay đổi kết cấu… là do DN quyết định chứ không phải là việc của Nhà nước. Chính sách cho BĐS là phục vụ xã hội chứ không phải là một vài DN. “Nhà nước chỉ tạo cơ chế và áp lực để DN thay đổi”, ông Cung nhấn mạnh.

Cùng quan điểm ông Nguyễn Viết Mạnh – Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN bày tỏ, Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ hướng đến đối tượng có nhu cầu về nhà ở thực sự và quan trọng là lấy lại niềm tin cho thị trường chứ không phải như kỳ vọng là cứu thị trường BĐS. Do vậy, cần có sự chủ động giảm giá của các chủ đầu tư, sự phối hợp đồng bộ của các bộ ngành liên quan. Thị trường cũng khởi sắc hồng hào hơn khi tìm được điểm cắt cung – cầu.
 

Đẩy nhanh thị trường về điểm cân bằng dài hạn

Chính phủ cần đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với DN kinh doanh BĐS trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các DN có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội khuyến nghị