Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, một ngôi nhà mà sở hữu dưới 5 năm, nếu bán đi thì thuế chuyển nhượng có thể tăng cao hơn vì như thế coi như anh để kinh doanh. Nhưng quá 5 - 10 năm anh bán đi thì có thể thuế chuyển nhượng vẫn chỉ là 2%.

Bộ Tài chính vừa có một báo cáo chuyên đề cho thấy việc cần thiết phải xây dựng một Luật Thuế tài sản riêng, bởi lẽ chính sách thuế liên quan đến tài sản hiện nay chưa đáp ứng được vai trò là một trong những nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước.

Do đó, theo Bộ Tài chính, xây dựng Luật Thuế tài sản nhằm thể chế hóa chủ trương về chính sách thuế đối với tài sản, xây dựng hệ thống chính sách thuế đồng bộ, phù hợp thông lệ quốc tế, góp phần bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và sử dụng bất động sản lãng phí.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.

* Thưa ông, mới đây Bộ Tài chính đề xuất phương án đánh thuế tài sản để hạn chế đầu cơ, cuối năm ngoái (2016) một chuyên gia của Bộ Tài chính cũng cho rằng có thể sẽ đánh thuế căn nhà thứ 2, ông có quan điểm thế nào về đề xuất này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo tôi, việc tránh đầu cơ không phải câu chuyện có một nhà hay hai nhà, đầu cơ tức là anh mua đi bán lại nhiều lần trong một thời gian ngắn nhằm sinh lời. Còn đầu tư để kinh doanh lâu dài không phải đầu cơ. Người ta có tiền có thể đầu tư vào kinh doanh BĐS để cho thuê hay làm nhà xưởng… Rõ ràng họ đã nộp thuế kinh doanh.

Hay ví dụ cái nhà thứ hai, họ dùng để làm khách sạn thì họ đã phải nộp thuế kinh doanh, thuế sử dụng đất, thuế đất hàng năm…, giờ lại bắt nộp thuế tài sản nữa thì thành thuế chồng thuế. Như thế không khuyến khích được người dân có nhiều tài sản, cũng không khuyến khích được người ta xây dựng nhà máy.

Ví dụ, tôi đầu tư vào nhà máy sản xuất bia thì với mức đầu tư mấy trăm triệu đô, có đánh thuế tài sản của tôi không hay hay chỉ đánh thuế căn nhà tôi dùng để ở? Hay một người sở hữu thêm khách sạn ở trong phố đáng giá hàng triệu đô. Giá trị cao gấp nhiều lần nhà ở, có bị đánh thuế không khi tôi đã nộp đã thuế kinh doanh? Nếu không thì tại sao trong trường hợp, tôi sở hữu thêm 1 căn nhà nhưng tôi không có nhu cầu ở, tôi cho thuê thì tôi lại phải đóng thuế?

Như vậy sẽ dẫn đến trường hợp người ta chuyển hết BĐS sang để kinh doanh hay thành lập doanh nghiệp, văn phòng kinh doanh để lách thuế. Còn những người chỉ giữ nhà để đấy thì bị đánh thuế. Từ đấy tạo ra sự bất công.

Còn một vướng mắc nữa là người sở hữu căn hộ chung cư giá 70 triệu/m2 chắc chắn phải khác với người sở hữu căn hộ 7tr/m2. Như thế nếu đánh thuế căn nhà thứ 2 của người có căn hộ chỉ 7 triệu/m2 thì cũng cũng trở nên vô lý.

* Vậy theo ông có nên đánh thuế theo giá trị tài sản?

Câu chuyện đánh thuế tài sản theo giá trị mà không phải đánh thuế căn nhà thứ 2 lại dẫn đến một bất cập khác.

Ví dụ tôi có cái nhà trong ngõ, giá của nó chỉ khoảng 10 triệu/m2. Bỗng dưng, nhà nước mở con đường rất to, giá thị trường khu vực nhà tôi bất ngờ tăng lên đến vài trăm triệu/m2, lúc này căn nhà tôi ở có giá đến mấy chục tỷ chạm vào ngưỡng phải nộp thuế tài sản.

Thực tế căn nhà chỉ để ở, không có ý định để kinh doanh nên cũng không có nhu cầu phải mở đường lớn. Giờ tự dưng giá trị BĐS thay đổi, tôi lại nằm trong diện phải đóng thuế thì tôi lấy đâu ra tiền, hai vợ chồng già, chỉ sống bằng lương hưu? Điều đó cũng sẽ lại dẫn đến sự vô lý.

* Theo ông nên đánh thuế thế nào để hạn chế đầu cơ BĐS?

Theo tôi, việc đánh thuế để hạn chế đầu cơ BĐS là hạn chế việc mua đi bán lại một cách chớp nhoáng nhằm kiếm lời, việc đầu cơ làm giảm đi cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Hiện tại, khi mua một căn hộ mà trong vòng 5 năm bán đi thì sẽ phải nộp thuế chuyển nhượng BĐS là 2%, nếu 10 năm sau tôi bán đi, thuế chuyển nhượng cũng như thế.

Bây giờ để hạn chế đầu cơ, chúng ta có thể đưa ra phương án, một ngôi nhà mà sở hữu dưới 5 năm, nếu bán đi thì thuế chuyển nhượng có thể tăng cao hơn vì như thế coi như anh để kinh doanh. Nhưng quá 5 - 10 năm anh bán đi thì có thể thuế chuyển nhượng vẫn chỉ là 2%.

* Nhưng thưa ông, nhiều người viện dẫn rằng ở các nước Châu Âu, họ đánh thuế tài sản và nhờ đó có nguồn thu thuế khá ổn định, hiệu quả?

Thực tế ở ta đã có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010, có hiệu lực từ 1/1/20122010. Tuy nhiên, luật thuế này bị coi là thất bại, vì nơi thu không đủ trả lương người đi thu (khu vực nông thôn), nơi thì quá cao dân không có tiền đóng (khu vực đô thị, nhất là HN và TP.HCM).

Giá đất ở có nơi là 200 triệu/m2, nơi chỉ có 500 ngàn/m2 chênh lệch 400 lần, có nghĩa 2 gia đình cùng sử dụng đất ở diện tích như nhau, 1 gia đình phải đóng thuế gấp 400 lần gia đình kia. Mà ở Đồng Khởi hay Tràng Tiền thì có phải nhà nào cũng kinh doanh được đâu, mà có kinh doanh được cũng phải đóng thuế rồi.

Theo tôi, trước mắt thực hiện cho tốt Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, bằng cách quay lại cách tính thuế của Pháp lệnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 1992, đánh thuế luỹ tiến cao đối với người có nhiều nhà đất.

* Xin cảm ơn ông!

Ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

Chừng nào Việt Nam chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu về nhà ở và đất đai liên thông thì chưa  thể đánh thuế tài sản hay đánh thuế căn nhà thứ 2 được được. Vì cơ quan thuế chỉ đánh được tài sản của ông Nguyễn Văn A chứ làm sao đánh thuế được vợ ông A. Và câu chuyện đánh thuế căn nhà thứ 2 hay thuế tài sản sẽ chỉ là câu chuyện của những năm 2050 bởi không ai đủ sức để rà soát chuẩn xác các thông tin bằng phương pháp thủ công.

Dĩ nhiên việc đánh thuế tài sản là mong muốn, và triển khai một sự việc gì trước tiên cũng cần phải có ý tưởng. Sau đó đến cách tiếp cận, phương pháp, công cụ và cuối cùng là thực hiện. Từ ý tưởng đến hiện thực cần phải có lộ trình nhất định chứ không thể "đi tàu cao tốc" là đến ngay được điểm mong muốn.