Tuần qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM trở thành tâm điểm sau lời "kêu gọi" của Bầu Đức: "Hãy mua nhà vì không có thời điểm nào giá tốt hơn bây giờ!". Liệu tình hình giao dịch căn hộ trên thị trường bất động sản (BĐS) có bị tác động bởi lời kêu gọi này?

Giải mã tuyên bố

Ít nhất, đây là lần thứ ba, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) lên tiếng về giá cả căn hộ trên địa bàn TP.HCM.

Năm 2009, ông Đức tuyên bố, giá căn hộ thời điểm 2007 đầu năm 2008 đã cao gấp đôi so với giá trị thực, ngay sau đó, HAG đã đi tiên phong khi giảm 40% giá căn hộ Hoàng Anh Riverview (quận 2) từ 2.300 USD xuống còn 1.350 USD/m2. Sau đó, loạt căn hộ cao cấp đã được giảm giá. Song, chỉ một thời gian ngắn, thị trường BĐS lại rơi vào trạng thái trầm lắng.

Mãi đến cuối năm 2011, căn hộ chung cư Hoàng Anh An Tiến (huyện Nhà Bè) của HAG đã giảm 20% so với dự án cùng phân khúc, ngay lập tức đã tạo sóng cho thị trường và thu hút người mua.

Chắc chắn, giới kinh doanh và người mua nhà tại TP.HCM sẽ khó quên phát ngôn của "ông bầu phố núi" về việc giảm 50% giá căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7) so với dự án cùng khu vực (cụ thể còn 20 triệu đồng/m2 so với 40 triệu đồng/m2 của những dự án lân cận).

Động thái này của bầu Đức từng bị "lên án" là phá giá căn hộ và không có tác dụng cải thiện được tình hình. Tuy nhiên, đó là chuyện của thị trường, vì dù sao khách hàng vẫn quan tâm đến các sản phẩm của HAG ngay sau mỗi phát ngôn của ông Đức.

Tận dụng lợi thế về "nhân hiệu", người đứng đầu Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai lại tiếp tục gây ồn ào thị trường tuần qua nhưng không bằng "chiêu" giảm giá mà là giá đã chạm đến đáy!

Theo lý giải của ông Đức, giá nhà đất trong phân khúc bình dân và thu nhập thấp ở khu vực TP.HCM sẽ không giảm thêm vì trong thời gian qua, để bán được hàng, nhiều doanh nghiệp (DN) đã liên tục hạ giá; trong khi chi phí đầu vào không đổi nên rất khó để chủ đầu tư giảm tiếp, vì thế, đây là thời điểm tốt cho những ai có nhu cầu về nhà ở.

Chưa biết đằng sau phát ngôn của ông Đức lần này là gì, nhưng giới kinh doanh nhà đất tại TP.HCM dự đoán, sắp tới, HAG sẽ có đợt tung hàng thuộc nhiều dự án.

Điều này cũng không nằm ngoài kế hoạch 2013 của HAG vừa mới được thông qua tại đại hội cổ đông thường niên 2013. Theo đó, ở mảng BĐS, cùng với việc tập trung thu hồi nợ khách hàng, HAG sẽ tiếp tục xây dựng và chào bán căn hộ thuộc ít nhất 5 dự án là Hoàng Anh Thanh Bình, Phú Hoàng Anh - giai đoạn 2, Hoàng Anh Incomex, Phúc Bảo Minh, Minh Tuấn.

Sẽ xác lập giá mới

Phát ngôn của ông chủ HAG cùng với những suy luận xung quanh các gói giải cứu của Chính phủ (gói 30.000 tỷ đồng và việc các ngân hàng giảm lãi suất huy động) đã tác động đến tâm lý chung của toàn thị trường, đặc biệt ở khu vực nhà ở.

Dù ông Đức cho rằng, giá nhà đã chạm đáy nhưng đã có nhiều quan điểm cho rằng, sẽ còn một "cuộc cách mạng" về giá nữa trong những tháng còn lại của năm 2013.

Trong quý I/2013: Giá bán ổn định ở tất cả các phân khúc: căn hộ có giá trên 1.700 USD/m2; căn hộ trung bình từ 950 - 1.700 USD/m2 và căn hộ giá thấp 500 - 950 USD/m2. Giai đoạn 2014 - 2017: ước tính tại TP.HCM có khoảng 77.400 căn hộ từ 110 dự án sẽ hoàn thành. Trong đó, nguồn cung dự kiến trong 2014 - 2015 sẽ chiếm 26% tổng nguồn cung trong tương lai. Trong hai quý tới, khoảng 1.800 căn hộ dự kiến sẽ được chào bán tại TP.HCM. (Nguồn: Savills Việt Nam)

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn 3Sixty cho rằng, trong thời điểm này, quyết định của người mua nhà không đơn thuần bị chi phối bởi bất kỳ một nhận định, thậm chí là những khuyến cáo của các chuyên gia, mà họ sẽ nghe ngóng, xem xét dựa trên tình hình kinh tế đất nước.

Trước áp lực từ sự chần chừ của người mua, thị trường sẽ tiếp tục giảm giá, ông Duy chia sẻ. Tuy nhiên, tình trạng giảm giá sẽ rơi vào căn hộ trung bình vì trong thời gian qua, đây là phân khúc được đa số DN đầu tư và lượng hàng tồn kho khá lớn. Do đó, DN chấp nhận giảm giá vừa để giải phóng hàng tồn vừa huy động vốn cho các cơ hội đầu tư khác.

Trong khi, với căn hộ cao cấp (CHCC), do nguồn cung trong những năm gần đây không nhiều và nhu cầu người mua chủ yếu rơi vào phân khúc trung bình nên có giảm giá cũng khó bán.

Chính vì thế, sẽ rất khó để giá CHCC tiếp tục giảm. Nghiên cứu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam về tình hình BĐS tại TP.HCM trong quý I/2013 cũng cho thấy, các giao dịch từ những dự án đã chào bán trước đây có vị trí đẹp, xây dựng đúng tiến độ và lịch thanh toán hấp dẫn như: Sunrise City (quận 7), City Garden (quận Bình Thạnh) và Thảo Điền Pearl (quận 2) vẫn ổn định về giá và thu hút khách hàng.

Trái ngược với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, nhìn nhận, mức giá hiện nay chưa phải là đáy. Theo đó, loại căn hộ có giá trên 20 triệu đồng/m2 sẽ giảm mạnh (trên 10%), riêng căn hộ 13 - 14 triệu đồng/m2 chỉ giảm nhẹ, tối đa là 5%.

Đây là cơ hội cho những người có nhu cầu về nhà ở, ông Đực nói. Liên quan đến vấn đề này, đại diện Công ty Đất Lành cũng phân tích, nhiều DN có thể giảm giá bán và chấp nhận lỗ tại một dự án để "nuôi" các dự án khác hoặc chí ít là để duy trì bộ máy công ty.

Song, đối với những dự án đang xây dựng dở dang, DN sẵn sàng bán lỗ thì khách hàng cần phải cẩn trọng vì chi phí hoàn thiện không nhỏ, thường chiếm 1/2 giá trị và chất lượng công trình, bao gồm các hạng mục như thang máy, điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải...

Do đó, người mua nhà phải xem xét kỹ giữa giảm giá và chất lượng công trình cũng như tính chất của các quyết định giảm giá từ phía chủ đầu tư dự án.