Khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai 2013 là chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính, hay còn gọi là vốn hóa đất đai - GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường - chỉ ra.

Qua đó, ông Võ nhận định khâu yếu nhất của luật hiện hành là chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần.

3 lỗ hổng lớn của Luật Đất đai

Phát biểu tại hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam diễn ra sáng 27-6 tại Hà Nội, ông Đặng Hùng Võ lấy ví dụ về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT).

"Thanh tra, kiểm toán dự án nào thì rụng dự án đó. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất", ông Võ chỉ ra.

Theo nguyên thứ trưởng, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm.

"Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém", ông Đặng Hùng Võ thẳng thắn nói.

Vấn đề thứ hai, theo ông, là việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở.

Quá trình sử dụng các khu "đất vàng" này đang bộc lộ một khoảng trống pháp luật rất lớn: Nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư tư nhân với giá rẻ mạt, Nhà nước mất tiền. Nhưng đến nay việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài Quyết định 09 nói trên, còn Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về vấn đề này.

Vấn đề thứ ba là chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN): Nghị định về cổ phần hóa DNNN của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm.

"Đang có sự không ăn nhập giữa nghị định và luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp, và không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản", ông Đặng Hùng Võ phân tích.


Quy định bất lợi cho thị trường

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng cho rằng Luật Đất đai 2013 "bó" hơn Luật Đất đai 2003 ở chỗ: Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Vì vậy, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng.

"Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường", ông Võ nói. "Tương tự một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn".

Từ đó, ông Võ kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần "mở" trở lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở.

Ông Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra một quy định trong luật đất đai hiện hành theo ông là "vi hiến": Luật quy định dự án treo được gia hạn 24 tháng, sau đó tiếp tục treo thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đã đầu tư trên đất.

"Đây là quy định vi hiến. Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về vấn đề đất đai lại quy định theo hướng đối với dự án treo sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Nhưng luật không đi theo hướng của nghị quyết, quy định tịch thu là không ổn, vì đất đai sở hữu toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất không thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp", ông Võ phân tích.

Theo nguyên thứ trưởng, dự án treo phải xử lý theo dạng khác, tốt nhất là thực hiện theo Nghị quyết 19 của Trung ương là xử phạt cao.