Căn hộ chung cư vẫn là hạng mục có mức tồn kho cao nhất trong tất cả các phân khúc BĐS hiện nay, với gần 17.450 căn hộ, tương đương hơn 26.500 tỷ đồng. Theo đó, TP. Hồ Chí Minh có giá trị hàng tồn kho lớn nhất trên toàn quốc, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ chung cư, hiện vẫn còn 7.000 căn, ứng với hơn 12.000 tỷ đồng.

Thời của nhà giá rẻ

Tại TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây, các chủ dự án BĐS liên tục tung ra chính sách bán hàng hấp dẫn như cho vay mua nhà lãi suất ưu đãi, khuyến mãi nội thất, tặng ô tô, vàng và ưu đãi dịch vụ… Đặc biệt, lãi suất cho vay mua nhà thấp với thời hạn có thể lên đến 20 năm đã khiến giao dịch BĐS bắt đầu tăng mạnh. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, thời gian qua những căn hộ giá vài trăm triệu đồng bán chạy như tôm tươi.

Theo một số chủ đầu tư, hầu hết sản phẩm của họ được đặt mua từ khi dự án bắt đầu khởi công. Số liệu của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cho hay, chỉ trong vòng 5 tháng, DN này đã bán 697 căn hộ EHome (gồm EHome 3, 4 và 5), trong đó có 400 căn đã ký hợp đồng. Nếu tính luôn cả hợp đồng giữ chỗ, doanh số bán hàng phải tăng đến 194% so với cùng kỳ.

Có thể nói, thị trường BĐS đang là sân chơi của các dự án phân khúc giá rẻ, nơi các căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng/căn thao túng phần lớn giao dịch thành công thời gian qua. Trung bình, mỗi quý Công ty địa ốc Hưng Thịnh (đơn vị liên kết bán hàng cho Đất Lành) đều tung ra một dự án căn hộ giá rẻ. Các dự án được đơn vị này chào bán gồm 8X Đầm Sen (quận Tân Phú) và 8X Thái An (quận Gò Vấp), lần lượt có giá thấp nhất từ 600 đến 725 triệu đồng/căn, đều đã được thị trường tiêu thụ hết.

Giá thấp, lại ít chịu cạnh tranh, những căn nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ đang là mảnh đất màu mỡ thu hút đầu tư. Sau khi mở bán 160 căn hộ Ehome3 - Tây Sài Gòn với giá bán từ 690 triệu đồng/căn, vào quý IV/2014, NLG dự kiến sẽ triển khai dự án căn hộ EHome 6 và EHome 7, dù chưa hoàn thành Ehome3. DN này cũng đã lên kế hoạch cho một dự án khác lớn hơn nhiều Ehome hiện nay…

“Ehome là mô hình thử nghiệm, khi dự án này tỏ ra có hiệu quả, chúng tôi sẽ phát triển những dự án lớn hơn thế nhiều lần”, ông Lê Minh Khánh, đại diện NLG cho biết.

Tương tự, đại diện CTCP Tổ chức nhà quốc gia (N.H.O - hợp tác giữa các NĐT Hàn Quốc và Singapore) tuyên bố sẽ phát triển 10.000 căn hộ giá rẻ trong vòng 10 năm tới (nằm trong chiến lược 25.000 căn hộ thuộc 14 dự án trên khắp các thành phố lớn của Việt Nam). Hiện NĐT này cũng đang xây dựng và bán gần 500 căn hộ First Home Thạnh Lộc (quận 12) với giá gần 400 triệu đồng/căn…

Theo ông Đực, hiện nay, NĐT thứ cấp cũng đang rất hồ hởi với những dự án nhà giá rẻ. Đích đến cũng được chọn lọc khắt khe hơn trước, họ chỉ nhắm vào những dự án uy tín, hạ tầng tiện ích đồng bộ… nhằm bảo toàn vốn và dễ thanh khoản ngay khi thị trường có sóng. Với nhiều NĐT thứ cấp, trong giai đoạn thị trường chưa có nhiều thay đổi về giá thì căn hộ hoàn toàn có thể cho nguồn thu từ cho thuê.

Vì vậy, Đất Lành không giấu ý định xây dựng dự án 8X Thái An để bán cho những người có ý định mua cho người nước ngoài thuê lại. “Mua căn hộ 700-800 triệu đồng cho thuê giá 6-8 triệu đồng/căn hộ/tháng tại Thái An là có lãi”, ông Đực cho biết.

Đồng thời, đi cùng với số lượng giao dịch tăng, mục đích mua BĐS cũng đã thay đổi. Nhiều người trẻ đã bắt đầu tính đến chuyện sở hữu nhà thay vì mãi chịu cảnh thuê nhà. Điều này tạo sự hưng phấn cho NĐT nhen nhóm ý định đưa thêm dự án mới gia nhập thị trường.

Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, trong quý II, III/2014, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm hơn 1.700 căn hộ gia nhập thị trường. Thêm nữa, đơn vị này dự báo từ 2015 - 2017, khoảng 57.600 căn hộ từ 92 dự án dự kiến sẽ hoàn thành (19% trong tổng nguồn cung này sẽ gia nhập thị trường vào năm 2015).

Thị trường có sớm bão hòa?

Chứng kiến làn sóng căn hộ có giá rẻ đang ồ ạt bung hàng tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều người lo ngại về việc “cung quá cầu” trong thời gian tới. Xung quanh vấn đề này, ông Đực khẳng định sẽ không có chuyện dư cung vì thị trường đang rất thiếu hàng. Thậm chí, ông Đực còn dự báo 2 năm nữa phân khúc này vẫn tiếp tục thống trị thị trường vì nhu cầu mua nhà giá rẻ chiếm 60%.

Để củng cố lời nói, ông Đực đưa ra số liệu dẫn chứng là đến năm 2015, khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Theo đó, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng này, cần phải xây dựng thêm khoảng 700.000 căn hộ. Trong khi đó, toàn quốc hiện nay mới có 157 dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng, với quy mô 68.500 căn hộ. Trong khi theo nhu cầu, riêng TP. Hồ Chí Minh mỗi năm đã cần thêm khoảng 67.000 căn hộ.

Đồng quan điểm này, ông STrần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tân Hoàng Minh chỉ ra rằng, những căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu sử dụng của người dân còn rất khan hiếm. Tuy nhiên, ông Trung cũng không quên nhấn mạnh rằng, nếu nhà ở xã hội được phát triển kiểu tự phát, phong trào như hiện nay thì nguy cơ nhãn tiền là phân khúc nhà ở xã hội sẽ lại “đóng băng”.

Quả vậy, theo các chuyên gia, việc thị trường căn hộ giá rẻ “nóng” như hiện nay chỉ mang tính nhất thời. CBRE Việt Nam cho biết, tình trạng thiếu căn hộ giá rẻ là do từ năm 2003 - 2010 hầu như không có nguồn cung mới cho thị trường. Nhưng vài năm nay, NĐT ồ ạt xây dựng nhà giá rẻ. Hàng trăm dự án được đưa vào sử dụng tại các thành phố lớn đã giúp thị trường phần nào hạ nhiệt. 

Có lẽ rất nhiều người, đặc biệt là các DN địa ốc đều không quên rằng, vào thời điểm cách đây 7 năm, thị trường chứng kiến cảnh chen lấn xếp hàng để mua căn hộ chung cư. Các dự án tung ra hàng loạt, DN thắng lớn. Và cũng từ đó, không ít DN địa ốc ra đời. Nhưng cũng chính cái cảnh đầu tư ồ ạt dẫn tới nguồn cung dư thừa khi mọi người hướng theo tâm lý số đông “đầu tư BĐS là thắng”, mới dẫn tới việc thị trường đóng băng trong vài năm liền, khi cung vượt quá cầu.

Mô hình nhà giá rẻ hiện tại đang có xu hướng thanh khoản tốt, nhưng nếu cứ đầu tư tràn lan sẽ lại đi vào vết xe đổ của giai đoạn trước đây. Rõ ràng, có một thực tế, khi mọi công việc suôn sẻ thuận chiều thì các cảnh báo đều là gió thoảng qua tai. Còn thực tế xảy đến sẽ cho câu trả lời khốc liệt.

Theo các chuyên gia, căn hộ chung cư vẫn là hạng mục có mức tồn kho cao nhất trong tất cả các phân khúc BĐS hiện nay, với gần 17.450 căn hộ, tương đương hơn 26.500 tỷ đồng. Theo đó, TP. Hồ Chí Minh có giá trị hàng tồn kho lớn nhất trên toàn quốc, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ chung cư, hiện vẫn còn 7.000 căn, ứng với hơn 12.000 tỷ đồng.

Theo CBRE Việt Nam, nếu không xây dựng một quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, rất có thể đến một lúc nào đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng lại rơi vào tình trạng dư cung giống phân khúc căn hộ thương mại cao cấp hiện nay. Bởi không phải cứ giá rẻ là có người mua ngay. Bài học về những căn hộ tái định cư giá rẻ bán mãi không hết, thậm chí bỏ hoang cho tới lúc này rất đáng để suy nghĩ.
 
GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Nhiều khả năng nhà giá rẻ sẽ dư thừa

Việc các chủ đầu tư cùng lúc triển khai các dự án căn hộ giá rẻ hiện nay là do chạy theo phong trào, đặc biệt khi giá thành xây dựng dự án được hỗ trợ giảm bởi nhiều loại vật liệu xây dựng giảm giá. Hàng loạt dự án hoàn thành trong 5 năm tới sẽ được tung ra thị trường, trong khi nhu cầu căn hộ có thể giảm đáng kể, đó là chưa tính đến việc giá có thể tăng lên.

Theo đó, đầu tư căn hộ giá rẻ ồ ạt có thể khiến nhu cầu bão hòa trong vài năm tới và nhiều khả năng căn hộ giá rẻ sẽ rơi vào cảnh dư thừa. Cần phải có quy hoạch thật cụ thể.
 
Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế:

Bảo giá rẻ nhưng vẫn là cao

Nhu cầu sử dụng thực sự đối với chung cư nhỏ tại Việt Nam dù đang rất lớn nhưng không bền vững. Bên cạnh đó, giá nhà công bố bán ra hiện nay nói là rẻ (trên dưới 1 tỷ đồng/căn) nhưng vẫn quá cao so với khả năng về tài chính của đại bộ phận người dân.

Đối tượng sử dụng thực sự của phân khúc BĐS này là công nhân, viên chức, gia đình nhỏ có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng qua khảo sát thực tế, phần lớn điều kiện đưa ra thì để mua những căn hộ diện nhà xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, người mua phải có mức thu nhập trung bình là 15-20 triệu đồng/tháng. Với các điều kiện như vậy thì khó có thể tiếp cận được với các đối tượng có thu nhập thấp.
 
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (ThuducHouse):

Chỉ ế hàng nếu chính sách không phù hợp

Nguyên nhân của việc đầu tư xây dựng nhà giá rẻ không riêng gì ThuducHouse mà tất cả những DN BĐS khác cũng đều nhận thấy nhu cầu ở thị trường này còn rất lớn. Những gì thị trường cần lúc này là DN phải thanh lọc, cơ cấu lại danh mục đầu tư. Trong đó, việc đầu tư xây dựng nhà giá thấp được coi trọng.

Việc dư thừa chỉ xuất hiện nếu các chính sách không ủng hộ người mua. Nói khác hơn, DN xây dựng dự án nhà giá rẻ mà biết hy sinh lợi nhuận, tạo điều kiện thuận lợi hoặc đưa ra những chính sách “may đo” khác nhau thì sản phẩm sẽ nhanh chóng bán hết. Bởi trên thực tế, người có thu nhập thấp có thể không mua được nhà ngay nhưng có thể sở hữu nhà ở thông qua hình thức trả góp.

Như vậy, chuyện dư cung có thể xảy ra theo nhận định của một số chuyên gia. Song nếu những người dân có thu nhập thấp mà được hỗ trợ bằng cách cho bán trả góp, các giải pháp liên kết với ngân hàng, liên kết các sàn giao dịch tốt… thì bao nhiêu dự án bán họ cũng sẽ tiêu thụ hết.