Khi quy hoạch chưa rõ ràng thì việc nộp tiền để được tồn tại công trình sai phép không dễ thực hiện, có thể làm phát sinh một dạng xin-cho.

Đó là ý kiến của ông Quách Hồng Tuyến, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, về giải pháp “chủ đầu tư nộp 40%-50% giá trị của phần xây sai phép, không phép để được tồn tại công trình” mà dự thảo nghị định thay thế Nghị định 23/2009 về Xử phạt vi phạm trong trật tự xây dựng vừa đề xuất

Xem xét từng trường hợp

Ông Tuyến cho rằng việc xây dựng sai phép có rất nhiều kiểu khác nhau, tính chất cũng khác nhau.“Nếu dự án có quy hoạch 1/500 nhưng các thành phần trong dự án đó sai thiết kế, chẳng hạn như thay đổi block cao thành thấp và ngược lại nhưng tổng cộng lại không vượt các chỉ tiêu của toàn dự án thì có thể áp dụng hình thức phạt 40% giá trị phần sai phép để cho phép tồn tại” - ông Tuyến phân tích và dẫn chứng là trường hợp sai phép của dự án đảo Kim Cương, quận 2.

Tuy nhiên, ông Tuyến cũng lưu ý: Nếu việc cho tồn tại phần sai phép làm ảnh hưởng đến chỉ tiêu quy hoạch của các công trình xây sau (do bị giảm trừ nhằm cân đối chỉ tiêu cho toàn khu vực) thì phải xem xét lại vì sẽ dẫn đến sự thiếu công bằng. “Phải cân nhắc từng trường hợp cụ thể, không áp dụng duy nhất một biện pháp xử lý cho mọi trường hợp dù thoạt nhìn thì hành vi giống nhau” - ông Tuyến nêu quan điểm.

Sợ phát sinh quan hệ xin-cho

Về điều kiện “công trình phải phù hợp quy hoạch” để được cho tồn tại, ông Tuyến cho biết căn cứ là giấy phép quy hoạch của khu đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. “Giả sử giấy phép quy hoạch cho 30 tầng nhưng chủ đầu tư chỉ xây 25 tầng rồi sau đó xây lố thêm hai tầng nữa thì công trình vẫn nằm trong giới hạn được phép. Việc sai phép này được gọi phù hợp quy hoạch” - ông giải thích.

Tuy nhiên, theo ông Tuyến, với những khu vực chỉ mới có quy hoạch 1/2000 thì thông tin quy hoạch vẫn khó được gọi là rõ ràng minh bạch. Chỉ khi nào có quy hoạch chi tiết 1/500 hay thiết kế đô thị thì thông tin quy hoạch mới được pháp quy. Lúc đó mới biết rõ khu đất được xây như thế nào, khu bên cạnh ra sao... Nhưng hiện TP rất ít khu vực có quy hoạch 1/500, chủ yếu phải xin giấy phép quy hoạch để có được các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc.

“Khi quy hoạch chưa rõ ràng thì việc nộp tiền phạt để được tồn tại công trình sai phép, không phép không dễ thực hiện, có thể làm phát sinh một dạng xin - cho khác” - ông Tuyến lo ngại.

Sai nhưng không tăng diện tích: Tính sao?

Với nhà ở riêng lẻ, quy định “nộp 40% giá trị phần sai phép để được tồn tại” như dự thảo đưa ra cũng gặp nhiều ý kiến khác nhau. Ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cho rằng việc xây sai phép rất đa dạng, không chỉ đơn thuần là lố tầng hay tăng diện tích. Chẳng hạn chủ nhà không thích kiểu thiết kế mặt đứng của nhà theo dự án nên sửa lại một chút hiện cũng bị xem là sai phép. “Trường hợp này đâu có tăng diện tích để quy ra tiền nộp phạt thì xử lý ra sao? Còn nếu buộc tháo dỡ để thực hiện cho đúng thì không khả thi” - ông Tú dẫn chứng.

Cũng có trường hợp người dân buộc phải xây sai phép do việc áp dụng quy định còn cứng nhắc. Đơn cử, theo Quyết định 135/2007 của TP, với dãy nhà liên kế hiện hữu trong một dãy phố, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào hiện trạng để quy định khoảng lùi chung nhằm tạo sự đồng bộ, hài hòa. Tuy nhiên, quyết định này quên rằng tại khu vực đô thị có nhiều thửa đất sát nhau nhưng có khi hình dáng không giống nhau, dài ngắn cũng khác nhau. Quyết định cũng không nói rõ dãy phố có khoảng lùi bằng nhau là nằm ở mặt tiền hay đường hẻm. Do đó, tại quận Bình Thạnh từng xảy ra trường hợp trong một con hẻm có một dãy phố khoảng năm, sáu căn nhà kế nhau. Các căn nhà này tự chừa khoảng sân trước là 5 m. Riêng căn nhà của ông M. có diện tích đất nhỏ hơn, chiều dài ngắn hơn nhưng cơ quan cấp phép xây dựng cũng yêu cầu phải chừa khoảng lùi tương tự, không cần biết khi đó diện tích xây dựng của ông M. sẽ còn lại rất ít. Sự áp dụng cứng nhắc này rất dễ dẫn tới việc người dân vi phạm về xây dựng. Vậy sau đó lại buộc họ phải tháo dỡ hay nộp tiền phạt để tồn tại vi phạm có hợp lý không?

“Ở đây, yếu tố bất khả xâm phạm là không lấn chiếm chỉ giới đường đỏ, không lấn chiếm đất nhà lân cận hay lố các chỉ tiêu quy hoạch. Nhà nước không nên can thiệp vào việc thiết kế hay những nội dung bên trong căn nhà” - ông Tú bày tỏ.

Dự thảo còn bổ sung hai biện pháp khắc phục hậu quả mới: Thứ nhất, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính. Thứ hai, buộc cải chính thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn (với các vi phạm trong kinh doanh bất động sản).

Nhà biệt thự tại khu vực đô thị cũng được bổ sung vào dự thảo. Theo đó, phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng đối với hành vi tự ý phá bỏ cây cổ thụ trong khuôn viên nhà biệt thự; phạt tiền từ 80 đến 100 triệu đồng đối với hành vi tự ý phá dỡ hoặc cải tạo làm thay đổi quy hoạch (mật độ xây dựng, số tầng và độ cao), kiểu dáng kiến trúc bên ngoài đối với biệt thự nhóm 2 theo quy định. Đối với biệt thự nhóm 1, hành vi này bị phạt từ 100 đến 120 triệu đồng.