Diễn biến nóng lạnh thất thường, chênh lệch giá, mất cân đối về cơ cấu, các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản kém là những đặc tính của thị trường bất động sản VN thời gian vừa qua. Đây là nhận định Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong –Viện nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội.

Diễn biến nóng lạnh bất thường

Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong cho rằng, những trồi sụt, sốt nóng và đóng băng hoạt động giao dịch trên TTBĐS mang tính cục bộ là đặc điểm nổi bật, bao quát và kéo sài suốt hàng chục năm qua.

Thực tế cho thấy, hầu hết các đợt sốt tăng giá bất động sản hoặc sự sụt giảm và đóng băng cả giá, lẫn các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở từ các cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Trong đó, điển hình việc nhà nước duy trì chế độ 2 giá về đền bù giải phóng mặt bằng vẫn theo cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất được CP và các địa phương đua nhau thành lập như nấm sau mưa, hoặc từ việc nhà nước dành chính sách ưu đãi về đất cho các các doanh nghiệp đã tác động tiêu cực đến TTBDS của chính sách 2 giá đất.

Mặt khác, những cơn sốt giá trên TTBĐS những năm qua còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với phong trào lập quy hoạch. Thậm chí, nhiều khi chỉ là quy hoạch treo sơ sài ở mức ý tưởng thiếu tính khả thi chậm đi vào cuộc sống.

Đặc biệt, những chương trình dự án đầu tư từ nguồn NSNN hoặc có nguồn gốc NSNN cũng gây xung lực ảnh hưởng mạnh đến tăng giảm của TTBĐS.

Hơn nữa, sự nóng lạnh của TTBĐS đã đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức của các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất mà các hoạt động đầu cơ và tâm lý bầy đàn, hiệu ứng đám đông.

Chênh lệch giá bất động sản

Giá cả BĐS có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh 1 m2 đất ở mặt tiền phố Hàng Gai, HN có giá hàng chục thậm chí tới 60 cây vàng. Ngay trong 1 huyện, quận, phường xã cũng có sự chênh lệch biệt giá cả BĐS . Còn sự khác nhau về giá giữa các khu vực, địa phương khác nhau lại càng cao tới mức chóng mặt. Sự khác biệt về giá hay giá mang tính địa phương của TTBĐS VN được gắn liền với nhu cầu, khả năng tập quán kinh doanh mặt phố, mặt tiền của người sở hữu.

Thiếu cân đối và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường

Mặc dù phát triển khá rầm rộ bộ phận thị trường nhà chung cư, biệt thự, cao cấp … song TTBDS cả ở quy mô toàn quốc cũng như địa phương còn thiếu sự phát triển tương xứng của bộ phần thị trường nhà cho thuê, nhà dành cho người có thu nhập thấp…Các loại hình nhà ở còn đơn điệu về chủng loại, quy mô, diện tích.

Những chủ thể tham gia thị trường cũng mới chỉ tập trung vào bộ phận những người có thu nhập và mức sống trung lưu trở lên. Chủ yếu là quan chức, cán bộ, công nhân viên chức, các nhà đầu cơ BĐS…Trên thị trường còn thưa thớt các công ty quỹ đầu tư, kinh doanh BĐS chuyên nghiệp. Đa số nông dân và thị dân có thu nhập thấp, người VN định cư ở nước ngoài và cả người nước ngoài mới chỉ tham gia hạn chế vào TTBĐS

Các dịch vụ hỗ trợ TTBĐS chưa phát triển

Tính tự phát, thiếu tổ chức của TTBĐS thể hiện qua mức độ ít ỏi các giao dịch chính thức về BĐS qua các cơ quan nhà nước hoặc trung tâm, sàn giao dịch BĐS có tổ chức. Các hoạt động giao dịch BĐS rôm rả nhất có lẽ tập trung ở các trung tâm môi giới nhà đất, các “cò đất” nghiệp dư đủ loại, không chịu các chế tài về chất lượng và nghĩa vụ dịch vụ của mình, còn các thủ tuc pháp lý của việc mua bán này mới chỉ dừng ở hình thức viết tay có xác nhận của chính quyền phường xã, bỏ qua các nghĩa vụ tài chính NSNN… Các dịch vụ thanh toán, dịch vụ định giá, dịch vụ đăng ký và thẩm định BĐS, dịch vụ tư vấn pháp lý và dịch vụ thông tin thị trường BĐS… đều thiếu hoặc dừng ở mức sơ khai, thiếu tính chuyên nghiệp.

Ngay cả hệ thống thông tin về các quy hoạch, dự án, kế hoạch, đầu tư phát triển BĐS và kinh tế của chính quyền các cấp cũng thiếu công khai, minh bạch được cất giữ, che giấu như 1 bí mật quốc gia và trở thành đặc quyền và nguồn lợi cho những người nắm giữ chúng. Đồng thời gây tác hại khôn lường cho sự phát triển TTBĐS nói riêng, cho hiệu quả đầu tư xã hội nói chung, gây những bi kịch dở khóc, dở cười cho người mua – kẻ bán BĐS.

DiaOcOnline.vn - Theo VnMedia