Mở bán chưa đầy 2 tháng, nhưng toàn bộ hơn 300 căn ở Block A1 của dự án Hưng Ngân Garden (quận 12, TP.HCM) đã được tiêu thụ hết, theo thông tin từ Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, nhà phân phối độc quyền dự án này. Được thị trường đón nhận, chủ đầu tư dự án và Công ty Hoàng Anh Sài Gòn quyết định mở bán tiếp Block A2 gồm 200 căn sớm hơn so với dự kiến. Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, cho rằng đó là do dự án đã đáp ứng được nhu cầu và khả năng tài chính của phần đông người làm công ăn lương. “Các căn hộ có diện tích 53-65 m² với giá bán chỉ từ 699 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ. Lãi suất vay ưu đãi chỉ 5% với hạn mức cho vay lên tới 80% giá trị căn hộ, thời hạn vay 15 năm từ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng. Vì thế, khách hàng chỉ cần tiết kiệm khoảng 5 triệu đồng/tháng là có cơ hội sở hữu nhà”, ông nói.

Đua nhau mở bán

Hưng Ngân Garden không phải là trường hợp duy nhất. Từ đầu năm đến nay, nhiều dự án có giá dưới 1 tỉ đồng cũng thi nhau mở bán, tạo nên một cơn sóng về căn hộ giá rẻ. Tháng 6 vừa qua, Công ty Địa ốc Thắng Lợi cũng đã mở bán giai đoạn 1 dự án Lotus Apartment (quận Thủ Đức). Block A của dự án này gồm 328 căn hộ diện tích 37-52 m2, có giá thấp nhất 368 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT).

Cũng chạy đua giành thị phần nhà bình dân, từ đầu năm đến nay, trung bình mỗi quý Công ty Địa ốc Hưng Thịnh đều tung ra một dự án căn hộ giá rẻ. Đầu tháng 6, Hưng Thịnh mở bán dự án căn hộ 8X Thái An (quận 12) với giá trung bình từ 725 triệu đồng đến dưới 1 tỉ đồng/căn cho loại căn hộ có diện tích 54-60 m2. Công ty cho biết chỉ sau gần 2 tuần mở bán, toàn bộ 187 căn hộ của dự án này đều đã được bán hết.

Trước đó, công ty này cũng khá thành công với dự án 8X Đầm Sen (quận Tân Phú) với gần 500 căn hộ, giá 600 triệu đồng/căn có diện tích 45-47 m². Sau 2 đợt mở bán đến đầu năm 2014, toàn bộ số căn hộ đã được tiêu thụ hết.

Các dự án thuộc phân khúc giá dưới 1 tỉ đồng được chào bán trong những tháng đầu năm còn có Ehome 3 - Tây Sài Gòn, block A1 với giá bán từ 690 triệu đồng/căn của Nam Long, Sunview Town - Block Sapphire của Đất Xanh (giá khoảng 600 triệu đồng/căn) hay An Gia Garden (800 triệu đồng/căn).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, cho rằng trong thời gian tới, các dự án thuộc phân khúc bình dân sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Thêm vào đó, việc lãi suất cho vay mua nhà từ gói 30.000 tỉ đồng giảm còn 5%/năm sẽ càng tạo sự sôi động cho phân khúc này.

Rẻ nhờ chẻ nhỏ

Việc người tiêu dùng đón nhận dòng căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng là điều không khó để giải thích. Theo ông Châu, với khả năng tài chính có hạn, những cặp vợ chồng trẻ, những người có thu nhập trung bình và thấp chỉ có thể mua căn hộ có giá trị thấp, cụ thể là căn hộ dưới 1 tỉ đồng. Nhu cầu nhà ở của nhóm khách hàng này là rất lớn. Trên thực tế, nhu cầu mua nhà giá rẻ chiếm tới 60% thị trường.

Ngoài nhu cầu lớn, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức, cho rằng một trong những nguyên nhân giúp các dự án căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng/căn bán tốt trong thời gian qua là nguồn cung không nhiều vì các dự án hầu như đã được tiêu thụ hết trước đó.

Thực tế cho thấy các dự án căn hộ dưới 1 tỉ đồng tung ra trong thời gian qua phần lớn là những dự án cũ từ trước đó được hồi sinh trở lại, sau đó chẻ nhỏ căn hộ có diện tích lớn thành căn hộ nhỏ hơn khiến cho giá bán rẻ hơn.

Một báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy để đẩy nhanh hàng tồn kho, nhiều doanh nghiệp đã xin “chẻ nhỏ” căn hộ hoặc chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Mục đích là nhằm hạ giá trị của từng căn hộ, còn chuyển sang nhà ở xã hội là để giúp người mua có thể tiếp cận với mức lãi suất ưu đãi. Trong tổng số gần 2.000 căn tồn kho mấy năm trước được bán ra trong 6 tháng đầu năm nay, có gần 50% số căn bán được nhờ chia nhỏ. Hiện có nhiều dự án được các chủ đầu tư nộp hồ sơ xin “chẻ” từ 5.000 căn lên hơn 9.100 căn.

Báo cáo thị trường quý II/2014 của CBRE Việt Nam cũng cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM không chỉ sụt giảm về giá mà diện tích căn hộ cũng bị thu hẹp lại. Kích thước căn hộ giảm trung bình 10-15 m2 đối với tất cả các phân khúc, nhằm hướng đến nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế. Loại nhà ở diện tích 45-60 m2 tăng lên đáng kể trong khi ngay cả những căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ trở lên cũng điều chỉnh diện tích từ 100-120 m2 xuống còn 80-87 m2.

“Điều chỉnh giá, giảm diện tích để chuyển sang căn hộ bình dân khiến lợi nhuận của doanh nghiệp không cao. Điều này không có gì mâu thuẫn vì đối với các đơn vị phát triển kinh doanh địa ốc thời điểm này cũng như chơi bóng đá, thắng 1-0 vẫn hơn là hòa hoặc thua”, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam, ví von về xu hướng chuyển sang phân khúc bình dân của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Với nhu cầu lớn, đầu tư vào phân khúc căn hộ bình dân sẽ là một hướng đi bền vững cho bất kỳ doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, đầu tư vào phân khúc này là chuyện không hề dễ dàng. “Làm nhà giá rẻ không dễ vì đòi hỏi nhiều thứ, từ trình độ công nghệ, thiết kế cho đến giải pháp bán hàng. Lợi nhuận từ phân khúc này cũng thấp, chỉ từ 10-15%”, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty Nam Long, một trong những doanh nghiệp đi đầu trong phân khúc nhà giá rẻ, nhận định.