Nhằm “nới” quy định để thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, một đề xuất đang lấy ý kiến đó là cho phép chủ đầu tư được tăng hệ số sử dụng đất, không hạn chế chiều cao nếu cho phép...

Chủ trương cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã được đưa ra từ rất lâu nhưng việc triển khai lại “dậm chân tại chỗ” bởi chủ trương này lợi nhuận không cao nên ít doanh nghiệp mặn mà.

Trước tình hình đó, dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ ban hành có điểm đáng chú ý, nhận được nhiều góp ý của các kiến trúc sư.

Theo đó, tại dự thảo có khoản 2, điều 8 quy định: “Căn cứ tình hình, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép”.

Trước quy định đó, các chuyên gia về đô thị của tổ chức phi chính phủ quốc tế HealthBridge đã có văn bản góp ý gửi đến Bộ Xây dựng phân tích rằng, không chỉ có quy định tại khoản 2, điều 8 nói trên mà còn có khoản 1, điều 17 qui đinh: “Chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Nghị định”. Như vậy là trực tiếp khuyến khích chủ đầu tư tăng số tầng của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo HealthBridge, trong toàn bộ dự thảo Nghị định này không đề cập tới mật độ xây dựng. Hay có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ của khu vực dự án và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất. Như vậy, kết quả tất yếu là diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng lên khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát.

Việc tăng mật độ dân số tại các khu chung cư mới xây lại sẽ trực tiếp gây sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đang quá tải, đặc biệt là các hạ tầng xã hội như vườn hoa – sân chơi khu dân cư.

Vì thế, HealthBridge góp ý cần bổ sung các điều khoản quy định về mật độ xây dựng và các điều khoản liên quan khác để đảm bảo mật độ dân số của các chung cư mới xây dựng lại được kiểm soát và có đủ các cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu như vườn hoa - sân chơi khu dân cư dễ dàng tiếp cận trong khoảng cách đi bộ.

Gần đây, khi trao đổi với PV Infonet, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội nhấn mạnh rằng: Trong Luật Thủ đô có nói đến việc cải tạo chung cư cũ phải đảm bảo phù hợp về quy hoạch. Luật là văn bản cao nhất của nước ta, Quốc hội phải thông qua. Vậy, chúng ta phải tuân thủ Luật bằng cách tìm giải pháp thích hợp hay phải xin điều chỉnh Luật?.

Theo ông, nếu đề xuất nâng tầng được chấp thuận thì phải đảm bảo việc chấp thuận đó trên cơ sở đảm bảo tuân thủ hệ thống pháp luật, phải phân tích có tăng dân số cơ học hay không?

Đồng quan điểm, KTS Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia tư vấn độc lập cho rằng, dự thảo Nghị định cho  phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3  lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án, cũng có nghĩa là cho phép tăng số tầng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chung cư đó mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch. Vì vậy, dự thảo Nghị định nên đặt trong một tầm nhìn quy hoạch lớn hơn.

“Khi tăng số tầng lên, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật quy  hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ  hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân. Vậy nếu số dân ở đó tăng, mật độ dân số tăng thì hạ tầng cơ sở có đảm bảo đủ cho người dân hay không? Theo tôi, dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội, trong đó có vườn hoa sân chơi, bao gồm cả vườn hoa sân chơi khu dân cư phải được đảm bảo cho người dân”, bà Hiền phân tích.

Mặt khác, theo bà Hiền, việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của thành phố. Chính quyền thành phố phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả các chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, chung cư nào giữ nguyên tầng; chung cư nào khi di dời đi thì di dời toàn bộ, để lại đất đó làm hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, trong đó có vườn hoa, sân chơi khu dân cư cho người dân.