Không hạ tầng, chưa nền móng, mặt bằng cũ ngổn ngang, nhưng nhiều dự án căn hộ tại TP HCM đã được chủ đầu tư quảng cáo bán trước, huy động vốn nhiều đợt hoặc lách luật bằng những hợp đồng hợp tác đầu tư.

Khu Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông quận 2 có hàng trăm ha đất dự án từ nhiều năm nay, hiện đều thiếu hạ tầng, không điện nước, cũng chẳng có nền móng, song đã được chuyển nhượng liên tục qua nhiều đời chủ một cách tự do.

Giới cò, đầu nậu đất nền và các trung tâm môi giới địa ốc vẫn giao dịch đất của quận 2 với mức giá thay đổi khá nhạy cảm với thị trường. Thực chất, mọi nền đất trong khu vực đã bị làm giá cao gấp 3-5 lần so với giá gốc.

Đơn cử dự án Huy Hoàng tại khu Thạnh Mỹ Lợi. Dự án chỉ có cái tên hoành tráng, còn lại là đất trống mênh mông. Dù vậy, với nhiều thủ thuật của cò đất, các giao dịch dự án này cứ thay chủ xoành xoạch.

Tình hình của dự án Trung Sơn ở quận 7 còn tệ hơn. Sau khi tình trạng chuyển nhượng diễn ra trong một thời gian dài, nhiều năm và công khai, thanh tra TP HCM mới vào cuộc phát hiện chủ đầu tư đã bán sai mục đích quy hoạch. Ví dụ như lô 3 của dự án được quy hoạch làm khu tái định cư nhưng đất nền tại đây đã bị bán không đúng đối tượng.

Dự án Adonis 1 bán 70% căn hộ nhưng mặt bằng ngổn ngang,
hồ sơ còn vướng lại tại Sở Quy hoạch kiến trúc TP HCM.

Vụ việc được phát hiện gần đây nhất, dự án Adonis 2 từng bán khống 3 tầng cao ốc sai phép khi chỉ là một bãi đất chưa được Ban quản lý khu Nam Sài Gòn cho phép khởi công. Mãi đến khi chủ đầu tư chuẩn bị thu tiền đợt 2, cũng là lúc thị trường địa ốc sụt giảm, khách hàng mới đâm đơn kiện cáo vào giữa tháng 4. Tuy cơ quan điều tra đã vào cuộc, mọi khâu xây dựng bị buộc dừng lại, nhưng dự án này đã bán ra thị trường hơn 50% trên tổng số 500 căn hộ ảo.

Đồng chủ đầu tư với Adonis 2, dự án Adonis 1 cũng đã bán hết 70% trên tổng số 63 căn hộ trong khi mặt bằng chưa "sạch". Thế nhưng, doanh nghiệp giải thích rằng do chờ Sở Quy hoạch kiến trúc TP HCM duyệt hồ sơ nên mới chậm triển khai.

Giới cò nhà đất vừa trấn an vừa dọa khách rằng, dự án nào cũng chậm, nếu không đầu tư ngay từ giai đoạn tiền khởi công thì sau này chỉ có nước "ôm" căn hộ với giá trên trời. "Muốn có nhà giá gốc phải chộp căn hộ từ khi vừa công bố dự án", một nhân viên môi giới nhà đất giải thích.

Cũng từ việc bán lúa non này, các quận, huyện và các tỉnh giáp ranh TP HCM như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã xảy ra nhiều vụ tiêu cực đất đai, gây kiện cáo và xáo trộn đời sống xã hội.

Thông thường, người mua nhà bị hoa mắt trước hàng xâu giấy tờ pháp lý của dự án như: quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, quy hoạch tổng thể... nên không lường trước thực tế là họ phải chôn tiền một vài năm, có khi 5-7 năm mới có nhà.

Tuy vậy, ngoài việc cho qua truông hoặc yêu cầu chủ đầu tư bán trước căn hộ trả lại tiền cho khách, cơ quan quản lý nhà nước chưa có chế tài gì liên quan đến các hành vi bán nhà trên giấy. Thậm chí, những kiện cáo đưa ra tòa cũng kéo dài nhiều năm và không đi đến đâu.

Nguyên nhân của tình trạng tràn lan nhà giấy trên thị trường, theo lý giải của các chuyên gia bất động sản, đều bắt nguồn từ tiềm lực tài chính yếu dẫn đến chủ đầu tư dùng đòn bẩy huy động vốn sớm.

Theo ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức, khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư lập tức bán căn hộ để hoàn xây hạ tầng và móng. Những đợt huy động tiếp theo sẽ đầu tư vào xây phần thân và các hạng mục kế tiếp của dự án.

Song, do khâu đền bù quá tốn kém, mất 2-3 năm, cộng thêm thủ tục cấp phép xây dựng mất trung bình 1-2 năm, lúc này doanh nghiệp đã cạn vốn. Trong tình thế bức bách, 99% chủ đầu tư đã bán nhà trái luật. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp làm liều bán căn hộ trước khi hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Từng rất nhiều lần kiến nghị tháo gỡ thủ tục hành chính rườm rà và điều chỉnh các Luật liên quan đến nhà và đất, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan nhấn mạnh: "Không quản lý xuể tình trạng bán trước căn hộ, luật nên cho phép huy động vốn khi chủ đầu tư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 kèm theo điều kiện báo cáo tiến độ dự án".

Để đảm bảo tiền huy động vốn được sử dụng đúng mục đích, không dùng việc riêng, bà Loan đề xuất kèm theo quyền được bán căn hộ trước, nguồn tài chính của chủ đầu tư phải được ngân hàng kiểm soát với các mục đích cụ thể.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp còn kiến nghị cho huy động 30% giá trị căn hộ khi dự án có giấy phép xây dựng. Khi xây xong móng chủ đầu tư được huy động 20% vốn tiếp theo. Theo đó, khi đã xây lên phần thân thì có thể thu tiền nhiều hơn.

Một chuyên gia nghiên cứu phát tiển đô thị tại TP HCM cho rằng không nên mở cửa thị trường nhà đất theo kiểu cho bán trước căn hộ mà phải đề cao vai trò nhà nước pháp quyền, ai làm sai, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đối với chủ đầu tư phạm luật, gây thiệt hại nghiêm trọng, cần có khung hình phạt thật nghiêm để răn đe. Thậm chí, nếu cần thiết, cơ quan quản lý có thể tiến hành thu hồi hoặc rút giấy phép dự án. Với khách hàng hoặc nhà đầu tư cấp một hay thứ cấp, nên cảnh báo kinh doanh địa ốc phải có vốn nhàn rỗi, không nên vay nóng để mua bán.

Riêng góc độ quản lý nhà nước, chuyên gia này dè dặt đề xuất, Chính phủ nên mạnh dạn điều chỉnh và hệ thống các luật liên quan đến bất động sản để có chế tài cụ thể và mạnh hơn.

Tại buổi họp lấy ý kiến về 15 kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản cho thị trường nhà đất cuối tháng 4, Trưởng phòng kế hoạch quy hoạch tổng hợp Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân tỏ ra dè dặt trước đề xuất hợp thức hóa việc bán trước căn hộ.

Bà e ngại rằng, luật đã siết và cấm nhưng chuyện bán nhà trên giấy cứ tràn lan, không quản lý xuể. Nếu có cơ chế thoáng việc này, có khả năng càng xuất hiện thêm nhiều đất trống không có hạ tầng cũng như hàng loạt dự án treo và nhà "ảo".