Trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người mua và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên. Vì thế, vai trò của một đơn vị định giá độc lập là thật sự quan trọng nhằm xác định giá trị thị trường của bất động sản một cách khách quan. Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Trưởng bộ phận Định Giá của Savills tại TP.HCM chia sẻ một vài cách thức để xác định giá trị văn phòng hiệu quả nhất.

Giá trị nào cho tòa nhà văn phòng?

Bất động sản từ lâu, cùng với trái phiếu và cổ phiếu đã là một trong những tài sản đầu tư quan trọng tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Do đó, xác định giá trị thị trường của bất động sản là điều cần thiết. Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở để các nhà đầu tư tiến hành giao dịch một cách hiệu quả.

Nếu giá trái phiếu và cổ phiếu luôn được xác định nhanh chóng nhờ tính thanh khoản cao thì giá trị thị trường của một tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu những kỹ thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích chuyên sâu.

Có thể dựa trên (i) so sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự hoặc (ii) vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản. Tuy nhiên, do tính thanh khoản hạn chế và chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng của bất động sản dẫn đến sự hạn chế của phương pháp so sánh này. Do đó, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng. Phương pháp này tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần hàng năm và một tỷ lệ vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu thích hợp. Tỷ suất này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như cổ phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư có thể được thực hiện dễ dàng hơn.

WACC

Rất nhiều nhà phân tích tài chính ở Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá. WACC chỉ dựa trên những lợi nhuận cụ thể liên quan đến một doanh nghiệp cụ thể, không phải thị trường nói chung. Các nhà đầu tư có động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh nghiệp là gì, chứ không cho thấy thị trường sẽ trả giá bao nhiêu cho một bất động sản.

Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường

Tỷ suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để tìm ra giá trị bất động sản đầu tư. Tỷ suất vốn hóa có được từ việc phân tích thị trường thể hiện lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường.

Một ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM được chuyển nhượng vào tháng 11/2013 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ. Để xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác định những yếu tố như giá thuê thị trường xấp xỉ 30 USD/m2, chi phí hoạt động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để xác định giá trị thị trường.

Xác định giá trị thị trường như thế nào ?

Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo tính tin cậy của giá trị tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư từ đó có thể tin tưởng sử dụng những định giá này làm cơ sở cho bảng cân đối của công ty. Không chỉ riêng ở Việt Nam, ở nhiều nơi khác, NAVs cũng thường xuyên bị chỉ trích và làm mất niềm tin của các nhà đầu tư. Do đó, ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và cơ sở dữ liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị trong việc phổ biến các định giá chính xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt và nhờ đó cho phép các nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại.