Hàng ngàn căn hộ - khách sạn (condotel) đã… mạnh dạn thâm nhập thị trường khi vẫn còn nằm ngoài khung pháp lý, kéo theo đó dĩ nhiên là những “chiêu” lách luật của chủ đầu tư và cả rủi ro cho người mua căn hộ.

Thị trường mới nổi

Condotel (viết tắt của hai từ condominium và hotel) là thuật ngữ dùng để chỉ loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, có khu vực bếp để nấu nướng và các tiện nghi khác nhằm phục vụ mục đích lưu trú. Mỗi căn hộ có một chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn hộ này có thể ở, bán hoặc cho thuê lại theo ý muốn.

Dù mới chỉ xuất hiện vài năm gần đây nhưng thị trường condotel đã phát triển bùng nổ tại các thành phố ven biển. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong năm 2016, có gần 35 dự án bất động sản nghỉ dưỡng được chào bán mới với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự, chủ yếu tại Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang). Hơn 80% trong số này là căn hộ - khách sạn, lượng giao dịch thành công 15-30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Savills ước tính, đến năm 2019, các thành phố ven biển Việt Nam sẽ đón nhận tổng cộng khoảng 30.000 bất động sản là “ngôi nhà thứ hai” (gồm villa, căn hộ nghỉ dưỡng, condotel), trong đó 65% là condotel.

Ngoài 15 ngày sử dụng căn hộ mỗi năm, điểm khác biệt của condotel với các loại hình bất động sản khác là chủ sở hữu có thể ủy quyền cho chủ đầu tư cho thuê lại căn hộ theo cam kết. Hầu hết các dự án đều được chào hàng với mức cam kết chia sẻ lợi nhuận cho thuê rất hấp dẫn, từ 10-12% giá trị căn hộ trong 5-10 năm.

“Bên mua được nhận một khoản thu nhập cam kết đến 75% lợi nhuận sau thuế từ chương trình cho thuê căn hộ, nhưng không thấp hơn 12% giá trị căn hộ/năm trong vòng 8 năm”, đây là một lời chào hàng điển hình của không ít các dự án condotel.

Năm 2016, Việt Nam thu hút hơn 10 triệu khách du lịch quốc tế, kèm theo đó là nhu cầu lưu trú và vui chơi giải trí ngày một gia tăng. VNREA cho rằng, sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở lên mạnh mẽ trên thị trường.

Những bất ổn

Tuy đã phát triển rầm rộ nhưng hiện nay, loại hình bất động sản này vẫn chưa được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật. Do đó, theo VNREA, cơ chế pháp lý rõ ràng cho condotel là chuyện không còn nằm ở việc dự báo phát triển mà là giải quyết vấn đề nảy sinh trong thực tế mà pháp luật chưa điều tiết.

VNREA cho biết, hiện nay, nhiều dự án condotel được xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại nhiều địa phương. Đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật, đang được một số địa phương sử dụng để triển khai, thực hiện các dự án nhằm mục đích cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua condotel.

Mặt khác, tỷ lệ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được thể hiện trong quy hoạch chi tiết cũng không thống nhất giữa các địa phương (tỷ lệ này là 15% tổng diện tích đất dự án ở Nha Trang, 10% ở Phú Quốc).
Về quy chuẩn kỹ thuật, condotel đang được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế, mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Chẳng hạn, theo quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100 mét vuông diện tích căn hộ phải có 20 mét vuông diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở, sẽ không phù hợp.

Thêm nữa, hầu hết người mua condotel đều gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Người mua không được cấp giấy chứng nhận do đó cũng không thể “vốn hóa” nguồn tài sản này.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Sở Xây dựng Đà Nẵng từng lo ngại condotel sẽ biến tướng thành nhà ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp. Điều này sẽ gây sức ép lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa...) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua khi họ không hiểu biết đầy đủ quy định về loại hình này, khả năng lớn xảy ra khiếu kiện về sau.

Và rủi ro

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết: theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thì thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch nên chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ. Nếu chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán biệt thự, căn hộ du lịch thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm chuyển hình thức thuê sang giao).

Các dự án bất động sản du lịch hiện nay được đăng ký đầu tư dưới hai hình thức:

Thứ nhất, dự án bất động sản du lịch được đầu tư theo dự án nhà ở (hoặc tiểu khu nhà ở), đăng ký dự án theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở, với hình thức giao đất ở. Chủ đầu tư được quyền bán hoặc bán kết hợp cho thuê nhà ở.

Thứ hai, dự án bất động sản du lịch (hoặc tiểu khu công trình du lịch), đăng ký theo Luật Đầu tư với hình thức thuê đất (đất thương mại dịch vụ). Chủ đầu tư dự án phải đầu tư và quản lý vận hành tổng thể dự án theo đúng giấy đăng ký đầu tư. Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án cho bên khác và bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy đăng ký đầu tư và phải thực hiện đúng nội dung giấy đăng ký đầu tư. Một phần dự án được chuyển nhượng phải là khu hoặc phân khu của dự án, nhằm đảm bảo yếu tố quản lý và hoạt động độc lập theo giấy đăng ký đầu tư (đồng nghĩa với từng biệt thự, căn hộ).

Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều dự án bất động sản du lịch đã bán từng căn biệt thự, căn hộ - khách sạn cho người mua, làm thay đổi mục tiêu, nội dung giấy đăng ký đầu tư, phá vỡ quy hoạch tổng thể.

Hoặc tại một số địa phương, có hiện tượng chuyển mục đích sử dụng khu đất xây dựng khách sạn, resort sang căn hộ du lịch cho thuê, người mua được cấp giấy chứng nhận, mà không quan tâm tới vấn đề quy hoạch.

Mới đây, trong văn bản trả lời kiến nghị của VNREA, Bộ Xây dựng cho biết bộ này đã có đề xuất lên Phó thủ tướng Chính phủ về phát triển loại hình condotel. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với condotel. Đồng thời, sẽ nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này.

Nhà đầu tư cần lưu ý điều gì?

Theo luật sư Trần Đức Phượng, tại nhiều dự án condotel, khách hàng được cam kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ trong vòng 50 năm kể từ ngày bàn giao thực tế. Tuy nhiên, không phải căn hộ nào cũng được cấp giấy chứng nhận.

Để tránh rủi ro, người mua cần xem xét kỹ. Đất gắn với bất động sản dự định mua phải là đất ở dưới hình thức giao đất (thường thời hạn giao không quá 50 năm) cho chủ đầu tư thì người mua mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được ngân hàng chấp nhận là tài sản bảo đảm.

Đối với bất động sản tại dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường thời hạn thuê không quá 50 năm), người mua không được cấp giấy chứng nhận sở hữu và không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản bảo đảm.

Mặt khác, sau khi bán hết bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chủ đầu tư chỉ đóng vai trò là một bên thuê lại để khai thác. Trong khi đó, nguồn thu từ việc cho thuê phụ thuộc vào nguồn khai thác khách du lịch. Chỉ đơn vị quản lý khai thác du lịch chuyên nghiệp mới có thể đảm bảo nguồn thu này một cách lâu dài.

Việc chuyển nhượng bất động sản du lịch cũng không đơn giản như chuyển nhượng nhà đất thông thường. Đơn cử, Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc, ban hành ngày 26-10-2015, có nêu rõ: “Khi chuyển nhượng đất ở gắn với biệt thự du lịch cho tổ chức, cá nhân khác, phải thông báo trước bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án phát triển du lịch và Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc”.