Quyết định 19/2009 và Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM về quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa khi triển khai trên thực tế đã có những vướng mắc và lỗ hổng. Để khắc phục lỗ hổng này, Thành phố đang bàn tính tiếp tục thay đổi Quyết định 33/2014.

Thiếu, thừa từ quy định tách thửa

Tại cuộc họp mới đây của TP.HCM về việc phát triển quỹ đất, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, chủ trương tại các quy định của TP.HCM về tách thửa là hạn chế băm nhỏ đất ở, không phổ biến nhà diện tích nhỏ.

Đây là chủ trương đúng đắn của Thành phố, nhưng trên thực tế, để có đất ở, người dân đã lách luật bằng việc phát triển những loại nhà “ba chung”, xây nhà tạm rồi đập, thậm chí nhà xây nhưng di dời được để được vận dụng tách thửa với diện tích nhỏ nhất.

Để khắc phục lỗ hổng này, TP.HCM đưa ra dự thảo mới thay cho Quyết định 33 do Sở Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, trong đó có hướng dẫn thế nào là nhà ở. Tuy nhiên, pháp lý của hướng dẫn này và các diện tích tối thiểu được tách thửa có phù hợp thực tế hay không đang gây nhiều băn khoăn.

Một chuyên gia về bất động sản cho biết, theo dự thảo quy định mới về tách thửa của Thành phố, muốn được tách thửa theo trường hợp đất ở có nhà hiện hữu, thì nhà ở hiện hữu phải bắt buộc thỏa mãn các điều kiện là “nhà phải hình thành trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận”.

Điều đó có nghĩa, những trường hợp nhà ở xây dựng sau Quyết định 33 không được xem là “nhà ở hiện hữu” và phải áp dụng quy định tách thửa đối với đất không có nhà. Tuy nhiên, cơ sở nào cho rằng nhà ở tạo lập trước Quyết định 33 thì mới được xem là nhà hiện hữu, còn sau đó thì không?

Có nhiều gia đình khi xây nhà, được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hẳn hoi, được xây đúng phép và đang tồn tại trên thực tế, tại sao nói không phải là nhà ở hiện hữu, chỉ vì nó được tạo lập sau Quyết định 33? Nếu không phải là nhà ở hiện hữu, thì đó là nhà gì?

“Mặt khác, bất hợp lý đó là theo quy chuẩn xây dựng, thì đất ở đô thị có diện tích trên 36 m2, đảm bảo chiều rộng không nhỏ hơn 4 m là đủ điều kiện về quy hoạch. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Quyết định 33 khi đặt ra các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa lại không dựa vào cơ sở quy chuẩn xây dựng, nhưng cũng không rõ là dựa vào cơ sở nào", vị này thắc mắc.

Trong khi đó, theo luật sư Phạm Tuấn Anh, Đoàn luật sư TP.HCM, theo Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013, thì Thành phố hoàn toàn được quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, riêng đối với đất ở nông thôn, thì phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Do việc tách thửa đất ở để xây dựng nhà, nên Thành phố cũng cần chú ý tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch xây dựng như QCXDVN 01:2008/BXD. Theo đó, nếu lô đất được tách tiếp giáp đường phố có lộ giới tối thiểu 20 m, thì diện tích của lô đất tối thiểu là 45 m2, bề rộng tối thiểu 5 m, chiều sâu tối thiểu 5m. Nếu tiếp giáp với đường phố có lộ giới dưới 20 m, diện tích của lô đất tối thiểu là 36 m2, bề rộng tối thiểu 4 m, chiều sâu tối thiểu 4 m. Do đó, dự thảo mới cũng phải lưu ý về quy chuẩn xây dựng chung này để thống nhất và đồng bộ hệ thống pháp luật.

Theo luật sư Phạm Tuấn Anh, cứ quy định diện tích đất tách thửa giống nhau, không phân biệt có nhà hay không có nhà, không cần thiết vì trường hợp này ít nhưng lại vi phạm quy chuẩn. Do đó, Thành phố chỉ cần quy định diện tích tối thiểu cho đất ở đô thị và cho đất ở nông thôn. Với diện tích 36 m2 như quy chuẩn xây dựng đã tính toán khoa học và áp dụng nhiều năm, nếu không đúng thì nên xem xét lại quy chuẩn chứ không nên có lý luận theo kiểu khác.

“Vấn đề tách thửa phân lô xé nát quy hoạch là do quy hoạch chưa gắn liền và phân bổ các tiêu chuẩn chung hạ tầng xã hội với các khu đất tách thửa, do khâu quản lý yếu kém, thanh tra kiểm tra xây dựng lơ là. Nên chăng, khi tách thửa phân lô phải có quỹ đất để dành làm công viên, cây xanh, giao thông… do Nhà nước thu hồi và bồi thường về loại đất trước khi tách thửa. Như vậy, Nhà nước cùng đồng hành thực hiện việc quy hoạch với việc tách thửa của người dân”, luật sư Phạm Tuấn Anh nói.

Hệ quả sẽ khó lường

Câu chuyện hệ quả của Quyết định 19, Quyết định 33 gây ra cho TP.HCM là rất rõ ràng, đó là việc quy hoạch tại các quận, huyện bị băm nát. Sau khi Quyết định 33/2014 được ban hành thay thế cho Quy định 19/2009, nhất là những thay đổi về phân lô, tách thửa đất nông nghiệp, đã dẫn tới tình trạng phân lô bán nền diễn ra khá rầm rộ trên địa bàn TP.HCM, đặc biệt ở các quận 12, Bình Tân, Gò Vấp, Bình Chánh, Nhà Bè...

Mới đây, đường dây nóng của Báo Đầu tư Bất động sản liên tục nhận được phản ánh của người dân ngụ quận 9, TP.HCM về việc lỡ mua phải đất do nhà đầu tư thứ cấp phân lô đất nông nghiệp bán. Dù tiền đã thanh toán hết, nhưng lại không nhận được đất để xây nhà, thậm chí các sàn bất động sản còn lừa bán một lô đất nền cho nhiều người.

Cụ thể, phản ánh với Báo Đầu tư Bất động sản, ông T.V.A, ngụ quận 9, TP.HCM cho biết, do nhu cầu cần nhà ở, nhưng lại không thể mua được nhà ở xã hội và không đủ tiền để mua chung cư thương mại ở, ông đành tìm mua một lô đất nền theo diện phân lô tách thửa để xây nhà ở.

Ông được Công ty Bất động sản Bảo Khang tại đường Đỗ Xuân Hợp, quận 9 giới thiệu mua lô đất A18 rộng 55 m2 tại một dự án trên đường 22, phường Phước Long A, quận 9 với giá 11 triệu đồng/m2. Ngoài ra, Công ty Bất động sản Bảo Khang còn yêu cầu ông đóng thêm 57 triệu đồng tiền chênh lệch lô đất cho người mua trước bán lại.

“Thấy rẻ, nên tôi chấp nhận đóng tiền theo 3 đợt, đã hoàn thành nghĩa vụ và Công ty cam kết tháng 5/2017 sẽ giao đất cho tôi xây nhà. Tuy nhiên, tới nay, công ty này không thể giao đất cho tôi, khi tìm hiểu được biết dự án này chưa được cấp phép quy hoạch 1/500 và tách thửa, nhưng chủ đất đã giao cho Công ty Bất động sản Bảo Khang bán hết. Không những thế, một lô đất, công ty này còn bán cho hai người và đều thu số tiền chênh lệch thêm 57 triệu đồng”, ông A nói.

Cùng cảnh ngộ như ông A, có 13 hộ dân mua đất dự án này cùng ký vào đơn phản ánh việc Công ty Bất động sản Bảo Khang bán đất tại dự án mà không giao đất. Tuy nhiên, sau nhiều lần tìm tới đòi, thì đầu tháng 4/2017, Công ty này bỗng dưng “biến mất”.

Đây chỉ là một trong nhiều vụ việc phát sinh từ việc phân lô bán nền tại TP.HCM. Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc các địa phương buông lỏng quản lý, lơ là trong kiểm tra, giám sát, kiểm soát tình hình này, dẫn đến hàng ngàn nền nhà ra đời mà không có thêm một mét vuông đất nào dành cho cây xanh, trường học, văn hóa. Điều này trở thành vấn đề rất lớn tác động đến quy hoạch, phát triển đô thị của thành phố.

“Theo tôi, ngoài chấn chỉnh việc thực hiện quy hoạch, tuân thủ các quy định về tách thửa, thì các cơ quan chức năng phải rà soát, kiểm tra để truy thu thuế đối với các đối tượng giấu mặt, đứng sau các khu phân lô tại các quận huyện toàn Thành phố”, ông Châu nói.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng cho rằng, tình trạng phân lô bán nền tràn lan còn dẫn tới hậu quả lớn về quy hoạch đô thị như đang phá hỏng quy hoạch, mang lại gánh nặng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.

“Để việc phân lô xảy ra tràn lan, trách nhiệm trước tiên thuộc về UBND các quận, huyện. Ngoài ra, không thể không có trách nhiệm của các sở quản lý chuyên môn khi không kiểm tra việc thực hiện quy định nói trên của các địa phương. Hàng trăm trường hợp xảy ra, kéo dài nhiều năm liền ở nhiều quận, huyện chứ đâu phải một, hai trường hợp mà các sở, ngành không biết. Nếu từ bây giờ các cơ quan chức năng không có biện pháp mạnh thì việc này sẽ còn kéo dài, gây hậu quả khôn lường lên đô thị sau này”, ông Sơn nói.