Bản đồ quy hoạch đô thị Hà Nội đã mở rộng theo nhiều hướng nhằm đón đầu nhu cầu phát triển Thủ đô. Trong đó, đáp ứng đòi hỏi về nhà ở - quỹ đất dân sinh là một mục tiêu quan trọng. Khái niệm “Hà Nội 1” hay “Hà Nội 2” dần hòa nhập khi hạ tầng cơ bản khớp nối các địa bàn. Hiện hữu, rất nhiều KĐT đã thành hình và phục vụ người dân.

Thời gian trước, khái niệm KĐTM chưa thực sự phổ biến với đại bộ phận khách hàng thực. Có chăng, chỉ lác đác vài quần thể, tổ hợp được kiến tạo theo xu hướng KĐTM như Linh Đàm, Định Công, Văn Khê, Nam Bắc An Khánh, Gleximco Lê Trọng Tấn, Royal City, Times City, Trung Hòa – Nhân Chính, Trung Yên, Yên Hòa…

Trong cả rổ dự án khoác áo KĐTM, tính đến nay, những trường hợp tấp nập người mua, rầm rập khách dọn về ở chỉ loanh quanh công trình của Vinaconex hay UDIC hay mới đây là Vingroup.

Rẻ… nhưng không “ôi”

Cơ cấu sản phẩm của KĐTM thường bao gồm căn hộ chung cư, nhà liền kề lẫn biệt thự. So với thời gian 2010-2013, giá trị BĐS trong nhiều KĐTM đã giảm nhiệt.

Đáng chú ý, là xu thế tạo lập chung cư thương mại giá rẻ để hút lực mua nhà của người nghèo đã được xác lập trong giai đoạn nửa cuối 2013 và cả năm 2014.

Trạng thái “cháy hàng” ở một số dự án thương mại thời gian gần đây như Helios, 304 Hồ Tùng Mậu, CT1, CT2 Trung Văn ghi nhận thành công bước đầu của DN lẫn thanh khoản phân khúc giá rẻ được cải thiện.

Trái ngược nét tươi mới mang tính cục bộ đó, nhiều KĐTM dù hứa hẹn một cuộc sống màu hồng cho cư dân – khách hàng lại đang vật vã trước tương lai vắng như chùa bà Đanh. Liệt kê sơ sơ, đó là Gleximco, Vân Canh, Dương Nội hay Tân Triều (Tổng cục 5).

Giá “bèo” nhất trong số các KĐTM đã/đang hoàn thiện nhà cho khách mua, phải kể tới Dương Nội của Nam Cường. 15 - 17 triệu đồng/m2 đã gồm VAT cho căn liền kề xây thô hoàn thiện ngoài khu C; 12-13 triệu đồng/m2 cho căn chung cư tùy diện tích (Sparks).

Tuy nhiên, số lượng chủ nhân dọn về ở (đã mua từ vài năm trước) thì hiếm như sao buổi sớm. Khá hơn một chút, là khu Tân Triều. So với cùng kỳ năm 2014, nhiều căn hộ (chung cư lẫn liền kề) đã có người dọn về hoàn thiện.

Thêm sinh khí, nhưng giá trị của KĐTM này vẫn... chưa có gì tích cực. Liền kề vị trí đẹp, lô góc, giá lần lượt được chào từ trên 4,5 tỷ đồng xuống 4 tỷ rồi quanh mức 3,5 tỷ, sức mua vẫn èo uột khiến nhiều nhà đầu tư ôm hàng nơi đây đang “chết dở”.

Thực tế, chi tiền tỷ để mua một căn liền kề ở KĐTM được quy hoạch tốt, triển khai đạt tiến độ bán nhà, đã và đang dẫn dắt khách hàng xác định tiêu chí “mua một lần duy nhất”.

Nhưng với tình cảnh hạ tầng (nội khu và kết nối xung quanh) lởm khởm, đa phần các KĐTM kiểu Dương Nội, Tân Triều, Gleximco còn lâu lắm mới “lột xác” trở thành “nơi ước đến, chốn mong về” của người mua nhà.

Khi sự hấp dẫn của chung cư thương mại giá rẻ dần bão hòa (do mật độ xây dựng, dân số dày đặc lẫn biến số chất lượng công trình), cơ hội cho các KĐTM có nguồn cung liền kề lớn lại bị bỏ lỡ…

Nội soi vài “thiên đường” an cư

Sống ở chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, bất cứ chủ nhân nào cũng

“cần” yếu tố kết nối cộng đồng, không gian sinh hoạt. Gác lại những “giấc mơ con” về một chốn đi về sau ngày lao động mệt nhọc, người có điều kiện tài chính lẫn mưu cầu hưởng thụ cuộc sống hiện đại đều quan niệm ưu tiên chọn an cư trong các căn hộ liền kề (hoặc biệt thự đơn lập) trong KĐT văn minh, quy củ.

Từ vành đai 1 mở tới vành đai 2,5, xét các KĐT đã thành hình và hoạt động ổn định, những người “rủng rỉnh hầu bao” đúc rút, The Manor, Quảng An, Mỹ Đình (Mễ Trì), Văn Quán (Hà Đông), Linh Đàm, Ciputra tỏ ra… đáng sống nhất.

Cách Hồ Gươm 9km, cách đường Thanh Niên 5km, giao thông hiếm khi tắc, dân trí “không phải bàn”, vài chung cư cao tầng lại có một bể bơi chỉ phục vụ cư dân bên trong… là lý do Quảng An và Ciputra lọt top KĐTM ưu việt và đắt nhất nhì Thủ đô.

Tiếp đến, phải kể trường hợp bán đảo Linh Đàm – nơi gặt hái thành công của HUD với KĐTM kiểu mẫu vài năm trước. Ghi nhận thực tế, phàn nàn về quy hoạch đô thị bị băm nhỏ, phục vụ cho kinh doanh thương mại đã xuất hiện với tần suất dày hơn.

Mặt nước rộng, mật độ cây xanh cao, hạ tầng kỹ thuật – xã hội hoàn thiện, chỉ “vì” hội đủ những thuận lợi ấy mà Linh Đàm trở thành điểm đến của cơn lốc dự án nhà ở thương mại 2 năm qua.

Tuy vậy, với nhiều người, sở hữu và tận hưởng cuộc sống trong căn biệt thự bán đảo Linh Đàm vẫn là sự khẳng định đẳng cấp với phần còn lại. Do đó, giá trị sản phẩm dạng liền kề biệt thự nơi đây chẳng bao giờ dưới triệu đô.

Trung Hòa – Nhân Chính không còn lung linh như xưa. Mật độ dân dày đặc, nhà cửa san sát, xe cộ như mắc cửi từ chân tòa nhà ra mặt đường (Hoàng Đạo Thúy, Trần Duy Hưng, Lê Văn Lương), cộng thêm dự báo hàng nghìn dân tương lai sẽ dọn về (ở dự án Diamond Flower, tòa nhà Handico, Star City, HUD Tower…) đang manh nha viễn cảnh thiên đường tắc nghẽn và ngợp trong khói xe, tiếng ồn.