Thị trường BĐS đang trong chu kỳ tăng trưởng, song vẫn phải chịu áp lực từ những khó khăn cũ.

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dự báo, thị trường BĐS năm 2017 này vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng. Những yếu tố tích cực như giảm tồn kho, tăng tiêu thụ tại nhiều phân khúc nhà ở với giá cả phù hợp sẽ khiến thị trường BĐS từ nay đến năm 2020 có sự điều chỉnh việc cung cầu thích hợp.

Đặc biệt, sẽ là sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị. 

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, các nhân tố tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS giai đoạn 2017-2020 sẽ là hệ thống pháp luật (pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế...) tiếp tục được hoàn thiện. Năng lực điều hành của Chính phủ, các bộ, ngành, tỉnh, thành phố, cùng nỗ lực cải cách thủ tục hành chính sẽ tác động lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS.

Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư sẽ là động lực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững.

Đặc biệt hơn là sự phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới ngày càng đồng bộ hơn (giao thông, metro, xe buýt nhanh...), sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các DN đầu tư dự án BĐS trong trung và dài hạn.

Ở tầm vĩ mô, Nhà nước ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (thuế người có nhiều nhà, thuế BĐS ), công cụ về tín dụng (lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của NHNN, công cụ về quy hoạch sử dụng đất nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (bảo lãnh ngân hàng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn...).

Những chính sách này sẽ góp phần điều chỉnh thị trường BĐS, nhằm mục tiêu phát triển minh bạch và bền vững. Đặc biệt, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng cho thị trường BĐS trong 5 năm tới đây.

Điểm sáng của thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm tới chính là việc các DN BĐS tích cực tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, công nhân các khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá rẻ để cho thuê, bán cho người có thu nhập trung bình và người nhập cư.

Đặc biệt, hiện nay Luật Nhà ở và các văn bản dưới luật đã hình thành khung chính sách và cơ chế thu hút nguồn lực xã hội đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội (hay nhà ở thương mại giá rẻ). Và thực tế đã có nhiều tập đoàn, DN BĐS lớn khẳng định sẽ tăng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người dân như Tập đoàn Vingroup có kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà, giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới.

Tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay ngoài CTCP Thủ Thiêm đầu tư tại quận 2 dự án 1.260 căn hộ và dự án nhà lưu trú công nhân tại Khu công nghiệp Đông Nam, huyện Củ Chi 4.600 chỗ ở đã xây dựng hoàn thành, còn có 11 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng và 39 dự án đang chờ UBND thành phố phê duyệt, dự kiến cung cấp 45.000 căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến 2020.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, DN không ngại tham gia đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội hay các dự án nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều điểm nghẽn về chính sách, nguồn vốn và thủ tục hành chính, khiến DN và nhà đầu từ còn đắn đo.

Cụ thể, điểm khó nhất của thị trường BĐS là giải phóng mặt bằng, dẫn đến tình trạng “da beo” (chỗ trống chỗ không), khiến dự án không thể triển khai, chôn vốn của DN trong thời gian dài. Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án vướng khâu giải phóng mặt bằng. Tiếp đến là tiền sử dụng đất đang tạo cơ chế xin, cho và DN xem đây là gánh nặng khi tham gia dự án nhà ở giá rẻ.

Thủ tục hành chính dù đã cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiêu khê, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1, từ trên 20 tầng.

Nguồn vốn tín dụng chưa phù hợp, chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, và thiếu nguồn vốn cho nhà ở xã hội. Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS, nhưng đến nay chỉ có duy nhất Quỹ đầu tư BĐS của Techcombank hoạt động. Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường BĐS.

Thực tế hiện nay cho thấy, nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường BĐS rất lớn và đang tăng mạnh (BĐS nằm trong TOP 3 hấp thụ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) từ nay đến năm 2020).

Các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang hướng đến tạo dựng thương hiệu và uy tín trong quá trình thực hiện dự án, từ việc đảm bảo chất lượng công trình nhà ở ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế, thi công, hoàn thiện cảnh quan, các dịch vụ, tiện ích, đến cả quản lý vận hành chung cư, căn hộ... Tất cả đang hướng đến một thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch, giá cả phù hợp.