Trái ngược với cái lạnh lẽo, vắng vẻ của thị trường giao dịch bất động sản, năm qua, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án địa ốc lại tăng nhiệt ấn tượng.

Nội - Ngoại tranh hùng

Thương vụ M&A đình đám nhất năm 2013 chắc chắn thuộc về Dự án Vincom Centre A TP. HCM. Dự án này được Vingroup chuyển nhượng cho CTCP Tập đoàn Phát triển hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIPD), với giá trị chuyển nhượng lên tới 9.823 tỷ đồng, đem lại cho chủ đầu tư khoản lợi nhuận 4.300 tỷ đồng.

Sở dĩ dự án này “được giá” như vậy, theo các chuyên gia, là do nằm trên vị trí đắc địa nhất TP. HCM, với bốn mặt đường Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1). Dự án gồm 6 tầng hầm và 9 tầng nổi; có 3 tầng hầm để xe, 3 tầng hầm còn lại và 4 tầng nổi là trung tâm thương mại - vui chơi - giải trí, tầng 5 - 9 là khách sạn 5 sao, đang hoạt động rất tốt với công suất thuê sàn thương mại cũng như phòng khách sạn thường xuyên đạt trên 90%.

Một thương vụ M&A đáng kể nữa của Vingroup là việc Quỹ đầu tư Warburg Pincus đã bỏ ra 200 triệu USD để mua lại 20,02% cổ phần Vincom Retail vào tháng 5/2013. Theo các chuyên gia thì đây là khoản đầu tư lớn nhất cho một DN Việt Nam từ trước đến nay của một công ty vốn tư nhân quốc tế.

Cũng trong năm 2013, thị trường chuyển nhượng đã chứng kiến thương vụ Lotte mua lại toàn bộ 70% cổ phần Khách sạn 5 sao Legend Saigon (17 tầng, với 283 phòng, 6 nhà hàng) từ Tập đoàn Kotobuki, với giá trị khoảng 62 triệu USD và sau đó đổi tên khách sạn này thành Lotte Legend Saigon; hay việc Quỹ đầu tư từ Hồng Kông EXS Capital đã quyết định bỏ ra 37 triệu USD mua cổ phần của Sơn Kim Land, thành viên của Sơn Kim Group (Sơn Kim Land hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ và đang hướng đến đầu tư cho 6 dự án bất động sản)…

2 cổ đông nước ngoài lớn là Quỹ TechcomCapital và ReCapital đến từ Indonesia trong năm 2013 cũng đã kịp tham gia vào Công ty Ninh Vân Bay, một công ty chuyên đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, để sở hữu 57% trong số vốn điều lệ 905 tỷ đồng của công ty này.

Ở khu vực phía Bắc, những thương vụ M&A ấn tượng nhất phải kể đến như FLC Group nhận chuyển nhượng 99% cổ phần tại CTCP Đầu tư địa ốc Alaska (Alaska Land), qua đó, thâu tóm thành công Dự án Alaska Garden City với quy mô gần 8 héc-ta tại Đại Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội hay vụ Perdana ParkCity (S) Pte (Malaysia) thâu tóm 100% Dự án Park City Hà Nội, sau khi mua lại toàn bộ số cổ phần của 2 đối tác là CTCP Phát triển đô thị Quốc tế Việt Nam (VIDC) và CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Vinaconex –Hoàng Thành. Dự án có diện tích 77 héc-ta, tổng mức đầu tư 1.500 tỷ đồng.

Bất động sản sẽ có diện mạo mới

Đánh giá về làn sóng M&A các dự án bất động sản đang có dấu hiệu tăng nhiệt, ông Phan Xuân Cần, Chủ

tịch HĐQT CTCP Tư vấn bất động sản Sohovietnam cho rằng: “Thị trường bất động sản hiện nay đang có sự sàng lọc mạnh mẽ. Có thể nói, đây là giai đoạn thị trường được cấu trúc lại và trong vòng 2 - 3 năm tới sẽ có diện mạo mới”.

Ông Cần cho biết, hiện nhiều chủ đầu tư đang thông qua Sohovietnam để chào bán hơn 100 dự án bất động sản, với loại hình rất đa dạng. Nhiều nhất trong số này là những dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê tại TP. HCM; hay những khu đất rộng trên đường Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy, Hà Nội dành để xây khu phức hợp. Ngoài ra, Sohovietnam cũng đang chào bán những mảnh đất hoặc tòa nhà tại các con phố chính của Hà Nội, như dọc đường Phạm Hùng, đường Lê Văn Lương, đường Trần Duy Hưng và mặt phố Lò Đúc, Trường Chinh.

Những dự án bất động sản thực hiện M&A được dư luận “kiểm đếm” như trên, theo nhiều chuyên gia kinh tế, mới chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm” M&A trong năm 2013. Thị trường trầm lắng nên rất nhiều DN bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn, buộc phải tính đến phương án bán dự án, trong khi không ít nhà đầu tư có tiềm lực lại coi đây là cơ hội để mua được dự án tốt với giá cả hợp lý.

Theo ông Cần, quan sát những thương vụ mua bán dự án thành công gần đây cũng như qua tiếp xúc với

những khách hàng có nhu cầu mua dự án, có thể thấy, các NĐT, DN trong nước là lực lượng đi mua dự án chính trên thị trường bất động sản, chứ không phải các NĐT nước ngoài.“Việc chuyển nhượng dự án giữa các DN trong nước với nhau thường diễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài,” ông Cần nói.

Ông Cần cũng cho biết, những DN bất động sản có sẵn nguồn tiền mặt đang săn lùng những dự án bất động sản có vị trí đẹp, đã có mặt bằng sạch, pháp lý rõ ràng; sau đó dần hoàn thiện các thủ tục và đợi thị trường khởi sắc sẽ khởi động dự án. Thời điểm hiện nay được coi là cơ hội tốt để các NĐT tham gia thị trường bất động sản và nhờ sự sôi động của thị trường M&A bất động sản, không ít dự án tưởng như đã “chết yểu” lại có thể hồi sinh.

Báo cáo về thị trường M&A của Stoxplus mới đây đã nhận định, trong 2 năm tới, lượng giao dịch trên thị

trường này sẽ rất lớn,  trong đó NĐT nước ngoài đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực bán lẻ.

Là người thường xuyên tiếp xúc để tư vấn cho các NĐT nước ngoài, chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… trong nhiều năm qua, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các NĐT nước ngoài xác định hiện là thời điểm tốt để mua dự án, nhưng dự án họ chọn mua phải có pháp lý rõ ràng, đã giải phóng mặt bằng.

Ông Trung chia sẻ, theo tâm lý thông thường tại Việt Nam, người bán hay có thói quen chào bán mức giá mình mong muốn và thường cao hơn nhiều so với mức chấp nhận rồi sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng. Nhưng đây là một sai lầm vì nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý sẽ không mất thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua.

“Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán. Hoặc nhờ một đơn vị tư vấn độc lập định giá trước khi đưa ra giá chào bán”, ông Trung đưa ra lời khuyên.Còn theo ông Cần, trong các cuộc mặc cả “gả bán” dự án bất động sản, yếu tố tiên quyết để dẫn đến thành công là dự án phải có vị trí đẹp, giá cả hợp lý và hồ sơ pháp lý rõ ràng. “Chỉ những dự án đáp ứng được 3 điều kiện kể trên mới có hy vọng M&A thành công trong năm 2014”, ông Cần nhấn mạnh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản mới của các địa phương sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn trong năm nay, có địa phương còn tạm dừng việc xem xét cho phép triển khai các dự án mới, vì vậy, xu thế chuyển nhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các DN nước ngoài và mua bán, sáp nhập giữa các chủ đầu tư sẽ "nóng" hơn trong năm 2014.