Ít người biết trung tâm các thành phố lớn ở Việt Nam hiện có bao nhiêu cao ốc song những bàn luận về việc nhà cao tầng là "tội đồ" hay "văn minh" đã xuất hiện nhiều năm nay.

Từ 15h30, dù không phải giờ cao điểm, phố Nguyễn Tuân, Hà Nội đã ùn tắc. Bụi quẩn lên từng luồng dưới cái nóng 36 độ C của ngày hè khiến cho dòng người và xe chôn chân trên đường không khỏi mất đi kiên nhẫn. Tiếng inh ỏi của còi xe. Tiếng xoèn xoẹt của máy cắt sắt thép xen lẫn tiếng ầm ầm chát chúa của máy trộn bê tông phát ra từ các công trình dọc hai bên đường khiến cho cả đoạn phố lúc nào cũng như một đại công trường hỗn độn, ầm ĩ.

Trên phố Nguyễn Tuân, tính từ đường Nguyễn Trãi đi vào, đếm sơ sơ có thể kể ra khoảng trên dưới 20 dự án chung cư đang được triển khai. Bên chẵn có một số dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng như HUD Tower đã xong sau nhiều năm “chết lâm sàng”, Tập thể Lắp máy điện nước, chung cư ngõ 198 Nguyễn Tuân, toà nhà sông Đà... Dãy phố lẻ cũng có nhiều dự án đang được triển khai xây dựng như HDHome, Việt Đức Complex, The Legend, Imperia Garden, GoldSeason…

Ở Hà Nội có một con phố khác cũng “nhồi” đến 40 dự án hai bên đường dù chỉ dài khoảng 2,7 km là Lê Văn Lương - Tố Hữu.

Những dự án đã đi vào vận hành trên tuyến đường này có The Light Tower, chung cư Bắc Hà, C14, The Pride, Park City, khi đô thị Văn Khê, An Hưng, Ecolife Capital... Hàng loạt dự án cao từ 16 đến 35 tầng cũng đang và sắp được triển khai xây dựng có Hải Phát Plaza, Anland, Hà Nội Landmark 51, chung cư Tập đoàn Đại Dương, trụ sở văn phòng HUD, tổ hợp toà nhà Sunrise, Hacci, Vneco Hà Nội...

Nhà cao tầng mọc lên san sát. Bộ mặt đô thị Hà Nội cũng hiện đại, khang trang so với khoảng 5-7 năm trước đây. Tuy nhiên, mật độ giao thông trên tuyến đường này luôn dày đặc. Đường ùn tắc nghiêm trọng vào mỗi khung giờ cao điểm. Ở các khung giờ khác, đường lúc nào cũng đông.

Đó là câu chuyện ở các quận vùng ven.

Trong khu vực nội đô, 4 quận nội thành Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và một phần quận Tây Hồ, việc phát triển cao ốc vẫn được đưa ra bàn luận từ nhiều năm nay. Những tranh luận liên quan đến việc nhà cao tầng có phải “tội đồ” bức tử nội đô lại được đưa ra. Người thì khẳng định điều này là đúng nhưng cũng có ý kiến cho rằng cần nhìn nhận một cách công bằng bên cạnh câu chuyện nhà cao tầng thì dân số, phương tiện cá nhân, bài toán đồng bộ hạ tầng - giao thông công cộng cũng cần được nhìn nhận là nguyên nhân khiến đô thị trở nên quá tải.

Loạt bài “Gần 10 năm với cao ốc nội đô”, mô tả hiện trạng của nhà cao tầng trong nội đô Hà Nội cũng như những góc nhìn khác nhau liên quan đến chuyện phát triển nhà cao tầng trong phố.

Cao ốc chỉ dấu của hiện đại, văn minh?

Tháng 8/2013, Telegraph xuất hiện dòng tít “Bước ngoặt mới ở Thượng Hải: Toà nhà cao nhất Trung Quốc” để nói về Tháp Thượng Hải, công trình cao nhất châu Á và cao thứ hai thế giới, chỉ sau toà Burj Khalifa của Dubai.

Tờ báo này mô tả công trình không chỉ gây ấn tượng với chiều cao mà còn bởi thiết kế thông minh với dạng xoắn thân có thể giảm được sức đẩy của gió trong những cơn bão. Toà nhà này có trường học, bệnh viện, các căn hộ, rạp xiếc, rạp phim và các trung tâm mua sắm. Cùng với tháp Kim Mậu và trung tâm tài chính thế giới Thượng Hải, toà tháp này được mệnh danh là biểu tượng của thành phố và sự thịnh vượng.

Tại nhiều thành phố khác ở Nhật Bản, Singapore, nhà cao tầng cũng là niềm tự hào và được coi là biểu tượng của đô thị hiện đại. Bên cạnh những toà cao ốc cũ dày đặc, Tokyo (Nhật Bản) có ý định xây dựng 45 toà nhà chọc trời mới để chuẩn bị cho Thế vận hội sẽ diễn ra vào năm 2020. Đây được cho là việc triển khai giai đoạn đầu của chính sách mở rộng Abenomics được Chính phủ nước này thông qua. Những toà nhà này đều được tập trung xây dựng tại 3 khu vực chính của Tokyo. Còn hiện tại, ở Tokyo cũng có trên dưới 30 toà cao ốc với chiều cao từ 170 đến 340 m.

Trả lời phỏng vấn của Japanese Times, ông Shingo Tsuji, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Mori, cho biết sự cạnh tranh giữa các thành phố trên toàn cầu bắt đầu trở nên quan trọng hơn so với cạnh tranh của từng quốc gia với nhau. “Nếu như Tokyo thất bại và đi sau các đối thủ khác trong cuộc đua này thì nền kinh tế sẽ co cụm lại và khiến tăng trưởng kinh tế yếu đi”, ông nói.

Mori chính là đơn vị phát triển khu phức hợp thương mại Roppong Hills và Toranomon Hills nổi tiếng ở Nhật Bản. Hai khu phức hợp này đều có các toà tháp với chiều cao lên đến vài trăm mét và đây được coi là điểm nhấn. Doanh nghiệp cũng chưa bao giờ thực hiện dự án phát triển và bán căn hộ một cách thuần tuý mà sẽ triển khai khu phức hợp có khu văn phòng, dân cư, các cửa hàng, khách sạn, cơ sở nghệ thuật…

Công ty này phát triển đô thị dựa vào khái niệm “thành phố vườn thẳng đứng”, đề cập đến một thành phố nhỏ gọn trong đó mọi thứ từ nhà ở, văn phòng, khu mua sắm, cơ sở văn hoá… được gói gọn lại trong không gian cao tầng. Doanh nghiệp của ông trở thành một trong những nhà phát triển chính của thành phố, phát triển những thứ cần thiết như cơ sở hạ tầng đô thị và không gian, đưa ra đề xuất cho các nhà hoạch định chính sách.

2017 cũng được cho là năm bùng nổ nhà cao tầng trên thế giới. Theo báo cáo thường niên của Hội đồng Nhà cao tầng và nhà ở đô thị (CTBUH) thì trong năm này có 144 toà nhà cao từ 200 m trở lên được xây dựng ở nhiều nơi trên khắp hành tinh.

Khu vực châu Á, nhà cao tầng tập trung nhiều ở Trung Quốc, Hàn Quốc… 5 trong số 10 toà nhà cao nhất hành tinh đã hoàn thành, theo thống kê của CTBUH, là của Trung Quốc đại lục. Còn lại, một số quốc gia, vùng lãnh thổ cũng đặt tên trong danh sách này có Hàn Quốc, Mỹ, Đài Loan, Các tiểu vương quốc Ả rập Thống nhất…

Trong danh sách 100 toà nhà cao nhất hành tinh trong tương lai cũng có 2 đại diện Việt Nam, xếp lần lượt thứ 22 và 81 trong bảng xếp hạng.

Tại Hà Nội, TP.HCM, trong khoảng 10 năm trở lại đây xuất hiện một số toà nhà cao tầng được cho là điểm nhấn. Tuy vậy, dưới các góc nhìn khác nhau, nhà cao tầng vẫn vừa được coi là “chỉ dấu” của văn minh, hiện đại, vừa là “tội đồ” bức tử nội đô.

Việc phát triển đô thị tại các thành phố - những nơi có “đặc sản” nhà cao tầng -luôn đi liền với những bất cập và điều này thường được xem là “chi phí cơ hội” để có những công trình hiện đại.

Thượng Hải - đô thị hiện đại của Trung Quốc - từ năm 2012 đã được cảnh báo về việc sụt lún, khi một phụ nữ bất ngờ bị sụp xuống hố sâu khi đang đi bộ trên đường, theo tờ Time. Việc xây dựng những toà nhà cao tầng tại đây tác động đến địa chất, các công trình xung quanh. Những vết nứt xuất hiện trên đường, ngay tại những toà nhà cao chọc trời được cư dân mạng Trung Quốc liên tục chia sẻ trên mạng xã hội.

Với số lượng nhà cao tầng 200 tăng lên hơn 800 trong vòng 5 năm, từ 2011 đến 2016, Time mô tả Thượng Hải đầy rẫy “những toà nhà chọc trời xếp chồng lên nhau như những quân domino”. Mật độ dân số ở các tòa nhà cũng gia tăng mạnh, tạo nên một số nguy cơ khác. Tuy vậy, giải pháp giảm mật độ của các toà nhà hay có ít toà nhà chọc trời hơn, trong mắt giới chuyên gia, không thực tế, đặc biệt ở các thành phố đang phát triển nhanh chóng như Thượng Hải.

Ở Việt Nam, câu chuyện xây nhà cao tầng trong phố, từ 10 năm nay, cũng có nhiều điều để nói...

Lỗi quy hoạch tràn lan

Từ khi có đồ án quy hoạch chung Hà Nội vào năm 2009 thì việc dừng cấp phép xây dựng nhà cao trên 9 tầng trong 4 quận trung tâm này đã được nêu ra. Đã có những giai đoạn, chẳng hạn như 2010, các nhà đầu tư cảm thấy áp lực với thông tin không cấp phép. UBND TP. đã kiến nghị cho phép triển khai dự án xây dở. Tuy nhiên, câu chuyện lắng xuống sau đó. Đến nay, trong phố vẫn có nhà cao trên 9 tầng, cả dự án đã triển khai, đang và sắp triển khai.

Gần đây, vấn đề cấm xây cao ốc trong các quận trung tâm lại được đặt ra, khi các bộ ngành cần tổng kết 10 năm triển khai Nghị quyết 16 về khắc phục giao thông ở Hà Nội, TP.HCM và cần có dự thảo thay thế, theo yêu cầu của Thủ tướng.

Một trong những giải pháp được đưa ra là sẽ không tiếp tục phát triển chung cư, căn hộ nhà cao tầng khu vực trung tâm mà phát triển khu đô thị vệ tinh để điều phối, bố trí lại dân cư, lực lượng lao động nhằm giải toả cho các thành phố trước những áp lực giải quyết việc làm, nhà ở, an sinh xã hội, trật tự an toàn giao thông.

Thực tế, cùng với nhà cao tầng thì những yếu tố như con người, giao thông cũng góp phần khiến đô thị quá tải và ngột ngạt.

Dân số Hà Nội năm 2008, theo thống kê, là 6,5 triệu người thì đến năm 2018 đã lên đến hơn 7,6 triệu người, tương đương mức tăng xấp xỉ 17%. Phương tiện cá nhân của Hà Nội, theo thống kê, đến năm 2018 là 5,5 triệu xe máy và khoảng 620.000 ôtô, tức trung bình một người sẽ có một phương tiện. Con số này tăng rất mạnh, lên đến 270-300% so với 2008, khi Hà Nội chỉ có khoảng 200.000 ôtô và gần 2 triệu xe máy.

Theo quy hoạch chung, Hà Nội mở rộng mọi mặt, được hy vọng sẽ có diện mạo hoàn toàn mới. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết từng bước được triển khai sau quy hoạch chung. Khi đô thị bị “vỡ trận” thì nguyên nhân được không ít người nhìn nhận chính là việc quy hoạch được điều chỉnh liên tục. Đô thị bị “băm nát” vì quy hoạch có thể dễ dàng được thay đổi.

Tại Hà Nội, những con đường có mặt cắt lên đến 40 m như Tố Hữu - Lê Văn Lương tưởng chừng đủ thông thoáng thì hiện tại “gánh” trên dưới 40 cao ốc. Những con đường nhỏ như Nguyễn Huy Tưởng, Nguyễn Tuân… cũng có các dãy nhà cao tầng san sát. Nhà cao tầng len vào ngõ nhỏ. Dự án mọc lên khắp nơi.

Tại khu vực nội đô lịch sử gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ, quy định không được tăng dân số đã có nhưng hàng loạt khu nhà cao tầng mọc lên.


Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ chỉ rõ điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng không đáp ứng được cho số lượng cư dân tại đó là vấn đề nổi cộm ở Hà Nội. Theo ông, quy hoạch đang phát triển theo chiều hướng vì lợi ích tư nhân và nhà đầu tư nhiều hơn là cho lợi ích chung, trong đó có việc xây dựng các chung cư quá lớn, cao tầng, gây áp lực lên hạ tầng.

Mới đây, Thanh tra Chính phủ cũng có kết luận về quản lý đầu tư xây dựng giai đoạn 2002-2014 chỉ ra nhiều sai phạm. Trong số 38 dự án được thanh tra, cả 38 dự án đều có sai phạm. 10/10 dự án vi phạm quy hoạch, quản lý đầu tư xây dựng. Nhiều dự án làm trái các văn bản của Chính phủ, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 không căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã được phê duyệt về số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng hầm, kỹ thuật, nâng chiều cao toà nhà… khá phổ biến tại các dự án được thanh tra. Hậu quả là các dự án sau đầu tư đã góp phần vào phá vỡ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết.

Cũng theo Thanh tra Chính phủ, các sai phạm được chỉ ra liên quan đến đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn nhiều hạn chế, bất cập. Chất lượng quy hoạch yếu, các bước lập quy hoạch chưa phù hợp với một số chỉ tiêu, phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ nhiều lần khiến thay đổi về tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… tự phát, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn.

Rất nhiều dự án vi phạm được cơ quan thanh tra điểm mặt chỉ tên. Dự án Thành phố Giao lưu do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng quốc tế Vigeba làm chủ đầu tư có khu cách ly được điều chỉnh thành khu nhà liền kề để bán và làm bãi đỗ xe.

Vi phạm tại dự án Kim Văn - Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư, xây nhà ở chung cư cho cho cán bộ công chức quận Tây Hồ tại ô đất CT03B thuộc quỹ đất 20% khu đô thị Nam Thăng Long do Công ty cổ phần Lạc Hồng làm chủ đầu tư… cũng thuộc trách nhiệm của Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Khu đô thị mới Dịch Vọng (Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm làm chủ đầu tư) được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận phương án thiết kế sơ bộ kiến trúc thêm tầng kỹ thuật, tăng quy mô 32 tầng lên 34 tầng vi phạm quy hoạch chi tiết…

Mới đây nhất, ví dụ điển hình liên quan đến câu chuyện quy hoạch là dự án 8B Lê Trực ì xèo suốt hơn 2 năm hay dự án nhà ở gồm 10 toà nhà 50 tầng tại khu đất triển lãm Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội).

Ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Xây dựng, từng chia sẻ thẳng thắn về dự án Giảng Võ: “Một khu đất như vậy mà xây dựng 10 khối nhà cao 50 tầng cho thấy sức nén của dân số rất lớn”. Theo ông Hà, quá trình đô thị hoá sẽ có những khu vực có sức nén rất cao nhưng cần giải quyết bài toán nén dân số đồng thời với nén hạ tầng.

Nhà cao tầng - "con ngáo ộp" hay bị oan?

Các tòa nhà cao tầng được thừa nhận đã giúp xây dựng hình ảnh các đô thị hiện đại, làm tăng diện tích sử dụng không gian phục vụ nhu cầu ngày càng lớn khi người lao động đổ về các thành phố trung tâm, nhưng vẫn có những luồng ý kiến khác nhau về vai trò của các công trình này.

Ông Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng, cho biết nhà cao tầng là thành phần không thể thiếu được trong các thành phố hiện đại.

Tuy nhiên, có 2 câu hỏi cần được đặt ra trong trường hợp quy hoạch hoặc thiết kế đô thị chưa được lập, phê duyệt, là cơ sở để xem xét sự tồn tại của dự án. Đó là: Xây dựng nhà cao tầng ảnh hưởng thế nào đến kiến trúc, cảnh quan, bảo tồn của khu vực, khu vực xung quanh và toàn thành phố? Xây nhà cao tầng ảnh hưởng hoặc tăng sức ép lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt lên hệ thống giao thông, của khu vực như thế nào?

Hiện nay, việc xây nhà cao tầng trong khu vực nội đô đặt ra nhiều bất cập không lường trước được, đó là thiếu đồng bộ về cảnh quan kiến trúc, chênh lệch về không gian cùng các hình thức kiến trúc công trình, phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm và quy hoạch đô thị.

Ở nhiều khu vực, mặt bằng thi công chật hẹp, không thuận lợi về giao thông dẫn đến nhiều sự cố phát sinh thi công như khả năng lún sụt, nguy cơ làm sập công trình lân cận, tiềm ẩn nguy cơ cao về cháy nổ, mất điện, nước, ngập úng, mất an ninh và an toàn…

“Xây dựng nhiều công trình cao tầng trong khu vực nội đô đang gây nên sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật, nhất là giao thông”, theo ông Tiến.

Nhấn mạnh phát triển nhà cao tầng cần tuân thủ quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật cho rằng cần nghiêm cấm việc cấp phép không đúng quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chạy theo dự án.

Quy hoạch xây dựng phải đồng bộ, trong đó có quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình. Ngoài ra, triển khai dự án trong đó có nhà cao tầng tại khu vực đô thị cũ, nội đô, trung tâm đô thị… cũng cần đánh giá tác động đến giao thông. Ông cho rằng hiện tại chưa có quy định nhưng việc này cần sớm được thể chế hoá.

Theo giáo sư Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng ĐH Kiến trúc Hà Nội, cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong thành phố cho việc xây dựng tập trung nhà cao tầng, không gian trồng cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị. Việc xây nhà cao tầng không nên áp dụng tràn lan mà phải coi khu vực có cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian đô thị, đi kèm với đó là quản lý việc thực hiện quy hoạch chặt chẽ. 

“Khi tư vấn chiến lược cho một bang ở Ấn Độ với 50 triệu dân, một trong những sai lầm chúng tôi nhìn thấy đó là cấm xây mật độ cao trong trung tâm thành phố khiến cho nhà đầu tư bỏ ra ngoại ô. Đô thị này nát bét. Chẳng ai đầu tư cả, vì thuế đất đai rất cao, lại không cho phép tăng mật độ. Đó được coi là một trong những sai lầm lớn nhất trong lịch sử phát triển đô thị thế giới ở thế kỷ này”, kiến trúc sư Nguyễn Đỗ Dzũng, nhà quy hoạch từ CPG Consultants (Singapore), chia sẻ quan điểm trái chiều về phát triển nhà cao tầng.

Ông nói bản thân việc xây nhà cao tầng không sai và không xấu. Cái sai, xấu là việc chúng ta đã xen kẹt nhà cao ốc vào các khu hiện hữu và làm gia tăng mật độ dân số.

Theo ông, vấn đề cần quan tâm là quản cái gì, mô hình đầu tư và mô hình quản lý ra sao. Thứ mà nhà chuyên môn quản lý không phải nhà cao tầng hay thấp tầng - vốn chỉ là mô dạng, hình thức của công trình - mà là mật độ. Mật độ dân số tại Hà Nội so với nhiều nước không phải thấp nhưng cũng chưa cao đến mức không thể có thêm nhà cao tầng. Nếu chuyển thấp tầng thành cao tầng, theo ông, sẽ có 90% diện tích để mở thêm đường, hạ tầng, vừa giải quyết được vấn đề giao thông lẫn nhà ở, không gian xanh của đô thị.


Nói với Zing.vn, ông Nguyễn Đỗ Dzũng cho rằng cần phải thay đổi một tư duy quan trọng trong quy hoạch.

“Trước đây chúng ta cứ nghĩ làm quy hoạch là làm bản quy hoạch chỗ này xây gì, chỗ kia xây gì. Nhưng ở nước khác, Singapore chẳng hạn, bản vẽ chỉ là bước đầu tiên, giống như ta sinh ra đứa con thì phải lo nuôi dạy, cho ăn học. Quy hoạch cũng thế, vẽ chỉ là bước sơ đẳng, việc triển khai như thế nào mới là điều quan trọng. Nếu làm quy hoạch mà không ai tuân theo thì rõ ràng điều này không có ý nghĩa", ông nói.

Làm việc ở Singapore nhiều năm, ông Dzũng nói cơ quan lập quy hoạch cũng chính là đơn vị triển khai.

“Quy hoạch vẫn là công cụ của Nhà nước để kiểm soát sự phát triển, nếu công cụ này bị vấn đề tham nhũng chẳng hạn thì không có gì để bàn. Tuân thủ luật pháp, minh bạch là chìa khoá để làm quy hoạch. Nếu chúng ta không giải quyết được bài toán minh bạch thì chấp nhận để thị trường quyết định, như cách nước Mỹ làm, có thể không?”, ông nêu vấn đề.