Năm 2014 khép lại, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chuyển biến mới. Năm 2014 vẫn là một năm đầy khó khăn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy nhiên cũng có nhiều cửa sáng mới tạo đà cho thị trường có thể bức phá trong năm mới 2015.

1. Giá căn hộ thấp nhất trong vòng 5 năm

Thị trường bất động sản rơi vào cảnh đóng băng đã chứng kiến cơn sụt giá trên toàn thị trường. Đặc biệt trên thị trường căn hộ, theo thống kê của Bộ Xây dựng cũng như ghi nhận của nhiều tổ chức tư vấn bất động sản giá nhà ở tại Hà Nội hiện đã ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, tính từ giai đoạn năm 2008 trở lại đây, giảm khoảng 21%.

Năm 2014 được đánh giá là năm có nhiều dấu hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản tuy nhiên đây vẫn là năm tiếp tục chứng kiến sự khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp xây dựng và bất động sản. Thống kê cho thấy, có tới hơn 10.000 doanh nghiệp xây dựng giải thể, trong đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên tới con số hơn 2.600.

2. Quốc hội thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 25/11), với đa số đại biểu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản.

Luật nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 179 điều. Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có 6 chương và 82 điều. Cả hai luật này đều có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015 và được đánh giá là sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh BĐS.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thông qua có nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với các chủ thể phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS, đồng thời cũng có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

3. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đây là một trong những điểm nổi bật nhất của Luật Nhà ở (sửa đổi), đáp ứng được sự mong mỏi, kiến nghị của rất nhiều doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Thực tế, quy định về cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam đã được thí điểm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất khắt khe, khiến cho số lượng người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam rất ít ỏi. Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nới lỏng các điều kiện cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Cụ thể, đối tượng áp dụng gồm tổ chức, cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, Luật cũng quy định, các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề) thì trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn.

4. Bộ Xây dựng chốt phí chung cư theo diện tích thông thủy

Ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD thống nhất tính diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ. Thông tư 03 đã bỏ cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua. Đến ngày 09/5, Bộ Xây dựng tiếp tiếp tục ban hành Thông tư 05 hướng dẫn cách tính phí chung cư theo diện tích thông thủy.

Cụ thể, đối với các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trước ngày 08/4/2014 mà các bên thỏa thuận cách tính diện tích căn hộ theo tim tường thì kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ.

Quy định này đã góp phần làm giảm bớt tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xung quanh vấn đề phí dịch vụ chung cư.

5. Hai quận mới của Hà Nội chính thức hoạt động

Theo yêu cầu của Chủ tịch UBND TP Hà Nội, hai quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm cùng 23 phường chính thức hoạt động theo địa giới hành chính mới từ ngày 1/4/2014.

Quận Bắc Từ Liêm có 4.335,34 ha diện tích tự nhiên và 320.414 nhân khẩu. Quận Nam Từ Liêm có 3.227,36 ha diện tích tự nhiên và 232.894 nhân khẩu. 23 phường thuộc 2 quận mới sẽ được hình thành trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính từ 1 thị trấn và 15 xã hiện tại.

6. Khung giá “đất vàng” Hà Nội chính thức tăng gấp đôi

Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội thông qua bảng giá đất trên địa bàn áp dụng từ 1/1/2015.

Theo đó, mức giá đất ở cao nhất tại Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, áp dụng tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ thuộc quận Hoàn Kiếm và thấp nhất là 480 nghìn đồng/m2, áp dụng tại khu vực nông thôn của một số huyện ngoại thành.

Như vậy, giá đất ở tại Hà Nội đã được điều chỉnh tăng gấp đôi, đạt mức trần so với khung do Chính phủ quy định. Bảng giá này được Hà Nội áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019.

Theo UBND thành phố, việc áp dụng bảng giá đất mới cho giai đoạn 5 năm, từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 đáp ứng yêu cầu giảm dần sự chênh lệch với mặt bằng giá thị trường, góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.

7. Ồ ạt thâu tóm dự án bất động sản

Khi thị trường BĐS suy thoái, giá trị tài sản xuống thấp, đó cũng là thời điểm nhiều tập đoàn lớn đi “săn” dự án trùm mềm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có “cửa sáng” như hiện nay, hoạt động M&A dự án lại càng diễn ra sôi động.

Trong một báo cáo mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cho thấy, các công ty trong nước vẫn chiếm lĩnh thị trường người đi mua dự án (63% thị phần), và cũng có tới hơn một nửa thị phần của bên bán là công ty trong nước.

Nhiều thương vụ giao dịch thành công như dự án Đông Nam (tp.HCM) do Him Lam mua lại từ Hoàng Anh Gia Lai trị giá 1.050 tỷ, -Hà Nội, Licogi 16 bán lại dự án Skypark Residence (Cầu Giấy, HN) cho Tổng Công ty Xây dựng Thanh Hóa trị giá 285 tỷ; Hải Phát cũng đang thâu tóm khu đất 5000m2 mặt đường Nguyễn Xiển, với dự án tháp đôi 27 tầng, quy mô 450 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1000 tỷ, Công ty An Gia mua lại các dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án Lacasa; Capitalland mua lại các dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle, Mulberry & Harmony; Công ty Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside Garden, Green City; FLC mua lại dự án Lavender (Hà Nội)…

Dự kiến hoạt động M&A bất động sản trong năm tới sẽ tiếp tục tăng.

8. Nóng nghi án bôi trơn làm sổ đỏ

Tại buổi chất vất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang ngày 29/9, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Sỹ Cương – Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật nêu ý kiến không chỉ tiêu cực đến mức “cấp sổ đỏ cho người chết”, việc cấp sổ đỏ thời gian qua ở Hà Nội rất chậm trễ, có biểu hiện tiêu cực, những nhiễu.

Người dân ở 2 khu chung cư Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm) và Hapulico (quận Thanh Xuân) bắt người dân hải nộp tiền để được cấp sổ đỏ nhanh. Theo đó, người dân ở nhà CT5B Mễ Trì phải nộp 8 triệu đồng/hồ sơ và tại khu Hapulico nộp 5 triệu đồng/hồ sơ nếu muốn có sổ đỏ nhanh.

Hà Nội cũng đã thành lập các đoàn thanh kiểm tra bước đầu tại các dự án được người dân tố cáo. Tính đến nay, vẫn chưa có kết quả cuối cùng về các vụ việc được nêu trên.

9. Chậm làm sổ đỏ, chủ đầu tư bị phạt đến 1 tỷ đồng

Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được Chính phủ ban hành, chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng.

Nghị định cũng đưa ra nhiều mức xử phạt chủ đầu tư nếu chậm chậm làm thủ tục từ 3-6 tháng, 6-9 tháng, trên 9-12 tháng, đặc biệt nếu chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt tiền từ trên 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

Nghị định này chính thức có hiệu lực thi hành từ 25/12/2014.

10. Tồn kho bất động sản giảm mạnh

Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng trên cơ sở báo cáo của các tỉnh, thành cả nước tính đến ngày 20/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 77.811 tỷ đồng. So với Quý I/2013 tổng giá trị tồn kho đã giảm 50.737 tỷ đồng (tương đương giảm 39,47%), so với tháng 12/2013 giảm 16.647 tỷ đồng (giảm 17,62%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 2.760 tỷ đồng.

Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 15.774 căn (tương đương 24.114 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng là 13.058 căn (tương đương 21.344 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở là 8.642.414 m2 (tương đương 27.808 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại là 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Trên địa bàn TP.Hà Nội đang tồn kho khoảng 9.686 tỷ đồng. So với Quý I/2013 giảm 7.374 tỷ đồng (giảm 43,22%), so với tháng 12/2013 giảm 3.284 tỷ đồng (giảm 25,32%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 225 tỷ đồng). Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 1.911 căn (tương đương 2.136 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng là 2.582 căn (tương đương 7.550 tỷ đồng).

Tổng giá trị tồn kho tại TP.HCM khoảng 14.911 tỷ đồng. So với Quý I/2013 giảm 13.831 tỷ đồng (giảm 48,12%), so với tháng 12/2013 giảm 2.558 tỷ đồng (giảm 14,64%), so với thời điểm 20/10/2014 giảm 406 tỷ đồng).

Trong đó, tồn kho chung cư là 6.618 căn (tương đương 11.267 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng là 716 căn (tương đương 2.004 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở là 264.629 m2 (tương đương 1.203 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại là 34.318 m2 (tương đương 437 tỷ đồng). Lượng tồn kho chủ yếu là những căn hộ diện tích lớn (trên 90m2) và tại các dự án xa trung tâm.

Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 30/9/2014 đạt 293.160 tỷ đồng, tăng 11,8% so với thời điểm 31/12/2013. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cuối tháng 9/2014 là 3,9%, giảm so với tháng trước (thời điểm 31/8/2014 tỷ lệ nợ xấu là 4,7%) và tăng chút ít so với cuối tháng 12/2013 (thời điểm 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38%).