Không phải ngẫu nhiên một nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam lại đưa ra nhận định, “thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn”. Trong cuộc trò chuyện riêng với FinancePlus.vn, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt - Đức đã phân tích, “mổ xẻ” làm rõ hơn nhận định trên, cũng như trao đổi về một số vấn đề “nóng” khác đang được dư luận quan tâm.

Riêng đối với nhận định, “thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất hấp dẫn”, ông cho rằng, đánh giá của nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài là rất chính xác và sát với thực tế thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Bởi 3 lý do: thứ nhất, bản chất thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam là “mới nổi”; thứ hai là nhu cầu đô thị hóa của Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển; thứ ba là nhu cầu về nhà ở tại các đô thị vẫn còn rất lớn. 

Nhà đầu tư bản lĩnh, người mua khôn ngoan!

* Cá nhân ông có cho rằng, đến thời điểm này thị trường bất động sản đã có tín hiệu khởi sắc?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đến giai đoạn này, thị trường BĐS Việt Nam không những đang hồi phục trở lại, mà còn có tiềm năng phát triển rất lớn trong những năm tới. Xét về bản chất, thị trường BĐS của nước ta là mới hình thành, nên nhu cầu phát triển đô thị đang ở giai đoạn lớn nhất.

Sau thời kỳ khủng hoảng của thị trường, đến nay, thị trường đang có những tín hiệu hồi phục tốt. Đặc biệt, các phân khúc trên thị trường trong giai đoạn này đã có thanh khoản tốt.

Còn đối với các dự án lớn đang khởi công “ấp ủ” từ vài năm trước hoặc các dự án xây dựng dở dang, chủ đầu tư, DN cũng đang tìm mọi phương án tháo gỡ khó khăn về vốn để tiếp tục xây dựng hoàn thành dự án.

Nhìn ở góc độ DN, hiện nay,  các DN kinh doanh lĩnh vực BĐS đang rất vui, vì ngoài thực lực của DN, còn có các chính sách tháo gỡ về vốn, có thể thỏa thuận vay vốn triển khai dự án từ phía ngân hàng.

Về phương diện người dân, hiện đang có những gói tín dụng rất tốt hỗ trợ người dân vay mua nhà với lãi suất thấp. Có thể kể đến, ngoài gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, còn có các gói tín dụng khác, người mua nhà được vay đến 70%, thậm chí có ngân hàng cho vay hạn mức cao hơn. Ngoài ra, thời gian qua, dòng vốn ngoại đổ vào BĐS là rất lớn, cộng với tính thanh khoản của thị trường tăng cao hơn so với hai năm trước.

Từ những yếu tố đó, có thể thấy, thị trường đã bước sang một giai đoạn mới, các DN kinh doanh bài bản, chuyên nghiệp hơn; Nhà nước đã có các chính sách thỏa mãn với các yêu cầu của DN để tạo điều kiện cho DN phát triển.

Đánh giá chung, nhà đầu tư đã bản lĩnh hơn khi vượt qua được giai đoạn khủng hoảng vừa qua, trong khi người mua khôn ngoan hơn đã chọn được cho mình những sản phẩm phù hợp.

Như vậy, những nhân tố này là tín hiệu tốt cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục phát triển trong tương lai. Tôi tin tưởng và hy vọng rằng, thị trường BĐS sang năm 2015 sẽ hồi phục tương đối mạnh. 

* Đồng nghĩa với tín hiệu khởi sắc của thị trường BĐS, thì số lượng nhà đầu tư “nhen nhóm” quay trở lại thị trường có chiều hướng tăng nhanh sau 3 năm liên tục giảm. Ông nghĩ sao về điều này?

Tôi cho rằng, đó là mang tính quy luật tất yếu của thị trường. Vì khi thị trường đi xuống, các NĐT nhỏ lẻ, thậm chí các NĐT dự án lớn đều hạn chế, thậm chí dừng lại không hoạt động, triển khai dự án. 

Tuy nhiên, đến giai đoạn này, khi thị trường đang có tín hiệu khởi sắc trở lại thì đương nhiên, các NĐT dở dang, có ý đồ đầu tư chắc chắn tìm mọi giải pháp để đưa dự án đi vào hoạt động.

Nhìn vào thị trường hiện nay có thể thấy, thị trường đã hình thành rõ nét các phân khúc. Phân khúc nào là đang “hot”, đang cần trên thị trường, các NĐT đã nắm bắt được.

Trong hai năm qua, khi thị trường đi xuống, NĐT thứ cấp đã mất lòng tin vào BĐS, thì nay, tính về lợi nhuận một cách tổng thể tất cả các kênh đầu tư khác, nhìn đi nhìn lại không có kênh đầu tư nào hấp dẫn hơn BĐS. Chẳng hạn, nổi bật nhất là ở phân khúc nhà chung cư cao cấp, từ quý II đến nay, các nhà đầu tư (NĐT) đã quay trở lại thị trường tìm mua những căn hộ hạng sang để cho thuê.

Bởi vì, họ tính toán, các kênh đầu tư khác như: vàng, chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng đều không hiệu quả ằng việc đầu tư vào các sản phẩm BĐS. Cho nên, NĐT, người dân sẽ tính toán việc mua nhà, để cho thuê bởi vì giá trị gia tăng hàng năm cao hơn các kênh đầu tư khác, cộng với tiền cho thuê nhà thu được cao hơn nhiều tiền lãi nhận được từ việc gửi tiết kiệm ngân hàng. 

Như chúng ta biết, các sàn giao dịch BĐS có thông tin, hiện phân khúc chung cư cao cấp đang được rất nhiều NĐT quan tâm và tìm mua.

Đến giai đoạn này, NĐT đã có sự chắt lọc bản lĩnh thị trường rất tốt, nên trước khi đầu tư họ đều có tính toán cả. Người mua đã khôn ngoan hơn mà chủ đầu tư cũng nắm băt được nhu cầu của khách hàng. Điều này dẫn đến cung - cầu gặp nhau. Rõ ràng, thị trường BĐS của chúng ta đang đi theo một chiều hướng tốt.

Thị trường bất động sản vẫn còn không ít “sạn”

* Trên cơ sở những điều ông nói ở trên, ông có nghĩ rằng, hiện nay thị trường BĐS đã hết thời “lướt sóng”?

Tôi cho rằng, thị trường BĐS diễn ra bao giờ cũng theo quy luật của nó. Khi cung không đủ cầu, thì nó dẫn đến một loạt hiện tượng chênh giá, đội giá hoặc là mua bán “lướt sóng”. Đấy là những lúc thị trường BĐS cung không đủ cầu. Tuy nhiên, chúng ta thấy thị trường đã trải qua tình trạng đó.

Đến giai đoạn này, việc “lướt sóng” không phải là không có, nhưng tôi cho rằng cũng rất khó có thể xảy ra. Bởi vì, cung - cầu hiện nay, các DN BĐS đã nắm bắt và điều tiết khá tốt quy luật này. Không những thế, người tiêu dùng cũng rất khôn ngoan và tìm cho mình đúng sản phẩm đang cần. Cho nên, nguồn cung đưa ra thị trường hiện nay chủ yếu cung cấp cho những người, gia đình có nhu cầu thật.

Thêm vào đó, phân khúc chung cư cao cấp là rất khó lướt sóng, vì NĐT hiện nay mua không phải là để đầu cơ đợi tăng giá bán kiếm lời, mà mua để cho thuê và chờ vào giá trị gia tăng. Vừa qua, hiện tượng “lệnh pha” cung – cầu chúng ta thấy rõ. Qua quá trình dài, chúng ta điều tiết lại các chính sách, đại bộ phận các DN đang nắm bắt đúng thị trường đang cần cái gì, thì người ta sản xuất ra hàng hóa đó.

* Thưa ông, bên cạnh những điểm tích cực chúng ta đã nhìn thấy rõ, thì thị trường vẫn còn tồn tại không ít “sạn” chưa được “nhặt hết”. Ông nghĩ sao về điều này?

Đúng như thế. Tất nhiên, một thị trường đang trong giai đoạn phát triển thì không thể tránh khỏi những “hạt sạn”. Nhưng xét một cách toàn diện, thì cái được nhiều hơn cái mất.

Theo dõi diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian qua, chúng ta có thể thấy thị trường nổi lên một loạt những “hạt sạn”. Ví dụ: các dự án chưa hoàn chỉnh chúng ta đã mở bán trên giấy; hay mua bán chênh lệch giá, đội giá lên; một bộ phận nhỏ lẻ “lướt sóng” mua đi bán lại… đã làm “méo mó” thị trường. Hay ở phân khúc nhà giá rẻ, quảng cáo là rẻ nhưng thực chất là chất lượng rất kém… Tuy nhiên, đó là những “hạt sạn” nhỏ trong thị trường, chúng ta không kỳ vọng sẽ “nhặt sạn” hết ngay trong một chốc một lát.

Muốn làm được điều đó, chúng ta cần có các giải pháp, chế tài đủ sức răn đe để đưa vào thị trường đi theo đúng định hướng của Nhà nước đã đưa ra.

Tôi cho rằng, vai trò của Nhà nước trong việc giải quyết những “hạt sạn” này là rất quan trọng. Đặc biệt là các cấp chính quyền địa phương phải phối hợp đồng bộ với các bộ, ban, ngành để giải quyết dứt điểm những tình trạng này.

Cùng đó, chúng ta phải thường xuyên kiểm tra, giám sát để kịp thời uốn nắn những chủ đầu tư, DN BĐS chưa chấp hành theo đúng quy định của pháp luật. Ví dụ: Chủ đầu tư dự án xây nhà sai phép hoặc vượt tầng nếu chính quyền địa phương quản lý không chặt, thì vẫn có thể xảy ra tình trạng này…

* Xin cảm ơn ông!