- Ngày 4/01, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Khánh Hòa ra Quyết định truy nã với Nguyễn Việt Hùng - Giám đốc Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II, Chủ dự án Ocean View Nha Trang đã có hành vi gian dối khi sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chiếm đoạt của nhiều cá nhân và doanh nghiệp bằng thủ đoạn xác lập: “Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở”, “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trái với pháp luật.

Sai phạm trong dự án

Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang do Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II làm Chủ đầu tư, đã được UBND tỉnh thỏa thuận phương án quy hoạch tại Văn bản số 3382/UB ngày 18/10/2004 và được thông qua tại Văn bản số 623/TB-UB ngày 16/12/2004 của UBND tỉnh về việc Thông qua dự án đầu tư Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang. Dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa thỏa thuận dự án khả thi tại Văn bản số 4447/UB ngày 31/12/2004 và được điều chỉnh cục bộ nhiều lần. Theo đó, quy mô của dự án ở lần điều chỉnh được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2646/QĐ-UBND ngày 16/10/2009 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang, phường Vĩnh Trường, TP Nha Trang bao gồm 02 khu vực: Khu Biệt thự, khu Khách sạn và căn hộ cao cấp.

Ngày 20/10/2010, UBND tỉnh có Văn bản số 5510/UBND Về việc chấp thuận Chủ trương điều chỉnh tách dự án Khu Biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang tại khu vực đường vòng núi Chụt thành 02 dự án riêng biệt: Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang, quy mô diện tích sử dụng đất; 53.451,8 m2; Dự án Khu chung cư cao cấp Ocean View nha Trang, quy mô diện tích sử dụng đất 10.164,00 m2.


Bằng danh nghĩa Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II, ông Nguyễn Việt Hùng đã đem một số tài sản “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giao dịch với nhiều người, nhiều doanh nghiệp. Qua đó, đã chiếm đoạt tài sản của một số các nhân và doanh nghiệp như sau:

Ngày 20/12/2011, Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II đã thế chấp lô 8 cho ngân hàng Agribank bảo lãnh khoản vay cho một cá nhân. Sau đó, ngày 13/01/2013, vẫn giao ký hợp đồng góp vốn với bên mua với số tiền 2 tỷ 250 triệu đồng và lập biên bản bàn giao đất mà không thông báo cho bên mua biết về việc đã thế chấp tài sản tại ngân hàng. Ngày 13/03/2013, bên mua phát hiện ra tài sản có nguy cơ bị phát mại thu hồi nợ của ngân hàng. Bên mua đã bàn bạc với Cty và chấp nhận trả nợ thay cho cá nhân đứng vay ngân hàng và được Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II lập giấy cam kết bên mua thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay. Đồng thời, Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua. Sau đó, năm 2016 bên mua lại phát hiện ra lô 08 đang dùng để thi hành án theo Bản án số 25/2016/QĐST-DS ngày 25/06/2016 của TAND quận 2, TP Hồ Chí Minh đảm bảo nghĩa vụ của Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II thanh toán cho cá nhân khác với số tiền 4,2 tỷ cũng là đối tác góp vốn của Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II năm 2007.

Cũng tương tự như hình thức trên, Cty TNHH Thiên Nhân II đã thế chấp các lô: 16; 37; 55; 56; 57; 58; 59; 63; 10; 11; 13; 32; 61; 62 tại các ngân hàng.

Đáng chú ý là trường hợp, ngày 18/01/2017, Văn phòng ĐKĐĐ Chi nhánh TP Nha Trang tiếp nhận hồ sơ của Cty TNHH TMDV Thiên Ngân II chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho 02 cá nhân bên mua lô đất (55; 59) và các nhân lô (56; 57). Đến ngày 22/02/2017, Chi nhánh đã thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng Quyền sử dụng đất từ Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II sang 02 cá nhân.

Hơn 2 tháng sau đó, khoảng cuối tháng 4/2017, Văn phòng ĐKĐĐ Chi nhánh TP Nha Trang mới phát hiện ra nhầm lẫn do áp dụng tương tự như khu đô thị biển An Viên nên đã giải quyết hồ sơ cho công dân. Do đó, Chi nhánh đã hủy nội dung chỉnh lý biến động sang tên lô (55; 56; 59), tham mưu UBND TP Nha Trang ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận QSDĐ cấp mới đối với lô 57, thu hồi lại Giấy chứng nhận QSDĐ lô 57 đứng tên cá nhân.


Lợi dụng khe hở pháp luật

Dự án Khu biệt thự Cao cấp Ocean View Nha Trang được UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà biệt thự để bán. Trong đó, các Quyết định, Công văn của UBND tỉnh đều khẳng định: Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II không được phân lô bán đất nền.

Tuy nhiên, ngày 02/06/2006, Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II được cấp 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 5 thửa đất lớn ban đầu. Sau đó, Sở Tài nguyên Môi trường Khánh Hòa tham mưu cho UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa riêng biệt thuộc dự án. Đến ngày 29/10/2009, UBND tỉnh đã ký ban hành cấp 69 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 69 lô thuộc dự án cho Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II.

Các thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hạn chế quyền đối với chủ thể được cấp như quan điểm của UBND tỉnh tại các Quyết định, Công văn của UBND tỉnh về dự án như đã nêu trên. Do đó, về mặt hình thức, nếu chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II có đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất, trong đó có quyền định đoạt.

Dựa vào các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II đã mang thế chấp vay vốn; thế chấp bảo lãnh cho cá nhân, doanh nghiệp khác vay vốn thông qua “Hợp đồng thế chấp”; nhận góp vốn từ các cá nhân, doanh nghiệp thông qua “Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở”; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Từ cơ sở pháp lý là các Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất này, các đối tác hoàn toàn tin tưởng để giao dịch với Cty TNHH DVTM Thiên Nhân II. Đáng chú ý, nội dung thể hiện trên các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phản ánh gì về việc hạn chế quyền như đã nêu trên. Từ đó, đây là nguyên nhân chính dẫn đến rất nhiều tranh chấp phức tạp phát sinh, trong đó có một số liên quan đến tội phạm “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.


Cảnh báo từ các cơ quan chức năng và hệ lụy phát sinh

Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Khánh Hòa cũng đã công bố danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng. Trong đó, dự án Khu biệt thự Ocean View Nha Trang đã bị Chủ đầu tư là Cty TNHH Dịch vụ thương mại Thiên Nhân II thế chấp 39 lô đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh quận Bình Thạnh (TPHCM). Các lô đất đã được Chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng tập trung vào thời điểm từ năm 2010 đến năm 2013.

Sở Xây dựng Khánh Hoà cũng xác nhận dự án này chưa đủ kiều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chưa được Sở Xây dựng xác nhận được phép huy động vốn theo Công văn số 2712/SXD-QLN ngày 27/07/2017 của Sở Xây dựng báo cáo tình hình kinh doanh bất động sản tại các dự án trên địa bàn tỉnh đang thế chấp.

Liên quan đến bất động sản thuộc dự án Ocean View Nha Trang, đây là dự án không được phép phân lô bán đất nền, chủ đầu tư phải xây dựng biệt thự, hoàn tất các thủ tục mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Qua đó, một số giao dịch mà thông qua Nguyễn Việt Hùng chiếm đoạt tài sản có liên quan trực tiếp đến Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II “Tiền được chuyển vào tài khoản của Cty”.

Như vây, xác định Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Hiên nay, Cty TNHH TMDV Thiên Nhân II đã bỏ điểm kinh doanh, Giám đốc Nguyễn Việt Hùng đang bị truy nã. Tuy nhiên, để ngăn chặn thiệt hại tiếp theo và phòng ngừa tội phạm mới thực hiện “Bất động sản chưa được phép giao dịch lại đem đi giao dịch, bất động sản giao dịch trái phái luật đang có tranh chấp lại tiếp tục sang tay nhiều người”, các cơ quan chức năng cần đặc biệt chú ý đối với các trường hợp thuộc dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang do chủ đầu tư CTy TNHH TMDV Thiên Nhân II thực hiện, để tránh các trường hợp phát sinh mới không đáng có trong tương lai.