Một giải pháp được đề xuất là người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng. Nếu chủ đầu tư ngưng xây thì khách hàng ngưng đóng tiền

Mấy tuần nay, khách hàng mua căn hộ dự án Khang Gia Gò Vấp - khối 1 đứng ngồi không yên khi lại nhận được thư xin lỗi về việc bàn giao nhà trễ hẹn so với thời hạn hợp đồng. Chủ đầu tư dự án cho hay mặc dù đã rất cố gắng nhưng không kịp tiến độ bàn giao vào ngày 30-4 như đã cam kết.

Người mua thụ động chờ

Trong thư xin lỗi, Công ty Khang Gia mong khách hàng cho thêm một cơ hội và dời thời gian bàn giao căn hộ tới giữa tháng 11-2015. Công ty xin nhận tất cả trách nhiệm và cam kết thực hiện theo đúng quy định tại hợp đồng. Đây là thư xin lỗi lần thứ ba sau hai lần chủ đầu tư trễ hẹn giao nhà với các khách hàng.

Ông Nguyễn Thanh Phú, một khách hàng mua căn hộ tại đây, cho hay theo hợp đồng thì thời hạn giao căn hộ dự kiến vào quý II-2014 và không trễ quá ba tháng. Ông đã thanh toán 85% giá trị hợp đồng căn hộ theo tiến độ tại hợp đồng. Việc nhận nhà chậm khiến ông thiệt hại nặng do vừa tiếp tục trả nợ tiền mua nhà vừa phải trả tiền thuê nhà. “Điều tôi lo nhất là không biết đây là lần chót chưa, chủ đầu tư có gửi thư xin lỗi nữa hay không vì không có gì bảo đảm cả” - ông Phú bày tỏ.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Trịnh Minh Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Khang Gia, giải thích do nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan nên dự án không hoàn thành đúng tiến độ. “Tôi biết việc này gây rất nhiều khó khăn cho khách hàng. Công ty cam đoan đây là lần cuối cùng dời ngày bàn giao căn hộ. Giữa tháng 11-2015 là thời gian phòng hờ, còn chúng tôi cố gắng đến tháng 8 này là xong” - ông Thanh khẳng định.

Không chỉ dự án trên, không hiếm chung cư từng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng trong thời gian dài, thậm chí có nơi án binh bất động. Đơn cử dự án Petro Landmark ở quận 2 do Công ty PVC Land từng gửi cả chục thư thông báo dời ngày bàn giao; dự án Cao ốc Xanh ở quận 9 của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 8 trễ hẹn hơn bốn năm. Mới đây nhất, dự án Gia Phú ở quận Thủ Đức còn bị tố một căn hộ được chủ đầu tư bán cho nhiều người.

Bị ràng buộc rất lớn về trách nhiệm tài chính

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, cho hay theo Luật Đầu tư (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, các chủ đầu tư bị ràng buộc rất lớn về trách nhiệm tài chính để bảo đảm thực hiện dự án. Theo đó, chủ đầu tư buộc phải ký quỹ 1%-3% vốn đầu tư dự án. Căng nhất là quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản: Khi mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải làm thủ tục bảo lãnh và đóng phí 2%/năm cho ngân hàng đến khi bàn giao căn hộ.

“Giả sử dự án có 100 căn hộ, mỗi căn có giá 1 tỉ đồng thì chủ đầu tư phải nộp 100 tỉ đồng tiền mặt cho ngân hàng để ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không nộp tiền mặt, chủ đầu tư phải có tài sản bảo đảm ít nhất 130 tỉ đồng bởi ngân hàng thường chỉ cho vay khoảng bằng 70% giá trị tài sản bảo đảm” - ông Châu giải thích.

Theo ông Châu, những quy định này nhằm bảo đảm tuyệt đối an toàn cho khách hàng. Tuy nhiên, đổi lại sẽ gây khó khăn quá lớn cho chủ đầu tư, phát sinh thêm chi phí mới mà khách hàng là người chịu cuối cùng. “Chỉ vì một số chủ đầu tư mất uy tín mà các chủ đầu tư có năng lực bị đánh đồng và người mua phải gánh hết” - ông nhận xét.

Theo ông Châu, quy định phải bảo lãnh rất cần thiết cho ba đối tượng sau: Chủ đầu tư từng vi phạm khiến mất uy tín, các doanh nghiệp mới thành lập và các đơn vị tuy thành lập lâu nhưng hoạt động làng nhàng. Tuy nhiên, không dễ xác định các tiêu chí trên nên khó quy định cụ thể bằng luật. “Cách tốt nhất là quy định khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải bảo lãnh thay vì bắt buộc mọi trường hợp. Khách hàng nào có yêu cầu phải bảo lãnh cho căn hộ mình đang mua thì chủ đầu tư phải thực hiện” - ông Châu bày tỏ. Theo ông, luật quy định theo hướng đó dễ khả thi hơn do vẫn tôn trọng quyền lựa chọn của khách hàng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, thì cho rằng bảo lãnh nên được hiểu theo nghĩa khác. Theo đó, chủ đầu tư nhờ ngân hàng đứng ra “bảo kê”. Ngân hàng phải chịu trách nhiệm trước người mua và nhận từ chủ đầu tư phí 2% để thực hiện việc này. “Tôi dám cá chẳng ngân hàng nào dám gánh. Nếu phí bảo lãnh 10%-15% thì may ra họ chấp nhận nhưng khi đó thì người mua chịu không nổi vì giá căn hộ tăng” - ông bày tỏ.

Những kinh nghiệm hạn chế rủi ro

Theo các chủ đầu tư, thương hiệu và nội dung hợp đồng mua bán là hai cơ sở đầu tiên để khách hàng chọn mua nhà dự án. “Khách hàng cần tìm hiểu chủ đầu tư là ai, lịch sử mua bán nhà đã thực hiện như thế nào, có tai tiếng gì không. Các chủ đầu tư uy tín sẽ luôn cố gắng hết sức để giữ thương hiệu của mình” - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, góp ý.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cho rằng tiến độ thi công theo hợp đồng là yếu tố quan trọng để đánh giá dự án có ổn hay không. Còn ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc ThuDuc House, đưa ra giải pháp người mua sẽ thanh toán theo tiến độ xây dựng. Nếu chủ đầu tư ngưng xây thì khách hàng ngưng đóng tiền. “Hợp đồng phải nói rõ ngày giao nhà, phạt chủ đầu tư chậm bàn giao ra sao, hợp đồng càng kỹ càng tốt” - ông Hiếu lưu ý.