Dù đã có quy định cụ thể về việc quản lý và bàn giao quỹ bảo trì chung cư, nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn chây ì bàn giao lại cho cư dân, khiến tranh chấp phát sinh tại nhiều chung cư.

80% chung cư Hà Nội chưa bàn giao quỹ bảo trì

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động Việt Nam (VNREA) cho biết, các hợp đồng mua bán nhà chung cư ký trước 1/7/2006 (trước thời điểm Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực), không quy định có khoản phí bảo trì.

Sau khi Luật Nhà ở 2005 ra đời, đã quy định về khoản phí này bằng 2% tổng giá trị căn hộ và được tính vào tiền bán căn hộ. Quy định này tiếp tục được duy trì tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Theo ông Hà, với nhà chung cư hiện đại, quỹ bảo trì là khoản tiền cần thiết để bảo dưỡng, sửa chữa công trình, trang thiết bị của tòa nhà, nhằm đảm bảo chất lượng vận hành và tuổi thọ công trình, trang thiết bị.

Theo quy định tại Nghị định 99/2015 hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức tín dụng để nhận tiền phí bảo trì và quản lý theo quy định. Đến thời điểm ban quản trị chung cư được thành lập và có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải chuyển khoản số tiền phí bảo trì cho ban quản trị trong khoảng thời gian tối đa 7 ngày (đã quyết toán số liệu), hoặc 10 ngày (nếu chưa quyết toán số liệu).

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định, thì ban quản trị tòa nhà có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong vòng tối đa 45 ngày, UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì sẽ phải thực hiện hoàn toàn các công việc cưỡng chế và chuyển giao khoản kinh phí này cho các ban quản trị tòa nhà.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự, thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Dù luật quy định như vậy, nhưng trên thực tế, theo thống kê chưa đầy đủ của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thành phố hiện có hơn 600 chung cư, nhưng số chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì chỉ khoảng 20%, số 80% còn lại chủ đầu tư chưa bàn giao cho cư dân và đây chính là nguồn cơn phát sinh các tranh chấp.

Chẳng hạn, tại Chung cư Thăng Long Garden (250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), dù Ban quản trị chung cư đã được thành lập ngày 30/8/2016, nhưng sau nhiều lần tổ chức họp giữa các bên và chính quyền địa phương, đến nay, chủ đầu tư là Công ty cổ phần May Thăng Long vẫn chưa chuyển giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Cách đó không xa, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư cũng xảy ra tại Chung cư 310 Minh Khai do Công ty cổ phần Vinaconex 3 làm chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao quỹ bảo trì. Theo phản ánh của cư dân, dù Ban quản trị đã được thành lập từ lâu, nhưng đến nay, Vinaconex 3 mới bàn giao được một phần nhỏ trong số tiền phí bảo trì chung cư lên tới cả chục tỷ đồng.

Lý về việc này, đại diện Vinaconex 3 cho biết, do có sự bất đồng giữa cư dân của hai tòa nhà 15T1 và 15T2, với trách nhiệm của chủ đầu tư, Vinaconex 3 nhận thấy cần phải đảm bảo an toàn cho toàn bộ phần khinh phí bảo trì này, nên chưa bàn giao lại hết quỹ bảo trì.

Ngoài ra, đại diện này cho biết, cần có sự thống nhất trong nội bộ cư dân nhằm đảm bảo tiền chuyển cho ban quản trị là phù hợp. Bên cạnh đó, theo đơn vị này, quy trình bảo trì và kế hoạch bảo trì tại đây chưa được thực hiện một cách chặt chẽ, dễ gây ra thất thoát, sẽ ảnh hưởng đến cư dân và chủ đầu tư, nên chưa chuyển giao hết quỹ bảo trì cho cư dân.

Không chỉ 2 chung cư trên, việc chậm bàn giao quỹ bảo trì còn diễn ra ở nhiều chung cư khác ở Hà Nội như Sky City, Tổ hợp chung cư NO5 Trung Hòa - Nhân Chính, New Horizon… Việc chậm bàn giao quỹ bảo trì của chủ đầu tư khiến nhiều cư dân ở các chung cư này bức xúc, bởi với khoản phí 2% giá trị căn hộ, số tiền của quỹ bảo trì lên đến hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Số tiền này cư dân không biết chủ đầu tư sử dụng như thế nào.

Quy định vẫn còn kẽ hở

Dù Nghị định 99/2015 đã quy định khá chi tiết về nghĩa vụ quản lý, bàn giao quỹ bào trì chung cư, nhưng theo luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật Basico, Nghị định 99 vẫn có một khoảng trống trong sự nhìn nhận về nghiệp vụ ngân hàng, nên không đưa ra yêu cầu tài khoản phải là tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm chuyển giao trọn vẹn sang cho cư dân.

Theo luật sư Hải, trước khi bàn giao tài khoản phí bảo trì cho ban quản trị, khoản tiền này vẫn thuộc về chủ đầu tư quản lý. Với tài khoản như Nghị định 99 quy định, giả sử trường hợp chủ đầu tư đang nợ ngân hàng, về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản, bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về doanh nghiệp.

Khi đó, dù cho quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, thì ngân hàng có quyền không thi hành, vì đó là tài sản ngân hàng đang nắm giữ, có quyền thu hồi hợp lệ và đã xử lý thu nợ rồi, nên không có trách nhiệm hoàn trả.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Sơn, Giám đốc Công ty Luật Sipco cho rằng, nếu chủ đầu tư vẫn được cầm tiền, thì họ có thể sử dụng sai mục đích và sẽ khó có nguồn để bù đắp nếu khoản tiền này biến mất, dù có cưỡng chế cũng sẽ không có hiệu quả. Đặc biệt, trong trường hợp nhà chung cư có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập ban quản trị, hay nhà chung cư ít hộ ở, chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, thì sẽ không có ai đề nghị và không cơ sở để chủ đầu tư bàn giao.

Ngoài ra, việc cư dân có thu hồi được khoản phí bảo trì hay không, phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, có trường hợp chủ đầu tư tuyên bố phá sản, thì cư dân trong vai trò chủ nợ không có tài sản bảo đảm, rất khó có cơ hội lấy lại được nguồn tiền này.

Một điểm đáng lưu ý nữa là quy định về hồi tố đối với các trường hợp chây ỳ phí bảo trì chung cư trước khi Nghị định 99 có hiệu lực. Về vấn đề này, theo luật sư Hải, về nguyên tắc, vẫn có thể vận dụng quy định tại Điều 37 Nghị định 99 để cưỡng chế thu hồi phí bảo trì của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sẽ có những vướng mắc không thể giải quyết.

Chẳng hạn, chủ đầu tư sẽ không chịu kê khai, không chịu trả lại các khoản lãi mà họ được hưởng từ nguồn phí bảo trì. Chưa kể, sẽ không có cơ sở chứng minh được về lãi suất, thời hạn hưởng lãi và số tiền lãi, bởi nguồn phí bảo trì từ trước chủ đầu tư không quản lý theo tài khoản như quy định tại Điều 36 Nghị định 99.