Chưa thể sở hữu một căn hộ, người thu nhập thấp cần được thuê, thuê mua dài hạn với giá rẻ để có chỗ ở ổn định. Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang nhắm vào phân khúc này để giải quyết đầu ra của thị trường hiện nay. Tuy nhiên, những rào cản về lãi suất, tiền sử dụng đất cao khiến phân khúc có nhu cầu thực này vẫn dậm chân tại chỗ.

Giá cao vì lãi suất

Ông Nguyễn Ngọc Thạch, Giám đốc Quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh (HOF) tính toán: Giả sử một công ty có 200 căn hộ cho thuê với diện tích 50m2/căn ở vùng ven của thành phố, với kỹ thuật mới hiện nay thì chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng/m2 (gồm chi phí đất 10%, giá thành xây dựng 80% và chi phí vốn đầu tư 10%), tổng đầu tư khoảng 100 tỷ đồng. Yếu tố cấu thành giá cho thuê gồm: Lãi vay hằng năm, phí hao mòn chung cư, bảo trì, quản lý và lợi nhuận công ty 0,5%. Nếu doanh nghiệp (DN) vay với lãi suất 10% thì mỗi năm phải trả lãi 10 tỷ đồng cộng với các khoản trên, thì tổng doanh thu phải đạt hơn 14,5 tỷ đồng. Để có doanh thu này thì giá thuê căn hộ 50m2 phải hơn 6,5 triệu đồng/tháng. Theo ông Thạch, trong các khoản này thì chi phí trả lãi vay hằng năm là lớn nhất, chiếm đến gần 70% trong yếu tố cấu thành giá cho thuê, vì vậy mà hiện chưa có DN nào xây dựng chung cư để cho vay hằng năm, vì cầm chắc lỗ. Chưa kể, đây là mức tính thấp nhất, vì hiện rất ít DN vay được với lãi suất 10% mà phổ biến ở mức 12%/năm. "Nếu Nhà nước cắt giảm 1% lãi suất cho vay thì giá thuê nhà sẽ giảm được 7%", ông Thạch tính.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, chi phí một căn hộ còn phải cao hơn tính toán của ông Nguyễn Ngọc Thạch, bởi chi phí đất không phải 10% mà phải chiếm ít nhất 20% vì nhà đầu tư còn phải làm đường, công viên, trường học… Cơ cấu xây dựng còn nhiều loại chi phí "linh tinh" không dính dáng gì đến xây dựng như điện, phòng cháy chữa cháy… chiếm khoảng 1 triệu đồng/m2. Trong khi đó, kinh doanh cho thuê, thuê mua rất khó quản lý và nhiều rủi ro nên Nhà nước phải hỗ trợ lãi suất còn 3-5% thì DN mới dám làm, còn thả nổi như hiện nay không DN nào dám xây nhà cho thuê hằng năm. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức cũng nêu thêm khó khăn là tiền sử dụng đất quá cao, nhà đầu tư không thể "đóng một đống tiền và thu bạc cắc", do đó không dám làm nhà thuê giá rẻ cho người thu nhập thấp.

Thông thoáng thủ tục để phát triển căn hộ cho thuê

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, diện tích căn hộ cho người thu nhập thấp chỉ nên 30-40m2 để giảm giá thành. Với kinh nghiệm xây nhà cho thuê 49 năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cũng cho rằng diện tích nhà cho thuê không nên quá 45m2. Ông Nghĩa dẫn chứng, 54 căn hộ diện tích 70m2, phòng ngủ rất đẹp trong tổng số 625 căn hộ của dự án Lê Thành Twin Towers không thể cho thuê được vì người đi thuê chỉ chọn căn hộ diện tích nhỏ. Nghiên cứu của TS Dư Phước Tân, Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cũng cho thấy, 40% số người được khảo sát muốn thuê nhà ở nhỏ hơn 50m2 để giảm gánh nặng chi phí.

Theo TS Tân, mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây nhà để bán, cho thuê nhưng hiện chủ yếu vẫn là nhà để bán. Hiện hình thức cho thuê, thuê mua chỉ mới thực hiện ở nhóm nhà ở xã hội, nhưng cũng có những hạn chế bởi đối tượng được thuê - thuê mua được chọn lọc nghiêm ngặt. Bên cạnh đó, do phải bốc thăm, phân phối ngẫu nhiên nên nhiều người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội đã không ở bởi căn hộ bốc thăm không thuận tiện. Nghiên cứu còn chỉ rõ, có đến 50% người được thuê - thuê mua nhà ở xã hội ở chung cư Đông Hưng 2 (quận 12) đã cho thuê lại. Vì vậy, việc phát triển căn hộ cho thuê dài hạn tự do là phù hợp với xu thế thị trường, nên thành phố cần tạo điều kiện cho loại căn hộ này phát triển, giảm bớt thủ tục hành chính trong khâu giao, thuê đất, cấp phép… để nhà đầu tư các dự án này thuận lợi trong triển khai dự án. Nguồn vốn vay ưu đãi cho DN cũng được thực hiện song song. Bên cạnh đó, cần tạo điều kiện cho người có nhu cầu thuê nhà dài hạn tự do được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi như người mua nhà ở xã hội để bảo đảm nhiều người nghèo có nhà ở, an cư lạc nghiệp.